꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑤ 부대비용
제세공과금
꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑤ 부대비용
# 부대비용 구성
- 부동산 세금 (재산세와 종합부동산세)
- 농지보전부담금
- 대체산림자원조성비
- 개발부담금
- 상수도 원인자부담금
- 하수도 원인자부담금
- 도시가스 시설분담금
- 전기시설 부담금
- 건물보존 등기비 (건물 취득세)
재산세와 종합부동산세
매년 6월 1일 부동산 소유권을 가진 사람에게 부과되는 보유세
재산세 = (과세표준 x 세율) + 도시 지역분 + 지역자원시설제 + 지방교육세
도시지역분이란?
도로, 상하수도, 공원 및 각종 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위해 도시계획구역 안에 있는 토지나 주택에 부과되는 세금이다.
종합부동산세는 고액의 부동산을 보유한 사람에 대해 부과하는 국세로 주택의 경우 6억 (1세대 1주택자는 9억원 초과 시), 상가 등의 부속토지는 80억, 나대지는 5억원 이상 초과 시 매년 12월 1일부터 15일까지 납부해야 하는 세금이다.
농지전용부담금
- 지목의 전, 답, 과수원인 농지를 농지외의 목적으로 사용 시 부과된다.
개별공시지가 * 30% (5만 원을 초과 시 5만 원 적용)
농지전용부담금을 납부하고 영수증을 등록 한 다음 개발행위허가가 처리된다.
대체산림자원조성비
임야를 다른 용도로 사용할 경우게 산지전용부담금과 대체조성비 두 개의 항목이 단일화된 대체산림자원 조성비를 납부한다.
산지전용면적 x (단위 당 면전 금액 + 현재 산지의 개별공시지가의 10/1000)으로 산출된다.
산지전용에 따른 원상복구비를 현금으로 예치하거나 보증보험증권으로 제출해야 한다.
개발부담금
토지의 용도변경을 목적으로 형질변경 등의 개발행위나 건축을 통해 지목변경을 해서 땅값이 오르는 경우 상승분의 일정액을 국가가 징수한다.
특별광역시 1000㎡ / 도시지역 1500㎡ / 도시 내 개발제한구역 2500㎡ / 비도시지역 2500㎡ 이상으로 소규모 개발사업의 부담을 줄이기 위해 기준 면적을 한시적으로 상향 조정했다.
= (개발이익 - 개발비용) * 25%(부담률)
상수도 원인자부담금
수도사업자가 수도공사를 하는 비용 발생의 원인을 제공한 자에게 비용의 전부 또는 일부를 부담하게 하는 부담금을 말한다. 사용승인 전 건축물에 상수가 인입되는 시기 또는 사용승인 전에 신청 및 납부하며 관할 상수도사업소에 문의해야 한다. 상수도 인입부담금은 건축물에 인입되는 관경과 지역별로 차이가 있다.
하수도 원인자부담금
오수를 배출하는 건물, 시설 등을 설치하는 자는 단독 또는 공동으로 개인 하수처리시설을 설치하도록 규정되어있다. 공공하수처리시설로 오수를 처리하는 경우 개인 하수처리시설의 설치를 면제하는 대시 공공하수도의 개축비용 전부 또는 일부를 부담하게 된다.
부과금액 = 1일 하수 발생량 x 원인자부담금 단위 단가 (원/㎥)
도시가스 시설분담금
도시가스 설치 공사하는 시공사를 선정해 공사계약을 하고 시공회사를 통해 해당 지역의 도시가스 공급업체에 공급 신청을 해 시설 분담금을 납부한다. 시공 계약 시 시설분담금을 포함해서 계약하는 경우 별도 납부하지 않아도 된다.
도로와 병행에 매설하는 본관 (공급관)에서 부지 내 계량기까지 인입하는 인입배관은 가스시설시공업 제1종 면허 소지한 시공회사가 시공하며 가스공급업체와 건축주가 50%씩 부담한다. 계량기부터 각 세대까지 노출배관인 내관은 가스시설시공업 제2종 면허를 소지한 시공회사가 시공하며 건축주가 부담한다.
본관이 없는 지역은 도시가스 설치공사 부담이 크므로 LPG탱크나 기름보일러를 설치한다.
전기 시설부담금
지상에 전주를 세우고 공중으로 전기를 공급하는 공중공급과 지하로 전선을 매립하여 전기를 공급하는 지중공급으로 구분된다. 계량기 기본거리 공중 200m / 지중 50m를 초과하는 경우에는 기본 거리를 제외한 거리에 대해 신설거리시설부담금을 추가로 내야 한다.
건물 보존 등기비
기존에 존재하지 않았던 주택을 신축해서 원시취득하는 경우 건물에 대해 납부하는 취득세를 말한다. 사용승인(준공) 후 1주일 내로 건축물대장 생성이 되면 보존등기를 할 수 있다.
과세표준의 3.16% (취득세 2.8% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.16%)를 부과하며 주택 건설사업자가 분양 목적으로 건축한 5세대 이상인 공동주택의 경우에는 전용면적 60㎡이하의 경우 사용승인서 교부일 전에 사업자등록증을 받는 전제로 전액 면제가 된다.
보존 등기비 = 과세표준 (토목비, 직접 공사비, 설계비, 감리비, 건설자금 이자) x 3.2% (3.16%+법무사 수수료)
