꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑦ 금융비용

대출이자, 대출수수료

꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑦ 금융비용

# 금융비용 구성

- 대출수수료, 대출이자

- 금융자문 / 주선 수수료)

- 주관사 취급수수료

- 중도상환 수수료

금융자문 수수료 (금융주선 수수료)

증권사 등에서 차주에게 금융에 대한 자문을 해주는 대가를 말한다. 대규모 부동산 개발의 경우 금융자문 수수료와 금융주선 수수료를 별개로 보지만 소규모 개발에서는 동일하게 보는 경우가 많다. 금융자문 수수료는 대출금액의 1~10% 정도로 건설자금을 조달하는 사업의 조건과 난이도에 따라 다르다.

주관사 취급수수료

PF대출 규모가 커서 여러 금융기관이 분산해 대출금액을 모아서 취급하는 경우 (신디케이트론) 이를 통합해 주관하는 금융기관에 수수료를 지급한다. 주관사는 대출자금을 관리하고 기성금 지급을 위해 건축사, 건설사, 감리회사 등과 정보를 주고받으며 사업현장에 문제가 발행하면 이를 정리해서 대주단(금융기관)이 의사결정을 할 수 있게 도와주는 역할을 한다. 주관사 취급수수료는 대출금액의 1~2%로 책정된다.

취급 수수료

금융기관에서 대출을 취급할 때 발생하는 비용으로 대출금액의 1~2% 정도가 산정된다. 금융기관마다 수수료율은 다르다. 선순위 대출로 건설자금이 부족하면 후순위 대출을 통해 자금을 조달하게 되는데 분양이나 자기 자본 회수가 누른 경우 후순위 대출을 받는 경우가 있다. 후순위의 경우 선순위 대출이 있기 때문에 담보력이 부족하고 건설 중인 사업장은 대출을 취급하지 않는 금융기관이 많으며 상당한 비용과 별도의 금융자문 수수료를 요구하는 경우가 많으므로 사업이익이 감소될 수 있다.

중도상환 수수료

대출원금을 만기 전에 상환하게 되는 경우 발생하는 수수료다. 취급 수수료와 중도상환 수수료 중 중도상환 수수료만 받는 금융기관이 많다. 보통 대출금액의 1~2% 정도로 책정된다. 

대출 이자율

토지담보 대출은 토지 감정평가금액의 50~70%를 대출해서 금리가 3~5%로 낮은 편이다. 반면 건설 PF대출은 토지를 담보해도 토지 감평 금액의 150% 이상을 대출하기 때문에 8~12% 정도의 높은 대출 금리가 산정된다. 

준공 후 담보대출은 건축물에 대한 물권이 형성된 상태가 되므로 토지담보대출과 이자율이 비슷해진다. 준공 시점이 가까워지면 건설 PF대출을 담보대출로 전환하여 금융비용을 줄이는 전략이 필요하다.