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by 하우스플래너 Nov 03. 2019

단독주택 리모델링 비용 효율적으로 하고 싶다면?

단독주택 리모델링 비용을 산정하기 위한 2가지 기준은?

단독주택 리모델링 비용 효율적으로 하고 싶다면?

요즘 많은 분들이 도심의 오래된 구옥을 매입하여 리모델링을 하는 것에 관심이 있는데 어느 정도 비용을 리모델링에 투입해야 적절한지 문의하는 분들이 많다.

사실 적절한 리모델링 비용에 대한 정답은 없다. 리모델링 수준은 해당 매물이 위치한 지역과 예상 임차인의 소득, 현재 건물의 상태와 향후 신축 시기 등 다양한 변수를 고려해서 투입비용 대비 임대료 상승이 가능한 마지노선 범위 내에서 결정을 해야 하기 때문이다. 무작정 투입비용을 늘려서 럭셔리 한 집을 완성해도 임대수익은 그 지역에 따른 마지노선이 있다.

예를 들어 강남의 전문직 고소득 층이 많은 지역이라면 투입 비용 대비 임대료의 상승을 어느 정도 비례해서 얻을 수 있지만 같은 리모델링 수준을 대학가 근처에 투입한다면 수익성 면에서 투입 비용이 과다한 경우가 생길 가능성이 높다.

리모델링 비용을 결정하려면 먼저 해당 물건의 위치한 지역의 임대료 수준과 공실 상황을 조사하고 투입 비용 대비 예상되는 임대료 상승을 파악해서 효율적인 리모델링 예산 범위를 찾는 것이 매우 중요하다. 차별화된 경쟁력을 만드는 것은 좋지만 결국 수익성면에서는 비용 대비 임대료 상승이라는 투자관점에서 접근하는 것이 바람직하다.

효율적인 리모델링 비용은?

리모델링 비용을 정할 때는 크게 건물의 수명과 관련 있는 기초적인 인프라와 눈에 보이는 외관적인 부분 2가지로 접근하여 비용을 산정하는 것을 추천한다.

1. 내부 인프라 (건물 수명 관점)

- 상하수도 배관, 전기, 통신, 단열, 방수

콘크리스 건물은 수명이 수백 년을 가질 수 있어도 그 안에 내부 배관들은 수명이 한정적이다. 이런 내부 인프라는 콘크리트 속에 위치해 직접적으로 눈에 보이지는 않지만 건물의 수명을 연장하는데 필수적인 요소들이다. 구옥을 싸게 매입한 뒤 리모델링 비용을 아끼려고 이런 기초적인 부분을 땜빵식으로 대충 처리하다 보면 얼마 지나지 않아 처음보다 훨씬 많은 비용을 다시 투입해야 하는 일이 발생할 가능성이 매우 높으므로 주의하고 교체를 하는 것이 바람직하다.

1) 수도배관

구옥의 경우 수도관이 오래된 주철로 되어 부식되고 녹물이 나오는 경우가 많다. 수도관과 보일러 배관은 엑셀파이프 종류의 재질로 교체하고 하수배관도 내구성이 높은 PVC 재질로 교체하는 것을 추천한다.

2) 전기 및 통신선

구옥의 경우 광통신이 아니고 랜선도 각 방에서 쓰려면 천장이나 바닥을 통해 끌어와서 쓰는 경우가 많았다. 전기와 통신선은 각 방에서 편리하게 쓸 수 있도록 정비해야 한다.

3) 단열재 (창호)

과거에는 단열재의 성능이 좋지 않았기 때문에 오래된 구옥은 외풍이 심한 경우가 많다. 이런 경우 기존 창문들을 단열성능이 좋은 제품으로 교체하고 외벽에 접한 부분들의 단열재도 최신 재료들로 보강하는 작업이 필요하다.

4) 옥상방수

오래된 단독주택의 경우 내부 배관이 오래되어 하자가 발생할 수도 있지만 옥상방수를 제대로 관리하지 않아 비가 오면 누수가 생기는 경우가 있다. 특히 슬래브지붕 구조의 경우 방수 기능이 떨어질 수 있어 주기적인 방수 관리가 필요하다.

2. 디자인적 요소 (임차인 유혹하기)

- 벽지(도배), 바닥재(장판), 가구, 조명

- 주방과 화장실

내부 배관과 단열, 통신, 방수 등은 아무리 비용을 투입해도 임차인이 직접 실제 살아보지 않고는 판단하기 어렵다. 처음 집을 보러 오는 임차인은 이런 기본적인 인프라보다는 겉으로 보이는 전체적인 외관과 분위기에 의해 의사결정을 하는 경향이 크므로 이런 부분들에서 주변 매물보다 차별화된 경쟁력을 만들어야 내부 인프라에 투자된 비용도 가치를 인정 받을 수 있다.

대부분 주택을 임대하거나 매매할 때 여성의 의사결정을 크게 좌우하는 요소들이 있다. 특히 주방과 욕실의 경우 분위기에서 여성의 마음을 사로잡을 수 있어야 예상한 임대료를 받을 수 있다. 주방 싱크대의 경우 최대한 실제 임차인들이 선호하는 깔끔하고 세련된 제품을 고르고 욕실의 경우 비용이 조금 들더라도 타일과 수전 등은 다른 집보다 차별화된 것들을 사용하는 것을 추천한다.

벽지, 바닥재, 가구, 조명등 디자인적인 요소들은 주변에 분양 중인 최신 모델하우스를 방문해 요즘 어떤 느낌이 유행인지 참고해서 벤치마킹하는 것을 추천한다. 특히 조명은 적은 돈으로 분위기를 연출할 수 있기 때문에 신중하게 선택하고 다른 사례들을 많이 참고해보는 것이 중요하다.