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by 하우스플래너 Nov 10. 2019

서울 단독주택 리모델링 상권 형성과정과 투자시기는?

단독주택 리모델링 내재가치 있는 상권에 투자하는 법

단독주택 리모델링 상권 형성과정과 투자시기는?

현재 하우스플래너를 통해 양재역과 양재천 카페거리에 두 개의 꼬마빌딩 건축 관리를 진행하고 있다. 양재천 카페거리 주변의 단독주택들은 오래전부터 관심 있게 지켜보고 있는데 요즘 들어 발전 속도가 빨라지고 있는 것 같다.

주변의 리모델링, 신축건물이 많아지고 있고 양재천 주변 환경도 훨씬 쾌적해지고 있기 때문에 단독주택 개발에 관심이 있는 분들이라면 한 번쯤 관심을 가져볼 필요가 있다.

먼저 최근 양재천 카페거리 주변의 모습을 확인해보자.

요즘 서울 도심의 단독주택지를 답사하다 보면 리모델링과 신축 현장이 정말 많다. 왜 아파트보다 도심의 내재가치 있는 오래된 단독주택에 관심을 가져야 하는지는 계속 강조해 드리고 있으므로 오늘은 이런 주거지들이 어떤 과정을 통해 핫플레이스 상권으로 변화되는지에 공유해 보려한다. 어려운 내용은 아니므로 평소 관심 있는 지역이나 직장 근처의 단독주택지들을 살펴보면서 그 지역의 상권은 어떻게 형성되고 있고 어떤 식으로 개발하면 좋을지 상상해보는 기회가 되면 좋겠다.

도심 단독주택 상권의 형성과정

Q) 도심 단독주택을 매입할 때 어떤 건물을 어떤 시기에 투자해야 하는 것이 좋을까?

오래된 단독주택을 매입해서 리모델링으로 가치를 높이고 싶다면 평소 유명하지 않았던 지역이 핫플레이스가 되는 과정들을 분석해볼 것을 추천한다. 도심에 특정 지역이 젊은이들의 핫플레이스가 되는 과정을 비교해보면 대부분 비슷한 프로세스에 의해 상권이 형성되기 때문이다. 이런 지역들을 자주 방문하고 과거와 현재 데이터를 보고 미래를 예상하는 과정을 반복하다 보면 내재가치 있는 매물을 파악하고 적절한 매입시기를 예측할 수 있는 능력을 키울 수 있다. 또한 어떻게 하면 내재가치 있는 구역의 단독주택들을 동시에 매입하여 직접 이런 상권을 빠르게 만들 수 있을지에 대한 인사이트도 얻을 수 있다.

단독주택 상권의 형성과정

1. 조용한 골목의 단독주택지에 개성 있는 근생시설이 생긴다. (선도자)

예) 양재천 주변 단독주택을 개조한 카페

2. 선도자가 장사가 잘되고 입소문이 생기게 되면 그 주변에 새로운 근생시설들이 계속 들어오게 된다.

(상권 초기라 임대료가 매력적이고 이미 잘되는 매장을 통해 가능성을 확인했으므로 후발주자들이 도전을 하게 된다.)

3. 기존 주거지의 편안함을 잃게 되는 거주자(원주민)들은 집을 매도를 하게 되고 이를 매수한 사람들(투자자)은 용도변경, 리모델링, 신축 등을 통해 새로운 건물들을 만들면서 매력적인 임차인들을 유치시킨다.

예) 잘되는 카페가 검증되면 주변에 오래된 단독주택들도 매매되어 리모델링되거나 신축된다.

4. 개성 있는 점포들이 많아지고 SNS와 언론 등을 통해 빠르게 퍼지면서 유명한 핫플레이스가 되고 점점 유동인구가 많아져 상권이 활발해진다.

5. 유동인구가 많아지고 장사가 잘되면서 임차인 수요자가 많아지면 결국 임대료가 상승하게 되고 이로 인해 건물 수익률이 증가되어 최종적으로 건물(토지)의 가치도 높아지게 된다. 메인 거리의 임대료가 계속 높아지고 주변으로 상권이 확장될 수 있는 입지라면 주변 골목길들로 상권이 계속 확장된다.

지역마다 차이는 있지만, 도심 단독주택지 골목 상권은 대략 이런 과정을 통해 형성이 된다. 주변에 혐오시설이 없어지거나 개발호재의 영향으로 인해 상권의 발전이 빨라지는 경우도 많다. 이런 과정을 이해하고 관심을 갖는 습관을 들이면 어떤 위치에 있는 단독주택지들이 어떤 선도자들에 의해 시작되는지 파악할 수 있다. 또한 내재가치 있는 단독주택들을 매입을 할 때도 어떤 식으로 접근을 해야 안정적으로 가치를 극대화할 수 있을지에 대한 인사이트를 얻을 수 있다.

사실 상권이 어느 정도 형성된 이후 중요한 것은 임차인들이 계속 안정적인 수익을 올릴 수 있도록 임대인과 임차인이 상생하는 것이다. 물론 말처럼 쉬운 일은 아니지만 개인적인 생각으로는 건물을 소유한 임대인이 임차인이 더 성공할 수 있도록 도와주는 것이 장기적으로 임대인을 성공하게 해주는 핵심이라 생각한다.

오래전 허허벌판을 카페거리로 만들고 상권을 활성화하기 위해 50여 명의 임차인과 임대인들을 만나러 다녔던 적이 있다. 빠른 시기에 안정적인 임대료가 발생했기 때문에 임대인들이 임차인들의 성공을 위해 도와줄 거라고 생각했지만 대부분의 임대인들은 더 많은 월세를 받는 것에만 관심이 많았고 임차인과 전체 상권을 살리는 일에는 관심이 없었다. 결국 그 상권은 시간이 지나 더 좋은 입지를 가진 주변 상권에 흡수가 되었고 공실이 많아지고 처음에 기대했던 경쟁력을 잃게 되었다.

개별 단독주택을 개발해 특출나도 운영을 잘해도 그 건물이 위치한 지역의 상권의 흐름에는 영향을 받을 수밖에 없다. 뜻이 있는 사람들이 모여 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 (더 가진 임대인이 임차인들을 안정적인 성공을 위해 도와줄 수 있는) 상권을 장기적으로 만들어 갈 수 있다면 경쟁력 있는 임차인들이 계속 유입되고 결과적으로 가장 이득을 보게 되는 것은 건물 임대인들이 된다는 사실을 잊지 말자.