수익형 부동산 투자 건물 노후화가 걱정된다면?

수익형 부동산 투자를 위한 도심 건물 매입 시 주의사항 

도심의 오래된 구옥이나 내재가치 있는 매물을 찾는 분들 중에 지금이야 월세를 받을 수 있지만 시간이 지나 건물이 노후화되고 관리도 어려워지면 매매도 안되고 가치도 떨어질 가능성이 있지 않겠냐고 걱정하시는 분들이 있습니다.

하지만 도심의 내재가치 있는 입지와 건물을 선별했다면 이런 걱정은 안 하셔도 됩니다. 

1. 단기적 관점

건물 감가상각 ↓ <<  땅값 ↑ + 건축비 ↑ (인건비 상승 + 종합건설회사 대상 확대)

먼저 도심의 땅값이 오르는 속도가 건물이 노후화되어 감가상각 되는 속도보다 훨씬 빠릅니다. 게다가 시간이 지날수록 건축비도 빠르게 상승하고 있습니다. 정부의 최저임금인상과 건축시장도 갈수록 인력이 충분하지 못하다 보니 시공사도 버거울 정도로 인건비가 상승하고 있습니다. 건축비가 오르면 새로 짓는 건물의 가격도 올라가지만 기존의 건물들도 영향을 받게 됩니다. 

옛날처럼 개인이 직영 건축을 통해 건축비를 줄이는 것도 어려워졌습니다.  2018년 6월 이후 종합건설회사만 일정 규모(연면적 200㎡) 이상의 건물을 지을 수 있도록 법이 변경되었고 그 이전에 건축허가를 받아놓은 땅들도 대부분 건물이 완성되었습니다. 영세한 업자가 종합건설면허를 빌린다 해도 올라간 면대 비용이 건축비에 추가될 수밖에 없습니다. 이외에도 내진설계, 단열재, 주차장법 기준 강화 등 시간이 지날수록 같은 규모의 건물을 짓는 비용은 상승할 수밖에 없습니다.   

2. 장기적 관점

재건축 가능 (대지지분 100%를 온전히 소유한 장점)

가격이 지속적으로 오르는 내재가치 있는 땅을 소유한 건물주는 시간이 흐를수록 건물 가치의 하락을 상승한 땅값이 보전해줍니다. 만약 건물이 너무 노후화되어 신축이 필요한 시점이 온다 해도 그동안 꾸준히 값이 오른 땅이 있으면 걱정할 필요가 없습니다. 

모든 대지지분을 100% 온전히 소유한 건물주는 토지를 담보로 자기 자본을 최소화하여 리모델링이나 신축을 한 뒤 더 많은 임대료를 받고 다시 토지와 건물을 소유할 수 있습니다. 반면 아파트나 빌라 같은 건물은 온전히 자기 소유의 땅을 보유하지 못하고 수많은 사람들이 공동으로 토지 지분을 나눠가지고 있기 때문에 재건축을 하는데 난관들이 많습니다. 사람들마다 처한 상황이 다르다 보니 서로 합심하여 재건축을 진행하는 것은 매우 어려운 일입니다. 

건물의 노후화, 관리가 걱정된 매입을 망설이고 있다면?

결국 도심 부동산 투자의 핵심은 대지지분을 온전히 소유한 내재가치 있는 건물을 지을 수 있는 땅에 있습니다. 매입하려는 땅의 입지에 대한 확신이 있다면 좀 더 적극적인 실행을 해보시길 바랍니다. 우물쭈물하는 사이에 토지의 가격과 건축비는 계속 증가될 가능성이 높습니다.