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by 하우스플래너 Dec 02. 2019

꼬마빌딩 리모델링 투자의 핵심은?

성공하는 리모델링 투자방법은?

이미 남들이 사고 싶어하는 매물을 매입해서는 차별화된 수익을 만들기가 매우 어렵다. 리모델링을 통해 차별화된 수익을 만드는 능력을 키우고 싶다면 남들이 관심 없는 매물에 관심을 가져야 한다. 외관부터 썩은 느낌의 매물이지만 입지가 향후 발전 가능성이 높은 지역이라면 내재가치 있는 매물일 가능성이 높다. 이런 매물을 가지고 최소비용으로 남들이 사고 싶은 매물을 만드는 것이 성공하는 리모델링 투자방법이다.

리모델링을 해야 하는 이유

남들이 쳐다보지 않는 매물을 가지고 그대로 팔면 시간에 대한 땅값 상승분만 이득을 볼 수 있지만 리모델링을 통해 단위면적당 임대료를 높여 수익률을 맞출 수 있다면 땅값 외에도 추가적인 수익을 창출할 수 있다.

리모델링 투자의 핵심은?

리모델링은 비용 대비 효과를 극대화하는 것이 중요하다. 많은 돈을 투입해서 가치를 높이는 일은 누구나 할 수 있다. 리모델링의 목표는 효율적으로 매도 가격을 높이는 것이다. 이를 위해서는 기존보다 수익률이 높아져야 하는데 수익률을 높이기 위해서는 단위면적당 임대료를 극대화하는 전략이 필요하다.

단위면적당 임대료 높이는 방법

기존의 비효율적인 임차인 구성을 입지에 최적화된 임차인 재구성으로 변경하기 위해서는 주변 임차인 수요에 대한 조사가 필수다. 대부분 오랫동안 관리가 안된 썩은 매물은 임차인에게 매력적이지 못해 임차인 구성이 형편없는 경우가 많고 공실도 자주 발생하는 편이다. 이런 내부 공간 구성과 외부 건물 디자인을 변경하여 새로운 임차인을 다시 맞춰서 단위면적당 임대료를 극대화해야 한다. 증축을 제외하고 대부분의 리모델링 건물의 연면적은 공사 전후 동일하다. 같은 공간을 가지고 임차인에게 매력적인 공간을 만들 수 있을 때 보증금과 월세가 증가하고 수익률이 오르게 된다. 그리고 최종적으로 시장에서 거래되는 수익률로 맞춰 매도 가격을 인상하면 누구나 사고 싶은 매력적인 건물이 될 수 있다.

리모델링 내공을 키우고 싶다면?

평소에 주변 건물에 관심을 갖고 내 건물인 것처럼 수지분석을 해보는 것이 중요하다. 리모델링을 한 것 같은 건물이 보이면 리모델링이 전후 모습을 로드뷰로 확인하고 등기부등본을 열람하여 매매 가격을 확인한다. 그리고 가설계와 수지분석을 통해 나라면 어떤 식으로 리모델링을 했을지 상상해보고 예상되는 보증금과 월세, 매매 가격을 주변 시세정보를 통해 예측해본다.