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by 하우스플래너 Apr 19. 2019

쉐어하우스 운영시 세금과 사업자등록 문제는?

쉐어하우스를 운영하기 위해 알아야 할 법규는 무엇이 있을까요? 쉐어하우스는 임대수익을 목적으로 하기 때문에 아무래도 세금을 얼마나 내는지가 가장 궁금하실 겁니다. 임대소득에 부과되는 세금과 주택임대사업자 등록 문제에 대해 먼저 알아보고, 그 밖에 숙지해야 할 점도 살펴보겠습니다.

1. 임대소득에 부과되는 세금

쉐어하우스를 운영하면 임대소득이 발생합니다. 소득이 있다면 세금이 부과되겠지요. 과세 대상인지 여부는 보유한 주택 수와 임대소득 금액에 따라 다릅니다. 2018년까지는 기준시가 9억원 미만 1주택자이거나 연간 임대소득이 2,000만원을 넘지 않으면 세금을 내지 않았습니다.

2019년부터는 다릅니다. 기준시가 9억원 미만 1주택자를 제외하고는 임대소득이 발생하면 원칙적으로 14%의 세율이 부과되어 임대소득을 신고해야 합니다. 1주택 소유자가 9억원 초과 주택을 임대해 연 2,000만원 이상의 수입을 거두어도 과세 대상입니다. 연간 임대소득이 2,000만원 이하면 분리 과세하고, 2,000만원 초과시 다른 소득과 합쳐 세금을 부과하는 종합과세 대상으로 분류됩니다.

2. 주택임대사업자 등록

주택임대사업자 등록 주택을 매입해서 쉐어하우스를 운영할 때 주택임대사업자로 등록해야 하는지도 고민일 것입니다. 정부는 주택임대사업자에게 혜택을 줘 사업자 등록을 유도하는 정책을 펴고 있습니다. 집주인이 임대사업자로 등록하면 세금 공제 혜택이 큽니다.

임대소득에 어느 정도의 세금을 내는지를 알려면 먼저 필요경비율과 기본공제에 대해 알아야 합니다. 세금은 수입에서 공제비용을 뺀 금액에 대해 부과됩니다. 2019년부터 임대사업자의 필요경비율은 70%, 기본 공제는 400만원까지 인정됩니다. 하지만 미등록자의 필요경비율은 50%, 기본 공제는 200만원으로 차등 적용됩니다.

예를 들어 연간 임대수입이 2,000만원인 임대사업자는 1,400만원(필요경비율 70%)과 400만원(기본공제)을 제외한 200만원에만 세금을 매깁니다. 여기에 임대의무 기간이 8년인 장기임대주택 사업자로 등록하면 특별공제 25% 감면까지 받아 세금은 200만원X14%X25%만원에 불과합니다. 반면 미등록자는 1,000만원(필요경비율 50%)과 200만원(기본공제)을 제한 800만원에 세금이 부과돼 112만원을 내야 합니다.

3. 전대차 계약

쉐어하우스 창업을 위해 집을 사기도 하지만 빌려서 재임대하는 방법도 있습니다. 임대 주택을 쉐어하우스로 운영하는 것은 전대차계약에 속합니다. 전대차란 임대차 계약에 의해 임대인으로부터 주택을 빌린 임차인이 그 자신이 임대인이 되어 그 임차한 주택을 다시 다른 사람에게 빌려주는 계약을 말합니다. 즉 주택 소유자 A가 쉐어하우스 사업자 B와 임대계약을 맺은 후, B가 이 주택을 쉐어하우스 입주자 C에게 재임대하는 방식입니다. 전대차 계약은 B와 C 간에 맺는 것입니다. 합법적인 전대차 계약을 맺기 위해서는 주택 소유자의 동의가 필요합니다.

민법 629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

따라서 주택 소유자 A가 전대차에 동의하지 않았을 경우, A는 언제든지 B와의 임대차 계약을 해지할 수 있고 C를 강제 퇴거시킬 수도 있습니다. 집을 빌려 쉐어하우스로 운영하려면 집 주인의 동의를 반드시 얻어야겠죠.

임대차 계약 만료시 전대차 계약도 당연히 끝나는 것도 기억하셔야 합니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의로 임대차 계약이 종료한 때에는 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(민법 631조).

쉐어하우스 운영에 관심 있으신 분들, 위의 법규들을 살펴보고 본인에게 맞는 운영 방식을 잘 결정하시길 바랍니다.