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by 하우스플래너 Aug 27. 2019

기획부동산 사기수법 안 당하는 팁

기획부동산 사기를 안 당할 수 있게 예방하는 방법은?

기획부동산 사기수법 안 당하는 팁을 알려드립니다.

최소한 사기를 안 당할 정도의 공부를 하는 것이 필요합니다.

부동산 서류 검토

(토지이용계획 확인서, 지적도, 토지대장, 등기부등본)

토지이용계획 확인서를 조회하여 지목과 용도지역을 확인합니다.

각종 규제에 묶여 개발이나 허가가 불가능한 땅이 아닌지 확인합니다.

지적도를 통해 토지의 형태와 도로 현황을 확인합니다.

도로가 없는 맹지인지 주변에 구거는 존재하는지 확인합니다.

토지(임야) 대장과 등기부등본을 통해 토지 소유자의 현황을 파악합니다.

기획부동산에서 토지주와 매매계약서를 보여주면서 곧 회사 앞으로 소유권 이전등기될 예정이니 걱정하지 말라고 하는 경우가 있는데 계약금만 지불된 상태는 사업 진행에 문제가 생겨서 잔금이 지급되지 못하면 계약이 해지될 수 있고, 자금이 없이 토지를 담보로 대출받아 잔금을 지급하거나 분양 중도금으로 잔금을 지급하는 경우도 있기 때문에 개발이 되지 않는 경우가 발생하면 소유권 이전등기를 받지 못할 수 있습니다. 신중하게 서류를 검토해야 합니다.

회사 정보

기획부동산은 추후 세금 문제와 범행을 은폐하기 위해 프로젝트별로 회사를 만들고 바지사장을 대표이사로 앉히는 경우가 많습니다. 이런 구조에서 단기간에 사기를 치고 잠적하면 손해배상을 청구할 대상이 없기 때문에 주의해야 합니다. 사무실이 지나치게 화려하거나 근무하는 직원들이 텔레마케터나 30~50대 주부들이 많다면 의심할 필요가 있습니다. 이 정도 규모의 회사면 분양 사기를 하지 않을 거라는 생각을 만들기 위해서 유명 일간지에 대대적인 광고를 하고 유명 연예인을 모델로 기용하는 경우도 있습니다.

또한 원래부터 현지에 있는 개발업자인지 외부에서 유입된 업체인지 확인해보는 것이 좋습니다. 기획부동산으로 의심되는 회사의 등기부등본을 확인해서 해당 주소지에 적을 두고 정상적인 영업을 하는 회사인지 떳따방처럼 갑자기 개발호재를 이용하려고 급조된 회사인지 확인을 해봐야 합니다.

개발계획에 대한 지자체 관련부서 검증

개발호재나 개발 계획을 연결시켜서 개발이 불가능한 땅을 파는 경우가 많습니다. 파는 사람의 이야기를 믿지 마시고 지방자치단체 관련부서 담당자에 전화를 해서 확실하게 개발이 되는 건지, 개발 호재가 해당 땅에 영향을 줄 수 있는지 파악을 하는 것이 중요합니다. 기획부동산이 제시하는 서류의 대부분은 법적 효력이 없는 단순한 제안서 정도에 불과합니다. 개발사업 계획이 실제로 접수가 되었는지, 인허가에 문제가 없는지 지자체의 담당 공무원에게 확인하는 것이 정확합니다.

현장답사는 필수

현장에 가지도 않고 좋은 땅이 거의 안 남았다는 얘기를 듣고 계약부터 하는 분들이 있는데요. 계약을 하기 전에 무조건 현장을 가봐야 합니다. 가능하면 제3자의 전문가와 함께 가서 해당 부지에 문제가 없는지 철저하게 조사를 해야 합니다.

해당 토지를 직접 둘러보아 지적도상의 토지와 일치하는지 체크해야 합니다.

현장에서 실제 분양하는 토지의 지번이 아닌 주변의 경치 좋은 토지를 가리켜 속이는 경우가 있고, 주변의 개발이 진행 중인 현장으로 데려가서 개발호재로 땅 가치가 상승할 것이라고 하는 경우도 있습니다.

심지어 주변 부동산과 미리 짜고 주변 중개사무실에 방문해서 땅에 문제가 없는 것을 확인시켜주는 경우도 있으니 주의해야 합니다.

현장에 가면 주변 주민들을 통해서 땅에 대한 히스토리도 확인합니다. 매립지역인지 상습재해지역은 아닌지 서류상으로 확인이 어려운 부분들을 해당 지역 주민들을 통해 파악합니다. 실제 주변 땅이 거래되는 가격도 여러 루트를 통해 확인할 필요가 있습니다.

공동지분과 토지분할

기획부동산은 큰 땅을 우선 공동지분 형태로 등기를 한 뒤 몇 달 뒤에 개별로 분할을 해주겠다고 하는 경우가 많지만 실제 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 지분이 공유된 상태에서는 건축을 위해 타 공유자들에게 동의를 받기 어렵고 토지 분할을 위해서는 지자체로부터 허가를 받아야 하는데 난개발과 투기 우려로 엄격하게 심사하는 경우가 많기 때문에 분할이 가능하지 여부는 꼼꼼하게 파악을 하는 것이 필요합니다.

또한 대규모 필지를 많은 필지로 분할할 경우 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지가 되는 경우가 있는데 이 경우 인근 토지를 매입하지 못하면 건축행위 자체가 불가능하게 되기 때문에 주의해야 합니다.

계약서 문구 검토하기

토지에 대한 매매계약서를 작성할 때는 내용을 천천히 꼼꼼히 살펴보고 문제가 발생할 소지가 있는 부분들은 특약사항으로 기재를 하는 것이 좋습니다. 토지 개발, 분할 기한을 명확히 기재하고 지적도상에 매입하는 토지를 정확하게 표시하는 방법으로 안전장치를 최대한 확보하는 것을 추천합니다.

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