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계정을 잊어버리셨나요?

by 안영준 변호사 May 13. 2020

전세계약체결 전 확인할 것들 #1

전세 들어갈 집에 가압류가 설정되어 있으면 어떻게 되나요?

"안녕하세요. 지금 살고 있는 전세계약이 만료되어서 새로운 집으로 옮기려고 알아보고 있는 중 인데요.

너무 마음에 드는 집이 있어서 등기부등본을 떼어 봤어요.

그런데 그 집에 근저당이랑 가압류가 되어 있는데 계약해도 괜찮을까요?"

주택 임대차계약(전세계약)을 체결하기 전에 반드시 확인해봐야하는 것은 그 집의 '등기부등본'입니다.

등기부등본에는 해당 부동산의 소유자와 저당권 등 권리관계가 모두 표시되어 있어 이를 토대로 전세 보증금 회수에 어려움이 있을지 여부를 판단할 수 있기 때문입니다.

부동산의 '소유자'와 직접 전세계약을 체결해야 합니다.

전세계약을 체결할 때에는 반드시 해당 부동산의 '소유자'와 직접 계약을 체결해야합니다. 해당 부동산의 주인이 누구인지는 등기부등본의 '갑구'란에서 확인할 수 있습니다. 등기부등본의 '갑구'란에는 해당 부동산의 소유권의 변동내역을 모두 표시하고 있는데 일반적으로 가장 마지막에 소유권이전등기를 경료하여 가지고 있는 사람이 현재 부동산의 소유자입니다. 부동산의 소유자가 아닌 다른 사람과 전세계약을 체결한 경우에는 해당 부동산의 소유자에게 전세계약을 주장할 수 없으며 그 사람에게 전세 보증금을 받지 못하게 됩니다.

위와 같은 등기부등본의 경우, 현재 부동산의 소유자는 '강남구'씨 이므로, 전세계약은 강남구씨와 체결해야 합니다.

근저당권과 전세보증금을 합하여 집값의 70%를 넘지않은 것이 안전!

등기부등본의 '을구'란도 전세계약을 체결할 때에 반드시 확인해봐야하는 부분입니다. 등기부등본의 '을구'란에는 해당 부동산에 설정된 저당권 또는 근저당권을 보여주는 부분인데 이를 토대로 해당 부동산을 담보로 하여 얼마만큼의 채무가 있는지를 알 수 있습니다. 전세계약 이전부터 설정되어있는 저당권 또는 근저당권은 전세보증금보다 우선하므로 집값에서 저당권으로 담보되는 채무액이 상당한 비율 이상이 되는 경우에는 나중에 전세보증금 전액을 반환받을 수 없는 위험이 있습니다. 요즘같이 집값이 높은 때에 은행으로부터 대출을 받지 않고 집을 매입하는 경우는 거의 없습니다. 즉, 근저당권이 아예 설정되어 있지 않은 경우는 찾아보기 어렵다고 할 것입니다. 일반적으로 해당 부동산에 설정된 근저당권의 채무액과 전세보증금을 합하여 집값의 70%를 넘지 않는 경우가 안전하다고 볼 수 있습니다.

집값이 10억원 정도이고 전세보증금이 5억원이라고 가정해보자.

예를 들어 위와 같은 등기부등본의 경우, 2010. 2. 10.에 경료된 채권최고액 1억 4500만원의 근저당권이 설정되어 있으므로 집값이 10억원 정도이고 전세보증금이 5억원이라고 가정하면, 근저당권과 전세보증금의 합계가 6억 4500만원으로 집값의 70% 미만이 되므로 상대적으로 안전하다고 볼 수 있습니다.

선순위 가압류가 설정되어 있는 경우에는 전세보증금 전액을 받기 어려울 수도.

그렇다면 근저당권과 가압류가 모두 설정되어 있는 경우는 어떻게 되는 것일까요?

앞서 이야기한대로 선순위 근저당권은 이후에 체결된 전세계약보다 우선되므로 해당 부동산이 경매에 넘어가는 경우, 근저당권으로 담보된 채권액이 먼저 배당됩니다. 그렇다면 집값에서 근저당권의 채권액을 제외한 나머지 금액의 배당이 문제됩니다. 전세계약보다 앞서는 선순위 가압류 채권은 확정일자를 받고 전입신고를 한 전세보증금반환채권과 같은 순위에 놓입니다. 따라서 가압류 채권자와 임차인은 집값에서 근저당권의 채권액을 뺀 나머지 금액을 '안분배당' 받게됩니다. '안분배당'이란 가압류 채권액과 전세보증금의 액수에 비례하여 배당을 받는 것을 의미합니다.

집값이 10억원이고, 전세보증금이 6억원이라고 가정해보자.

위 등기부등본과 같이 예를 들면 집값이 10억원이고 선순위 근저당권이 4억원, 선순위 가압류가 2억원, 전세보증금이 6억원인 경우에는 집값 10억원에서 선순위 근저당권 4억원을 뺀 나머지 6억원을 선순위 가압류와 전세보증금이 3:1이므로 가압류 채권자 1억 5천만원, 임차인 4억 5천만원을 각각 배당받게 됩니다.

집값에서 근저당권을 제외한 금액이 가압류 채권과 보증금을 변제하기에 충분한 경우에는 큰 문제가 되지 않지만, 그렇지 않은 경우에는 임차인이 전세보증금 전액을 배당받기 어려울 수 있습니다.

전세계약 체결전 해당 부동산의 등기부등본을 '꼼꼼히' 확인하는 것이 필요!

물론, 전세계약은 주택임대차보호법 제3조의 적용을 받아 해당 주택에 전입신고를 하여 대항력을 취득한 경우에는 경매절차에서 배당신청을 하지 않고 새로운 주택 매수인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 하지만 새로운 매수인의 경제적인 여력에 따라 보증금을 회수하기 힘든 경우가 발생할 수 있습니다.

따라서 가장 좋은 방법은 전세계약을 체결하기에 앞서서 해당 부동산의 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하여 위험부담을 줄이는 것입니다.

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