#90_그놈의 오피스텔
집은 파는 순서가 중요합니다.
20년 전쯤 아파트를 1억 원에 사서 20년간 살았습니다. 다른 곳으로 이동하기 위해 집을 팔기로 했는데 2억 5천만 원에 팔았다고 합니다. 세금이 얼마나 나올지 물어보는 것이었습니다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 초과하는 고가주택은 세금을 내야 하지요. 물론 12억 초과분만 별도로 계산을 해서 그 부분에 해당되는 금액만 세금을 내게 됩니다.
그런데 이 분에게는 문제가 하나 있었습니다. 그 집만 가지고 있었으면 고가주택 기준인 12억 원에 한참 미치지 못하니 당연히 세금이 나오지 않았을 것입니다. 하지만 그분에게는 빌라가 하나 있었습니다. 10년 전쯤 재개발을 생각하고 빌라를 하나 샀다고 합니다. 빌라가격은 2천만 원도 하지 않았다고 하네요. 지방에 위치한 소형 평형의 주택이기에 잘 팔리지도 않았고 시세 기준으로는 오히려 손해를 보고 있는 상황이었죠. 이 주택 하나 때문에 비과세 규정을 적용받지 못한 것이죠.
아파트를 팔게 된 이유는 세입자와의 마찰 때문에 시세보다 싸게 판 상황인데 거기다가 양도소득세까지 더 내야 하는 억울한 상황에 놓이게 된 것이었죠.
비슷한 사례도 있었습니다. 15년 가까이 보유하던 아파트를 팔았다고 오신 분이 있었습니다. 일단 집이 몇 채 인지 여쭤보았지요. 가지고 계신 아파트는 1 채인데 아파트 외에 오피스텔을 5년 전에 사서 가지고 계셨다고 합니다. 그래서 오피스텔 사업자 등록을 했냐고 여쭤보았더니 그냥 세입자가 주택으로 쓰고 있고 별도로 사업자등록은 하지 않았다고 합니다. 그렇게 되면 아파트 1채와 오피스텔 1채가 되어 한 세대에 집이 2채나 있게 돼서 먼저 파는 것에 대해서는 세금을 내야 했습니다.
아파트를 시세보다 싸게 팔아서 약간 손해를 보고 팔았습니다. 하지만 최초 분양을 받은 때부터 살아서 집을 팔 때는 산 시점보다는 이득이 있는 것으로 계산되었습니다.
양도소득세를 계산해 보니 3천만 원이 넘었습니다. 신고를 하시는 분은 판 사람의 아들이었습니다. 아들은 도저히 이해할 수 없다고 했지요. 오피스텔이 3천만 원이 안되는데 양도소득세를 3천만 원을 내라는 게 말이 안 된다고 했습니다. 오피스텔이 없었다면 양도소득세를 내지 않았을 텐데 3천만 원도 안 되는 오피스텔이 하나 있다고 세금을 내라 하니 그분 입장에서는 답답할만했습니다. 하지만 이미 집을 팔고 등기까지 다 넘어간 상황이라서 되돌릴 수 없었지요.
부동산을 가지고 계시다면 팔기 전에 항상 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 양도소득세는 물어보는 사람마다 답이 다르다고 할 만큼 굉장히 변수가 많습니다. 첫 번째 경우에 한 번만 알아봤다면 굳이 세금을 내야 하는 상황까지는 가지 않았을 것입니다. 조금 손해를 보더라도 빌라를 먼저 팔고 아파트를 팔아야 세금이 나오지 않는 것이죠.
1세대 2 주택(빌라, 아파트) -> 빌라 매도(1세대 1 주택, 아파트 1채) -> 아파트 매도(비과세 요건 충족)
두 번째 경우에도 오피스텔을 먼저 팔아야 합니다. 오피스텔을 팔아서 생긴 이득이 웬만큼 크지 않으면 손해이기 때문이죠. 그래서 먼저 오피스텔을 팔아서 차액 부분에 대해서 세금을 내게 되면 아파트 1채만 남게 되어 아파트를 팔 때는 세금을 내지 않게 되기 때문입니다.
위의 순서와 같이 부동산을 팔게 되면 똑같이 아파트를 팔았더라도 세금을 내지 않았을 것입니다.
농촌에 다 쓰러져가는 주택을 한 채 보유해서 2 주택으로 세금을 낸 경우도 있었습니다. 그런 경우에는 주택을 멸실해서 땅으로만 가지고 있게 되면 1 주택이 가능하게 되죠.
양도소득세는 부동산 보유의 목적을 따지지 않습니다. 투자 목적으로 갖고 있든 거주의 목적으로 가지고 있든 목적 자체보다는 양도하는 날 현재 몇 채의 주택을 갖고 있는지가 더 중요하답니다.
부동산을 팔아야 한다면 미리 알아보고, 한 군데가 아니라 여러 군데 알아봤을 때 세금을 줄일 수 있답니다. 그러니 팔고 나서 세금을 묻지 마시고 팔기 전에 세금을 알아보시길 추천합니다.
