[ 01 ] 오래 묵은 부동산, 팔기 무서운 세금
사업을 하다 보면, 혹은 재테크를 하다 보면 오래전에 사둔 부동산의 가격이 크게 오르는 경우가 있습니다. 자산이 늘어난 것은 기쁜 일이지만, 막상 이를 현금화하려고 하면 '양도소득세'라는 거대한 벽에 부딪힙니다.
양도소득세는 '판 가격'에서 '산 가격(취득가액)'을 뺀 차익에 대해 부과됩니다. 10년, 20년 전에 싸게 산 부동산일수록 차익이 커서 세금 폭탄을 맞게 되죠. 이때 많은 자산가가 활용하는 묘수가 바로 배우자 증여 후 양도 전략입니다. 합법적으로 취득가액을 높여 세금을 획기적으로 줄이는 방법입니다.
[ 02 ] 6억 원 공제의 마법, 취득가액 갈아타기
이 전략의 핵심은 우리나라 상속세 및 증여세법이 부부간 증여에 대해 10년 동안 6억 원까지 세금을 공제해 준다는 점을 활용하는 것입니다.
예를 들어 남편이 2억 원에 산 아파트가 지금 8억 원이 되었다고 가정해 봅시다. 남편이 직접 팔면 6억 원의 차익에 대해 세금을 내야 합니다. 하지만 이 아파트를 아내에게 증여하면 어떻게 될까요?
아내는 6억 원까지 증여세 없이(공제 활용) 아파트를 받게 됩니다. 중요한 것은 이때 아내의 '취득가액'이 2억 원이 아니라, 증여받은 시점의 시세인 8억 원으로 재설정된다는 점입니다. 아내가 나중에 이 아파트를 8억 원에 판다면, 차익은 '0원'이 되어 양도소득세가 거의 발생하지 않게 됩니다. 이것이 바로 취득가액을 높여 세금을 없애는 마법입니다.
[ 03 ] 세무서도 다 알고 있다, 10년의 기다림
너무 완벽해 보이는 이 전략에도 강력한 안전장치가 있습니다. 세무 당국은 조세 회피를 막기 위해 '이월과세'라는 규정을 두고 있습니다.
배우자에게 증여받은 부동산을 너무 빨리 팔면, 세금을 계산할 때 배우자의 취득가액(8억 원)이 아니라 원래 증여해 준 사람의 옛날 취득가액(2억 원)을 적용해 버리는 것입니다. 이렇게 되면 증여세는 증여세대로 내고(공제 초과 시), 양도세 절감 효과는 사라지게 됩니다.
특히 주의할 점은 이 기간이 최근 세법 개정으로 5년에서 10년으로 늘어났다는 것입니다(2023년 1월 1일 이후 증여분부터). 즉, 배우자에게 증여하고 나서 최소 10년은 보유하고 있다가 팔아야만 절세 효과를 온전히 누릴 수 있습니다.
[ 04 ] 단기 처방이 아닌 장기적인 자산 재배분
결국 이 전략은 당장 내년에 팔 물건에 쓸 수 있는 단기 처방전이 아닙니다. 앞으로 10년 이상 묻어둘 우량 자산이거나, 자녀에게 물려주기 전 배우자와 자산을 나누는 장기적인 플랜을 짤 때 유효합니다.
기다림의 시간이 길어졌지만, 여전히 6억 원이라는 큰 금액을 세금 없이 이동시키고 미래의 양도세까지 줄일 수 있는 가장 강력한 카드임은 분명합니다. 시간이라는 비용을 투자하여 자산을 지키는 지혜가 필요한 시점입니다.
다음 연재에서는 기업을 운영하는 CEO라면 반드시 챙겨야 할 현금 관리의 핵심, '법인 잉여금 출구 전략과 배당 정책의 활용'에 대해 다뤄보겠습니다.
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