[공유]마흔 네 살, 내 친구 A는 왜 백수가 되었을까

'부동산아저씨'는 실제 부동산을 운영하시는 분입니다. 이분의 블로그를 읽고 있는데요. 이번 글을 공유드리고 싶어서 이렇게 공유합니다^^

마흔 네 살, 내 친구 A는 왜 백수가 되었을까? 2편

1. 목표는 같았지만 과정은 달랐다.

그 후, A는 계속해서 원룸건물 신축판매업을 했었고

나는 전세보증금이라는 레버리지를 활용해

아파트투자에 집중을 했었다.

그렇게 3~4년이 흘렀을 때

A는 원룸건물 3동의 건물주가 되어 있었고

나는 여러 채의 아파트 임대인이 되어 있었다.

A는 마음만 먹으면

원룸건물의 개수를 늘려서 보유할 수 있었지만

더 이상 무리해서 개수를 늘리지 않았다.

2. 그러던 어느 날,

A의 이해할 수 없는 행동이 시작되었다.

A는 2017년 중순 ~ 말까지 자신이 보유하고 있는

3동의 원룸건물에서 임대기간 만기가 돌아오는 호실들을

모두 전세로 돌리기 시작했다.

그래서 건물마다 적게는 5개에서

많게는 7개까지 전세를 놓기 시작했다.

잘 받던 월세를 포기하고

전세로 돌린 결과

건물마다 월 500만원 이상씩 나오던 월세는 반토막이 났었다.

나는 이러한 A의 행동이 쉽게 이해가 되지 않았다.

원룸건물은 분명 수익형부동산이다.

그런데 월세수익을 역행하는 모습에 우려가 되었기 때문이다.

A는 무리하게 건물의 개수를 늘리지 않았기 때문에

다음 현장에 필요한 공사비 정도는

여유자금으로 보유하고 있었다.

그런데 도대체 왜? 안정적으로 잘 받고 있던 월세를 포기하고

전세를 빼서 통장에 돈을 쌓아놓기 시작하는지

점점 미궁 속으로 빠지는 것 같은 느낌이었다.

A는 나를 포함한 주변 사람들의 걱정과 만류에도 아랑곳 하지 않고

결국 19개 호실의 원룸을 전세로 전환을 해서

12억원 정도의 현금을 단시간 내에 만들어냈다.

3. “A 너는 큰 계획이 있었구나!”

A는 그렇게 만든 자금으로

2017년 말에 마포구 아현동에 자신이 거주할 20평형대 아파트를

자기자금 5억5,000만원에 대출 3억원을 활용해서

8억5,000만원에 매수를 했다.

그리고 이와 동시에 나머지 자금 6억5,000만원으로

서초구 서초동에 전세 9억원을 끼고

30평형대 아파트를 15억5,000만원에 매수를 했다.

물론, 지금은 각종규제와 세금 그리고

많이 오른 가격 때문에 이러한 투자가 어렵지만

3~4년 전만 하더라도 강남지역에도 6억이면

전세를 끼고 살 수 있는 아파트가 제법 많았다.

이렇게 사놓은 A의

아현동 아파트의 현재 매매가는 16억원이 되었고

서초동 아파트의 매매가는 30억원이 되었다.

특히, 전세를 놓았던 서초동 아파트의 경우

올해 7월에 새로운 임차인과 15억원에 전세 계약을 체결했다고 한다.

이로 인해 증액해서 받은 6억원을

다시 원룸 전세보증금 반환금으로 사용하고 있다고 한다.

즉, 전세를 놓았던 원룸 임차인이 이사를 나갈 때 마다

보증금을 반환해 주고

다시 월세로 순차적으로 전환을 하고 있다.

2017년도에 전세로 전환을 했던 19개 호실 중에

지난 3년간 신축판매업으로 생긴 수익으로

10개 호실을 이미 월세로 전환을 마쳤으며

나머지 9개 호실 중

7월에 증액해서 받은 보증금으로

3개의 호실을 월세로 전환을 했다고 한다.

그리고 통장에 아직도

4억원 정도의 잔고가 남아 있다고 했다.

A의 계획상으로는 내년 2월쯤이면

나머지 6개호실도 모두 만기가 돌아오기 때문에

월세로 전환하는 작업이 마무리가 될 것 같다고 했다.

4. 그래서 5주택자인 A는 반백수의 삶을 살고 있다.

백수친구 A는 이렇게 원룸건물 3동과

아파트 2채를 보유한 5주택자가 되었다.

현재 원룸건물 3동에서 1,500만원 정도의 월세를 받고 있다.

내년 2월에 나머지 호실까지 모두 월세로 전환을 하게 되면

월세 수익이 1,700만원 이상 될 것으로 예상 된다.

A는 작년부터 일의 양을 줄었다.

그래서 1년에 1개의 현장만 진행을 하고 있다.

즉, 1년에 6개월 정도만 현장에서 일을 하고

나머지 6개월은 개인적으로 여가를 즐기면서 생활을 하고 있다.

나는 그런 A를 백수라고 부르지만

백수친구 A는 자신을 ‘반퇴라이프’를 즐기는 사람이고 강조한다.

5. 백수친구 A를 통해 얻을 수 있는 교훈 2가지

① 돈을 ‘모으는 것’ vs ‘만드는 것’

어쩌면 A는 ‘모은 돈 0원’으로 아파트 2채를 마련했다고 할 수도 있다.

즉, 근로소득으로 돈을 모아서 아파트를 산 것이 아니라

돈을 만들어서 산 것이다.

모든 투자에는 돈이 필요하다.

특히나 부동산처럼 가격이 비싼 재화를 살 때에는 더욱 그렇다.

그런데 중요한 것은

부동산(집)을 사기 위해서

반드시 매매가에 상응하는 모든 돈을 모을 필요는 없다는 것이다.

물론, 시드머니는 필요하다.

그러므로 일정한 액수에 도달할 때까지는

근로소득으로 열심히 돈을 모아야 한다.

그러나 어느 정도 시드머니를 모았다면

더 이상 모으기에만 전념하기 보다는

만드는 방법에 대해서도 생각해보아야 한다.

경험해 보니 돈은 모으는 속도보다

만드는 속도가 훨씬 빠르고 크다.

그리고 부자들은 돈을 모아서 투자를 하려 하기보다는

다른 사람의 돈을 융통해서 투자를 하려는 습성이 있다.

그런데 부자가 아닌 사람일수록 반대로 생각한다.

그러므로 자신의 삶을 희생시키면서

무조건 아끼고

무조건 물리적으로 일의 양만을 늘려서

돈을 더 많이 모으려고만 애를 쓰는 것이

투자에서는 능사가 아닐 수도 있다.

그러므로 돈을 모으는 것과

만드는 것에는 적절한 균형이 반드시 필요하다.

그래야 남들보다 조금이라도

경제적으로 앞서 나아갈 수 있다.

② 너무 힘들게 앞서갈 필요는 없다.

그저, 한 발짝만 앞서가면 된다.

중개업을 오랫동안 하면서 느낀 것은

시장이 상승장이냐 하락장이냐에 따라서

선호하는 부동산이 달라진다는 것이다.

일반적으로 하락장일 때에는 안정적으로

월세를 받을 수 있는 수익형부동산에 대한 선호도가 높다.

이와는 반대로 상승장일 때에는

가격 상승의 폭이 크기 때문에

시세차익형부동산에 대한 선호도가 높아지게 된다.

백수친구 A는 이러한 시장의 흐름을 한 발 빠르고

정확하게 읽었는지 모른다.

물론, 그 친구가 운이 좋아서 일수도 있다.

하지만 그것이 ‘실력’이든 ‘운’이든

그 친구는 시장의 분위기를 빠르게 읽고

투자대상물의 변화를 꽤했다는 실천력에 박수를 보내고 싶다.

2010년초~2017년도까지의 서울의 집값은 정체기였다.

그러므로 당연히 수익형상품인 원룸건물의 선호도가 높았다.

그러다가 2018년도부터 본격적으로 서울의 집값이 상승하기 시작했다.

A는 이때를 포착했던 것 같다.

그래서 시세차익형부동산으로 갈아타기를 시도했는지 모른다.

결과는 대성공이었다.

여기서 A를 한 번 더 칭찬해주고 싶은 점은

수익형부동산을 시세차익형으로 활용했다는 것이다.

즉, 수익형부동산을 아예 처분을 해서 갈아탄 것이 아니라

안정적인 월세수익을 포기하고

더 큰 그림을 그리며 과감하게

전세로 전환을 해서 베팅을 계획했다는

생각의 전환이 대단하다 생각된다.

그러고 보면,

A의 현재 반백수생활(?)은 결코 ‘운’이 아니다.

‘실력’이고 ‘실천력’의 결과물임을 인정해 주어야 한다.

 writer. 부동산아저씨 blog.naver.com/sungyou1004

부동산아저씨 유튜브 https://youtu.be/DN-ILrQKkz8

[출처] 마흔 네 살, 내 친구 A는 왜 백수가 되었을까? 2편 (부동산 스터디') | 작성자 부동산 아저씨