투자 시나리오
K교수님이 숙제를 다시 하라고 하셨다. 1985년부터 20년간 과거의 경제지표로 자산 투자 시나리오를 살펴보았다.
하지만 각자가 물가, 금리, 주식/부동산 수익률등 경제지표를 찾고 해석해서, 자신의 자산 투자 시나리오를 계획할 수 있어야 한다고 말씀하셨다.
K교수님이 의도하신 숙제의 내용은 제공하지 않은 2006년부터 2022년까지의 물가, 금리, 아파트 수익률을 찾아서 자산 투자 시나리오를 세워보라고 하신 것이다.
몇 달 전에 물가, 경기선행지수 등 경제지표 찾는 숙제를 내주신 적이 있어서 해본 적이 있는데 어디서 찾았는지 까맣게 기억이 안 난다. 그래도 잠시 인터넷을 뒤지니까 금방 찾을 수 있었다.
e-나라지표에서 소비자 물가지수, 3년물 회사채 금리, 경기순환선행지수 등을 찾을 수 있다. 환율과 WTI 유가 등은 증권사 HTS에서 찾았다.
아래는 우리가 월간 단위로 꼭 알아야 하는 경제지표이다.
e-나라지표에서 단위를 연간으로 변경해서 조회하면, 숙제할 때 필요한 2006년 ~ 2022년 사이의 물가, 금리 등 자료를 찾을 수 있다. 아파트 매매 수익률은 부동산원에서 찾을 수 있었다.
나는 이번 숙제를 하면서 아파트 상승률이 물가 상승률과 크게 차이 나지 않는다는 것을 내 눈으로 데이터로 직접 확인하였다. 최근에 부동산 시장은 강하지도 않은 것 같다. 그래서 당분간 부동산에 대한 관심은 접어 두어도 될 것 같다.
그렇다면 2024년은 채권에 투자해야 할까? 주식에 투자해야 할까? 우리는 미래를 미리 알 수는 없다. 미래를 미리 알 수 없다면, 현재 알 수 있는 무엇을 판단 기준으로 삼아 투자 방향을 정해야 하는 건가.
나의 경우 2021년은 수익률이 좋았고, 2022년에는 전년도에 얻었던 수익을 고스란히 잃었다. 2023년에는 조금 만회하고 있다.
여러 경제지표를 매달 관찰하지만 불행히도 우리는 당장 내일 어떤 일이 일어날지 알 수가 없다. 2022년 2월에 갑자기 러시아-우크라이나 전쟁이 일어날지 누가 예상할 수 있었는가? 최근에 하마스가 이스라엘에 미사일을 쏟아붓는 폭격을 감행할지 누가 미리 알 수 있겠는가?
경제에 영향을 주는 다양한 일들이 언제 일어나서, 내 자산에 영향을 줄지 우리는 미리 알 수가 없다. 나는 2022년도에 -32%의 손실을 경험했다. 예상할 수 없는 이러한 손실을 어떻게 피할 수 있을까? 그리고 어떻게 수익을 추구해야 할까?
우리는 미래를 알 수 없다. 내년에 주가가 내릴지, 아파트 가격이 오를지, 전쟁이 시작될지 미리 알 수 없다. 현재의 상황으로 내일을 대비할 수밖에 없다. 교수님은 어떻게 하실까 궁금해서 교수님의 강의 자료를 다시 복습하였다.
주식, 채권, 아파트 어디에 투자할지 고민하다가 K교수님이 알려주신 가치측정 방법이 생각났다. 주식, 채권, 아파트 모두 동일한 잣대로 비교할 수 있게 이자율 또는 PER로 환산할 수 있다.
물은 위에서 아래로 흐르고, 돈은 수익률이 낮은 곳에서 높은 곳을 찾아간다고 한다.
수익률을 알면 돈이 가는 길을 알 수가 있다.
금리와 PER와의 관계는 역의 관계이다. 즉 PER=1/금리이다.
금 리=이자/원금, 주 가 PER=주가/주당순이익, 부동산 PER=매매가/임대료이다.
첫째, 아파트의 수익률을 계산해 보자.
15억짜리 아파트의 월세가 300만 원이면 PER은 얼마인가?
부동산 PER=매매가/임대료이다. PER = 150,000만/(300만*12월) = 41.67 배, 금리 = 100/41.67 = 2.39%
둘째, 코스피의 수익률을 계산해 보자.
한국거래소 통계사이트를 찾아보면, 현재(2023.10.14) 코스피 평균 PER은 18.43이다.
PER=1/금리이다. PER 18.43의 수익률을 계산하면 100/18.43 = 5.43 % 이다.
셋째, 채권의 수익률을 알아보자.
현재 통계청 e-나리지표를 보면 회사채 3년 금리는 4.5%로 나온다.
PER를 계산해 보면 100/4.5 = 22.22이다.
서로 다른 자산군에 대해 수익률이란 동일 잣대를 대 보자. 아파트는 2.4%, 안전 자산으로 분류되는 채권은 4.5%, 대표적 위험자산인 주식시장 코스피는 5.43%로 나온다.
단순한 숫자 상으로는 코스피가 가장 높지만, 위험 자산이라 마이너스 프리미엄을 적용해야 하므로 채권이 좋아 보인다. 2024년 돈이 가는 길은 어디가 될까? 채권 금리가 낮아지는가, 경기가 살아나서 기업 실적 회복으로 코스피의 PER가 낮아지는지가 관전 포인트가 될 것이다.
유튜브를 보거나, 책을 한 권 읽는다고 충분할 것 같지는 않다. 지속적으로 지식과 경험을 쌓아나가는 수 방법 외에 지름길은 없는 것 같다.
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