그럼에도 불구하고 아파트
인플레이션을 이기기 위해 실물자산으로 옮긴다는 개념으로 부동산은 접근한다.
건물이나 상가 매입은 임대 소득과 시세차익을 동시에 잡을 수 있어 좋다. 하지만 수입억대의 자금이 필요하고 공실 리스크를 감내할 수 있는 수준의 연소득이 없다면 추천하지 않는다. 또한 토지는 장기간 묻어둬야 하는 돈이 크고, 경매에 접근하기에는 사전 공부량이 많고 위험도가 높으며 부지런히 임장을 다녀야 해 시간적 여유가 부족한 사람들에게는 맞지 않다. 오피스텔은 우후죽순처럼 계속 생겨나고 대학가 원룸 임대도 기숙사와 청년 주택 확대로 공실 위험이 커져간다. 심지어 대학이 폐교돼 없어져 버리는 경우도 생긴다. 그래서 선택한 부동산은 아파트다. 살 집으로 투자 이익을 동시에 누릴 수 있는 아파트를 어떻게 사야 할지 얘기를 꺼내려한다.
예로부터 부자는 땅을 소유한 지주였고 소작농으로부터 지대를 받아왔다. 부동산을 소유하지 않고서는 어쩌면 평생 누군가에게 지대를 주며 살아가야 하는 운명일 수도 있다. 그래서 살 집은 하나 있어야 한다는 말이고 이왕이면 그 집이 실물자산으로서 가치를 가질 수 있어야 한다는 논리로 아파트에 투자하자.
생애 자산 설계에 있어서도 주택마련은 중요한 부분이다. 가족이 편하게 쉴 수 있고 집주인 눈치 보지 않고 이사 다니지 않고 맘 편히 살 수 있는 목적이 집이기 때문에 가치가 있다. 물론 저렴한 신축 빌라를 사는 게 경제적 부담도 없고 마음 편할 수 있다. 무리한 대출 없으니 삶의 질도 떨어질 리 없다.
투자 가치가 있는 아파트를 안 사거나 단지 실거주만 생각해 빌라를 고르는 경우를 경제학, 심리학적으로는 어떻게 보는가?
먼저 경제학에서 봤을 때는 실물자산 투자에는 실패했다고 본다. 인플레이션을 이기는 수준의 투자를 하기 위해서 부동산이 좋은 데 그중 환금성은 아파트가 최고다. 게다가 빌라에 비해 아파트는 대기 수요가 많기 때문에 가격 상승의 여지가 높기 때문이다.
심리학적 측면에서는‘방어기제(防禦機制)’라는 용어로 설명할 수 있겠다. 방어기제란 불안한 감정을 없애기 위해 욕망을 무시하는 방법을 의미한다. 어릴 때 읽었던 이솝우화의 ‘여우와 신포도’에서 여우는 포도를 먹으려고 숱한 노력을 했음에도 불구하고 따 먹을 수가 없자 ‘저 포도는 덜 익었을 거야.’라며 스스로를 위로하며 단념했다는 이야기에서 답을 찾아본다. 우리는‘집값이 떨어질 거야. 지금 들어가면 상투 잡는 거지.’,‘ 저 집은 터가 안 좋은 거 같아.’라며 스스로 집을 사지 않을 이유를 찾고 있는 건 아닌지 생각해보자.
그렇다면 정말 아파트값이 떨어질까 봐 걱정인가? 부동산은 심리와 정책의 싸움이다. 금리가 오르든 내리든 크게 상관없이 주변에서 집을 하나둘씩 샀다 하면 따라 사는 사람들이 많고, 집 한 채 사서 돈을 번 사람들이 두 개 세 개 사기도 한다. 또 이런 게 유행처럼 퍼지면 노후준비를 위해 갭(gap) 투자가 성행하며 또 다른 방향으로 시장은 흘러간다.
여기서 갭 투자의 원리에 대해 알아보자. 갭이란? 전세가와 매매가 차이를 이용한 투자이다. 매매가 - 전세가만 있으면 아파트를 살 수가 있다. 그래서 전세가가 높고 매매가 낮은 지역을 중심으로 점점 번졌다. 일반인조차 자신이 살고 있는 집의 전세자금 대출을 일으켜 다른 집을 또 사는 연속 고리 형태가 이어져갔다.
갭 투자가 성공하려면 다음의 전제가 유지되어야 한다.
1. 전세가가 계속 오른다.
2. 거래비용과 보유세가 낮다.
이 두 가지가 유지된다면 전세금 오른 돈으로 세금을 내고도 매 년 시세 차익을 보장받을 수 있다. 그러나 아래오 같은 상황이라면 갭 투자는 존재할 수가 없다.
1. 전세금이 계속 떨어진다.
2. 거래 비용과 보유세가 오른다.
전 세가가 매년 떨어져서 집주인이 돈을 보태가며 세입자를 들여야 한다면? 공시지가 상승으로 매년 재산세가 오르고 양도 소득세 혜택이 없다면? 게다가 집값도 떨어지는 사이클이라면 집주인은 견디기 힘들다. 갭 투자라는 말이 사라지며 노후의 재앙으로 바뀌어 있을 수 있다.
몇 차례 거래 비용과 사람들의 기대심으로 거품이 끼지만 다시 제 값을 찾아가기 마련이다. 수요가 거의 없어 팔 수 없는 아파트가 아니라면 조정이 있을 수는 있어도 인플레이션에 의해 꾸준히 상승한다. 토지 분양비, 건축비, 인건비 등 무엇 하나 가격이 오르지 않는 게 없는데 신축 아파트 가격이 10년 전으로 돌아갈 리는 만무하다. 그러니 적정한 시점에서 본인의 집을 사는 것은 투자와 동시에 인간의 기본 욕구 충족으로 이해하면 좋겠다.
만약 그래도 집을 소유하지 않겠다는 방침이라면 다른 방법으로 그 수익률을 커버할 수 있도록 더 노력해야 한다. 몸값을 더 올리도록 열심히 일하거나, 작은 사업체에 투자해 안정적인 매출을 올릴 수 있도록 하거나 금융에 더 투자해 수익률을 올릴 수 있으면 다행이다. 제발 그 돈을 소비로 날려버리지만 말자.
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골드래빗기획자
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