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by 홍춘욱 Apr 28. 2023

미국 부동산시장, 바닥쳤나?

Bloomberg(2023.4.26)

미국 케이스-쉴러 주택가격지수가 반등에 성공하면서 미국 부동산시장의 바닥 출현 가능성에 시선이 집중되고 있습니다. 때마침 세계적인 통신사, 블룸버그의 기사(Housing-Market Bottom Raises Hopes That US Can Avoid Recession)가 이 주제를 다루고 있기에 소개합니다.

S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index | FRED | St. Louis Fed

fred.stlouisfed.org

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지난 1년간 진행된 미국 주택시장의 극심한 위축 국면이 이제 끝날 가능성이 보이자, 미국이 경기 침체를 피할 수 있다는 희망이 월가에 부각되고 있습니다.

주택시장은 경기 순환에서 가장 중요한 역할을 담당하기 때문입니다. 낮은 금리는 주택에 대한 수요를 증가시켜, 건축 활동 및 건설업 일자리를 증가시킬 수 있습니다. 더 높은 가격은 또한 소위 "부의 효과"를 통해 소비 지출을 지원하는 데 도움이 됩니다. 그리고 연방준비제도이사회가 금리를 인상하면 모든 것이 반대로 진행되는 경향이 있습니다.

모건스탠리의 이코노미스트, Zentner는 "주택 건설과 주택 구매 활동 데이터를 보면 우리가 지금 바닥을 치고 있다는 것이 꽤 분명해 보인다"고 말했습니다.

이 문제를 살펴볼 때 빼놓지 않아야 할 것이 노동시장 여건입니다. 사람들은 금리가 인상되고 소비가 위축됨에 따라 노동시장이 여건이 악화되고, 이게 다시 주택시장을 억누를 것이라고 걱정합니다. 그러나 3월의 신규주택 판매는 1년 만에 최고 수준에 도달했으며, 주택 착공도 2달 동안 6% 반등했습니다.

이런 현상이 나타난 이유는 기존에 주택을 보유하던 이들이, '낮은 금리'로 대출을 상환하는 중이기에, 매물을 내놓지 않은 것에서 찾을 수 있습니다. 주택시장에 매물이 많지 않기에, 매수자들이 주로 신축 주택에 몰리고 있다는 이야기가 되겠습니다. 그리고 주택담보대출 금리가 조금씩 떨어지는 것도 주택시장에 활기를 불어넣는 요인으로 작용합니다.

물론 연준의 금리인상 가능성이 남아 있지만, 지방 은행의 파산 위험이 지속되는 것을 감안할 때 금리인상이 더 이상 지속되지 않을 것이라는 견해가 제기되는 중이죠.

그런데 흥미로운 것은 건설 투자가 극심한 부진을 기록하고 있음에도 불구하고 건설 부문에 고용된 근로자의 수가 역사상 최대 수준이라는 것입니다. 아마도 건설의 착공에서 완공에 걸리는 시차로 인해, 건설 부문의 해고가 지체되고 있기 때문일 것입니다.

물론 이에 대해 반론을 제기하는 이들도 적지 않습니다. 2007년 “Housing IS the Business Cycle”이라는 논문을 발표한 영향력 있는 이코노미스트, Ed Leamer는 "경기 침체는 역사적으로 건설업과 제조업이라는 두 가지 근본적인 일자리 감소에서 비롯되었습니다. 이 두 가지는 이번에는 그렇게 심각하지 않을 것입니다. 주택 공급의 과잉이 심각하지 않기에 긴 시간에 걸친 건축물 착공 감소를 필요로 하지 않습니다."라고 지적합니다.