미국 상업용 부동산 시장의 Key Chart 5
2023년 4월, 상업용 부동산 가격 하락세 멈춰
미국 상업용 부동산시장에 대한 부정적 전망이 제기되고 있어, 이 시장을 이해하는 데 도움이 되는 Graph 5개를 소개합니다.
첫 번째 <그림>은 미국의 오피스 빌딩 공실률입니다. 2008년 글로벌 금융위기 때보다 더 높은 공실률을 기록하고 있으니, 오피스 부문의 경기가 얼마나 좋지 않은지 짐작할 수 있습니다.
U.S. office vacancy hits all-time high (axios.com)
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오피스 등 미국의 상업용 부동산 가격지수도 동반 하락 중입니다. 1년 전에 비해 15% 3달 전에 비해 2% 빠졌고, 2023년 4월에는 드디어 하락이 멈추었죠.
CPPI | Commercial Property Price Index | Green Street
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그럼 어떤 부문이 상업용 부동산 가격의 하락을 주도했을까요?
가장 심각한 것은 쇼핑몰(Mall)이며 그 다음은 오피스(Office) 빌딩입니다. 재택근무의 확산과 온라인 쇼핑의 증가가 주된 요인으로 손ㄲ보힙니다. 이 밖에 다른 부문들은 크게 하락햇다고 보기는 힘들고, 아파트(Apartment) 부문이 최근 상당한 하락이 나타난 후 횡보세를 보이고 있음을 확인할 수 있습니다.
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상업용 부동산에 대한 대출을 가장 많이 한 곳은 중소형 은행입니다. 대형은행들은 상업용 부동산 비중이 13%에 불과한데, 중소형 은행은 43%에 이릅니다. 최근 미국 지방 소형은행들의 부실화 위험이 높아지는 배경이 여기에 있다고 볼 수 있습니다.
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그럼 어떻게 될까?
금리가 무엇보다 중요합니다. 모기지 금리(파란선)가 떨어질 때마다 상업용 부동산 가격지수의 반등이 출현하는 것을 확인할 수 있죠. 반대로, 연준의 금리인상이 재개되거나 신용경색 등으로 모기지 금리가 급등하면 다시 위기가 심화될 수 있습니다.
그래서 인플레 지표에 대한 관심이 그렇게 많은 게 아니겠습니까?
