진위역세권 개발 당위성, 평택시 주요업무계획을 보세요.
평택 2019 주요업무계획을 통해 개발 당위성을 확인해 봤습니다.
잘 보지 않았을뿐, 평택은 계속해서 개발 당위성을 알려주고 있었습니다.
안녕하세요,
물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.
최근에 시간을 들여 블로그를 할 수가 없었어요. 부동산 관련한 새로운 이슈들이 많았잖아요? 이를테면 SK하이닉스라는 대기업이 용인으로 자리를 잡았다는 것과 같은 이슈 말이죠.
물론, 호재이긴 합니다.
이런 기사를 보면서 '물음표노트님, 그러면 용인에 땅 사야 되는 거 아닌가요?'라고 물어보시는 분들이 참 많아요. 근데, 이건 하나만 알고 둘은 모르는 행동입니다.
이건 추후에 글을 한 번 적을 예정입니다만, 만약 해당 입지에 토지를 투자할 목적으로 매입하셨다고 가정해 볼게요. 그러면 이 투자금이 수익을 내면서 회수되는 시점이 언제일까요?
분명 입지는 확정이 됐다고 합니다. 그렇다면 경제적인 타당성을 당연히 조사해야 하겠죠? 그리고 산업 용지를 위한 토목 설계가 들어갈 거예요. 그리고 부지 조성이 들어가겠죠. 그러면 인근으로 직주근접형의 도시가 계획될 것이고, 그에 따른 근린시설들도 자연스럽게 들어설 겁니다.
이게 토지가 개발되는 당연한 수순이니까요.
근데, 이 모든 과정이 끝나는데 걸리는 시간은 못해도 10년 뒤일 겁니다.
즉, 여러분들이 큰 수익이 나올 것이라고 예상한 미개발지의 토지는 10년 뒤가 돼야 뭔가 조짐이 보일 것이라는 얘기에요. 브리핑 때 자주 말씀드리는 얘긴데, 매스컴에 나온 호재만 따르면 큰 손해를 볼 수 있다고 말씀드렸습니다. 이런 곳들은 정부의 규제 대상에 들어갈 수 있는 많은 가능성들을 갖고 있어요. 지금은 신나게 토지의 가격이 오르겠죠? 그러면 정부는 이곳만 골라서 핀셋 규제를 하면 됩니다. 그러면 높은 확률로 용인시 처인구 원삼면의 토지들에 '토지 거래 허가 제한구역'이라는 규제를 맞이할 수 있겠죠? 그렇다면 높은 호가에 거래됐던 토지의 가격이 어떻게 될까요?
간단합니다, 다시 원래대로 떨어져요.
이미 개발이 시작되기도 전에 손해를 보고 시작하는 겁니다. '10년 뒤에 5배가 뛸 것이다'라는 얘기는 단순히 말이기 때문에 누구나 쉽게 뱉을 수 있을 거예요. 근데 그건 끝까지 가봐야 아는 겁니다. 일단 결과가 나오려면 10년이 걸리겠죠? 그리고 그 사이에 개발에 대해서 물어보면 '무조건 기다리세요'라고 대응하면 되니깐 얼마나 편합니까?
근데, 저라면 그 기간 동안에 조금이라도 빠르게 환금할 수 있는 투자처를 발굴해서 자산을 증식시킬 것 같아요. 그러니 제발 이런 식의 '묻지 마, 투자'는 하지 않으셨으면 좋겠습니다. 왜 앞선 사례들에서 '이러면 안 된다!'를 배웠으면서 계속해서 같은 실수들을 반복하는지 모르겠어요.
모험을 하는 것은 자유입니다. 제가 예언자가 아닌 이상, 여러분들이 뭘 하는 것에 대해서 말리고 싶은 생각은 없어요. 다만 이런 얘기를 하고 싶습니다. 여러분들은 미지의 세계로 여행을 떠날 겁니다. 그리고 미지의 세계에서 큰 보물을 얻을 수 있다고 해요. 한 5km만 가면 보물이 있다고 합니다. 이때 무조건 앞으로 걸어가실 겁니까? 아니면 나침반을 들고 방향을 체크하면서 걸으시겠습니까?
최소한 방향을 아시는 분들은 그곳이 목적지가 아니라는 것을 안 순간, 반대 방향으로 되돌아오실 수 있어요. 하지만 아무런 방향성도 모르고 무작정 걸은 분들은 어떻게 되돌아와야 하는지도 모릅니다. 기왕이면 좀 더 구체적이고 안전한 방법을 택하세요.
"공공기관에서는 꾸준히 정보를 제공하고 있었습니다.
서론에서도 밝혔습니다만, 국가에서 하는 대규모 사업들은 국민들의 세금으로 진행돼요. 때문에 구체적이진 않더라도 대략적인 정보들을 잘 정리해서 공지하죠. 많은 분들이 궁금해하시는 진위역세권 개발에 대한 정보도 평택시에 꾸준히 올라옵니다. 오늘은 '2019년 주요 업무계획'을 통해서 진위역세권의 개발 당위성에 대해서 알아볼게요.
△ 평택시 2019년 주요 업무계획에 관한 자료입니다. 크게 1편과 2편으로 구분되어 있고요. 1편은 평택시 본청의 부서별 계획이 소개됩니다. 소통홍보관, 감사관, 안전총괄관, 기획조정실, 항만경제전략국, 총무국, 사회복지국, 환경농정국, 도시주택국, 건설교통국의 주요 업무계획에 대한 내용들이 정리되어 있어요. 1편만 총 270쪽으로 구성되어 있고, 당연히 이렇게만 얘기하면 쳐다보기도 싫으실 겁니다.
2편은 평택시 직속기관, 사업소, 출장소에 대한 계획들이 소개되어 있어요. 본청의 내용과 겹치는 부분들도 있고, 조금 더 구체적인 내용도 있죠. 역시 다 살펴보려고 하면 머리가 아프실 겁니다.
저는 이런 것을 다 보고 분석해야 하는 머리 아픈 직업을 갖고 있어요. 하지만 여러분들이 그렇게까지 할 필요는 없다고 생각합니다. 그래서 모든 내용 중에서 진위역세권 개발과 관련된 내용만 발췌해서 내용을 정리해 드릴 거예요. 물론, 저의 개인적인 견해가 많이 포함되기 때문에 다른 분들이 중요하게 생각하는 부분들이 많이 생략될 수도 있습니다. 다만, 그것은 진위역세권 개발 당위성에 불리하다고 생각되어 생략하는 것이 아니에요. 만약 그런 것이 의심되는 분들이 있다면, 평택시 홈페이지에 들어가셔서 직접 열람해 보셔도 되겠습니다.
"기획조정실 주요업무계획
△ 기획조정실 세정과에 따르면 2018년 대비 2019년에 945억 원(9.3%)의 세입이 증가할 것이라 보고 있습니다. 원인으로는 각종 택지 개발 및 도시개발 사업 진행에 따른 과세대상 증가라고 밝히고 있죠. 해당 내용은 여러분들이 특별하게 볼 내용은 아니지만, 지자체가 왜 대기업을 유치하고 도시를 개발하려는지가 명시되어 있기에 언급합니다.
세수가 증가된다는 것은 그만큼 지역의 예산이 더 늘어날 수 있다는 것이죠. '지역 예산의 증가'라는 업적은 평택시장의 입장에서 보면 뛰어난 업무 실적을 검증받는 내용일 겁니다. 즉, 앞으로도 지역 예산을 더 많이 받을수록 더 높은 위치로 올라가기 용이하겠죠.
굳이 이런 내용을 언급하는 것은 투자를 하실 때, '소비자의 관점이 아닌 공급자의 관점으로 보셔야 한다'라는 것을 알려드리기 위함입니다. 여러분들이 평택시의 대표라면 어느 지역을 개발하는 것이 세입을 증가하는데 큰 기여를 할까요?
위에서는 삼성전자가 120만평 자리를 잡게 될 고덕국제신도시에 대한 언급이 나와있습니다. 그러면 삼성과 같은 대기업이 또 어디로 들어갈까요? 진위 아니겠습니까?
△ 기획조정실 관광과를 살펴보면 '2019 희망평택 빛 축제'라는 것을 추진할 계획이네요.
아마 기존 글에서는 평택시의 관광에 대한 내용들을 특별히 언급한 적이 없었던 것으로 기억하고 있습니다. 하지만 사실 관광은 성공적인 도시가 만들어지는데 아주 큰 기여를 하는 사업 중 하나에요. 잘 만들어진 관광지 하나만으로 지역의 매출 볼륨을 크게 확대되는 것을 심심치 않게 확인할 수 있죠.
아마 많은 분들이 부동산 관련 공부를 하면서 '직주근접형 도시'에 대해서 많이 들으셨을 텐데요. 관광은 이를 더욱 성공적인 도시로 만드는 조건에 해당되게 됩니다. 단순히 일하고 정주할 수 있는 공간을 넘어 시민들의 즐길 거리가 포함되는 도시. 멋지지 않나요?
위의 자료를 보시면 '진위천시민유원지'에 2019년 7월부터 2020년 2월까지 1억 원의 예산이 책정된 것을 볼 수 있습니다. 왜 진위면에 있는 진위천 시민유원지 인근으로 이런 이벤트들을 만드는 것일까요?
기대효과에 따르면 '차별화된 관광 이미지 및 볼거리 제공으로 침체되어 있는 지역 경제 활성화 및 관광지 활성화 유도'라는 내용이 있습니다. 확실히 진위면 일대는 녹지와 공업지를 제외하고는 대부분 농업진흥구역으로 구성되어 있어요. 그런데 이런 곳에 유동인구를 증가시킬 필요가 있을까요? 저는 이런 내용들 하나하나가 향후에 만들어질 도시 활성화를 위한 밑 작업이라고 보고 있습니다.
"항만경제전략국 주요업무계획
△ 항만경제전략국 성장전략과에 보시면 두강변 친수이용이라는 사업에 대해서 나와있습니다. 사실상 해당 내용은 진위면에 대한 호재라고 볼 수는 없을 거예요. 왜냐하면 진위면 인근의 진위천은 많은 부분 조성이 된 것으로 보이거든요. 그래도 이를 언급하는 이유가 있습니다. 일단 진위천과 안성천이 무엇인지 살펴볼게요.
△ 빨간선이 진위천, 파란선이 안성천입니다. 향후 평택의 중심지가 될 고덕국제신도시와 대규모 택지개발이 이뤄지는 지제역 인근을 감싸고 있는 형태죠? 사업의 목적이 '시민 여가 및 휴식 공간 조성'인데, 들어가는 예산이 3천억 원입니다.
2019년에 4억 7천만 원, 2020년에 400억 5천만 원의 예산이 들어가며, 향후 3,000억 원의 예산이 들어가는 순입니다. 예산이 본격적으로 투입되는 2020년부터 수많은 택지개발과의 연계를 도모하려는 움직임으로 해석해 볼 수 있지 않을까요? 이런 움직임들이 도시개발의 징후들입니다.
당장은 평택시가 어떻게 변모하고 있는지 체감하시기 어렵겠지만, 수면 아래에서는 이런 계획들이 차근차근 진행되고 있어요.
"총무국 주요업무계획
△ 총무국 체육진흥과에의 주요업무계획 중에 '체육시설 건립 및 확충'이라는 내용이 있습니다. 주요 예산은 안중읍으로 많이 편향되어 있는 것으로 확인되는데요. 여기서 주의 깊게 보셔야 할 내용은 '체육시설과 도심과의 거리'입니다.
△ 합정도 294의 위치는 '소사벌 레포츠 타운'입니다. 지도에 보이시는 그대로에요. 향후 개발될 도시들이 많이 보이시죠?
△ 안중읍 학현리 495에 위치하는 '서부 실내 체육관'의 위치입니다. 보시는 것처럼 대규모 주거지와 상업용지가 분포하고 있네요. 서부 실내 체육관의 위치는 도시와 살짝 이격 되어 있는데, 표시된 위치의 옆에는 문화예술회관과 안중출장소가 위치해 있습니다.
△ 현덕면 인광리 397-45에 위치하는 '현덕 축구장'의 위치입니다. 좀 더 지도를 확대해서 보겠습니다.
△ 도시의 규모는 크지 않지만, 인접한 위치에 체육시설이 지어질 것으로 보입니다. 그렇다면 진위면 일대에 들어가는 '진위체육공원'은 어디에 조성될까요?
△ 상당히 생뚱맞은 곳에 위치할 것으로 보입니다. 왜 다른 체육시설들은 도시에 인접한 곳에 지어지는데, 진위만 이럴까요?
△ 이것은 단순히 저만의 해석이긴 합니다만, 저는 진위면 동천리 방면으로도 도시가 들어설 수 있다고 보고 있습니다. 게다가 진위면 은산리쪽은 자연환경보전지역임에도 자연취락지구가 위치하고 있어요. 이쪽으로도 도시개발이 된다면 진위면에 위치할 도시들은 해당 신설 도로를 통해서 경부고속도로를 사용할 수 있게 될 겁니다. 이건 상당히 파격적일 수 있는 내용이죠.
물론, 경부고속도로 우측으로는 행정구역 상으로 용인시고 평택시와 겹칠 수 있는 점이지대에 해당되기 때문에 개발이 어렵다고 보는 것이 더 타당할 겁니다.
△ 다만 '수도권 정비 계획'과 '경기도 종합계획'의 내용에 대해서 생각해 보면 몇 가지 핵심 키워드가 작은 가능성을 생각하게 만듭니다. 용인시의 2035 도시기본계획의 중요 시사점은 '경제자족도시 구축'과 '지역 간 균형발전의 토대를 만드는 것'입니다. 이번에 발표된 용인시 처인구에 들어설 것으로 발표된 SK하이닉스 입지는 용인, 화성, 평택에 이르는 첨단산업 클러스터를 묶는 역할을 할 겁니다.
그리고 평택시의 2035 도시기본계획의 중요 시사점 중에는 '자족도시로의 성장'과 '경기남부 광역거점도시로써의 역할 수행'이라는 키워드가 있어요. 그렇다면 광역거점도시로써의 역할이 무엇일까요? 그래서 '거점도시'의 사전적 해석을 찾아봤습니다.
△ 주변으로 파급효과를 미칠 수 있다는 측면과 연계가 가능하다는 측면... 이 영향력이 광범위하게 미치는 도시... 그럼 측면에서는 계획의 큰 틀에서 벗어난 느낌이 아니었어요. 물론, 지나친 억측일 수 있다는 것을 압니다만, 그런 전제에서 아래의 내용을 보겠습니다.
△ 만약 저 위치에 IC가 생기게 된다면 진위면에서도 경부고속도로로 진입할 수 있는 출입구가 생기는 것이며, 평택시를 제외한 다른 지역과의 연계성이 더 좋은 곳이 되겠죠?
△ 그러면 미래에는 평택항에서부터 출발한 화물이 도로를 따라서 용인으로 진입할 수 있을 것이고, 또 경부고속도로를 통해 다른 지역으로도 뻗어나갈 수도 있을 겁니다.
물론, 이건 어디까지나 최대로 행복 회로를 돌렸을 때의 얘기긴 하지만요. 토지 투자는 상상력도 필요하다는 것을 말씀드렸죠? 지금 이런 생각은 단순히 '체육관의 위치가 왜 개발 예상지와 멀까?'에서부터 시작된 겁니다. 평택시에서 진행하는 다른 체육시설의 입지들을 보니 대부분 도시의 근처로 체육시설이 들어서잖아요. 근데, 왜 진위면은 저렇게 동떨어진 곳에 체육시설이 들어설까요? 혹시 도시가 좀 더 확장된다는 방증이 아닐까요? 소설을 쓰는 것 같기도 하지만, 결과는 나와야 아는 겁니다.
당장은 동탄2신도시의 인구의 분산 목적과 경부 고속도로의 정체를 해소하기 위한 신설 도로로만 보이지만요.
"환경농정국 주요업무계획
환경정책과의 미세먼지 저감 대책에 대해서도 언급할까 했습니다. 왜냐면 대기질 오염에 관한 문제로 진위면 일대가 개발되지 못하고 있다는 내용도 있으니까요. 하지만 밀접한 연관성을 찾기에 조금 난해했습니다. 그래서 그 내용을 제외하고 대신 조금 재미있는 내용을 소개하려 합니다. 아래의 내용은 환경농정국 농업정책과의 주요업무계획입니다.
△ '체계적인 농촌개발 및 공동체 활성화'에 대한 내용입니다. 목적을 보면 '농촌지역의 특색 있는 자원개발을 통해 지역발전 도모 및 공동체 활성화'라는 내용이 적혀 있어요. 그리고 투자 현황 및 계획을 살펴보면 기존부터 계속해서 투자가 진행되어 왔음을 알 수 있습니다.
저는 기존의 다른 공문서 및 계획들에서 찾지 못했었던 평택시 진위면 야막리에 대한 계획을 환경농정국에서 처음 찾을 수 있었어요. '진위면 야막리 마을만들기'라 하여 2018년부터 2020년까지 계획되어 있는 내용입니다. 사업 내용으로는 '마을길 및 경관 개선'이라고 잡혀 있네요. '계속'이라는 것은 기존부터 진행 중인 내용이라는 것이겠죠?
뭐... 대략적으로 예상되는 사업 지점은 아래와 같겠습니다.
△ 설마하니 야막리 전체를 할 것 같지는 않더라고요. 그래서 평택시와 오산시의 점이지대에 해당되는 곳을 별도로 표기해 봤습니다. 해당 입지에는 작게 취락들이 형성되어 있어요.
△ 제가 표시한 위치에 건물들이 많이 보이실 겁니다. 그리고 표시하지 않은 야막리의 다른 곳들은 대부분 논과 밭으로 되어 있죠. 그렇다 보니 '마을만들기'를 진행하고 있다는 곳을 위와 같이 예상할 수밖에 없었습니다. 그 밖에는 야막리에 어떤 개발이 있을지 모르겠네요.
※ 첨언 : 북쪽에 뾰족한 부분 일부는 오산시 관할이더군요. 다시 편집해서 올릴까 했는데, 이렇게 편집하는 것이 다소 오랜 시간이 걸리다 보니 생략하겠습니다.
여기까지가 평택시 본청에서 발표한 '2019 주요업무계획'의 일부에요. 비교적 중요성이 높은 '도시주택국', '건설교통국'에 대한 내용은 포함시킬 수가 없었습니다. 분량이 너무 많아요. 게다가 평택시 직속기관, 사업소, 출장소에 관한 내용도 다뤄야 하기 때문에 다음 시간에 마저 풀어드리는 것으로 하겠습니다. 이상이며 다음 시간에 찾아뵐게요.
플러스 가득한 하루 보내세요
물음표노트 강훈구 | O1O-8295-6554
브랜드 컨설턴트로 회사를 다니다가 야심 차게 사업을 시작했어요. 하지만 1년 만에 대차게 말아먹었습니다. 그 당시 가장 자신 있었던 일로 '실패'의 고배를 마시고 나니깐, 뭘 해도 못 하겠더라고요. 그래서 집에서 뒹굴뒹굴하다가 부모님 눈치가 보여서 무작정 알바를 찾으러 나갔어요. 그러던 중 현대건설에서 모집하는 고수익 알바가 보였습니다. 업무는 '전철역에서 스크린 도어를 설치하는 일'이었어요. 매번 일할 때마다 편의점도 없는 깡촌에 왜 이런 것을 설치하나 이해가 안 됐습니다. 그래도 추운 겨울, 꽁꽁 언 손을 후후 불어가며 밤새 일을 했어요. 1호선 지제역에서 보수 작업을 마치고 새벽 5시 25분에 첫 차를 타고 귀가하다가 놀라서 일어난 곳이 가산디지털단지였습니다. 집으로 가려면 최소 40분가량을 되돌아가야 했어요. 잠을 깨려고 자판기에서 사이다를 뽑아 먹다가 문득 이런 생각이 들었습니다. '이런 역 근처에 내 집이 있으면 좋겠다...'
그 순간 정신이 번쩍 들었어요.
