진위역세권을 평택시 개발계획으로 Fact 체크해볼게요.
진위역세권 관련으로 소문이 참 무성하죠? 이런 자료를 보세요.
역세권 개발이 불투명하다고 갑론을박이 참 많은 진위역세권, 부서별 주요업무계획을 보면서 설명해 드리겠습니다.
안녕하세요,
물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.
어제 작성했던 2019년 평택시 주요업무계획의 후속편을 적을 거예요. 아무래도 평택시청의 모든 조직도에 속한 업무들을 살펴본 것이라 분량 조절이 될 수가 없었어요. 그래서 일부러 가장 중요하다고 생각되는 기관들의 주요업무계획을 별도로 빼서 후속편을 작성하게 됐습니다. 기존에 작성한 포스트의 링크는 아래에 적어둘게요. 궁금하신 내용들은 클릭해서 보시기 바랍니다.
그러면 불필요한 사설 없이 바로 적어보도록 하겠습니다.
"도시주택국 주요업무계획
△ 도시주택국 도시계획과에 따르면 2020년 7월까지 장기미집행 중이었던 도시계획시설을 208개 실시하겠다는 내용이 있습니다. 여기서 중요하게 보셔야할 것은 '도로'에 관한 것이에요. 기존의 포스팅에서도 중요함을 특별히 강조했었죠? 이유는 도로가 개발축과 함께 도시의 개발 형태를 정하는 요소가 되기 때문입니다. 아직 아래의 내용을 보지 못 보셨다면 한 번 보고 오시는 것을 추천해 드릴게요.
△ 위의 내용을 보셨다면, 도로가 중요하다는 것에 대해서는 다른 의견이 없을 것 같습니다. 그리고 2020년까지 진행될 도로 중에 진위역세권 개발에 중요한 부분에 해당되는 도로들도 포함될 거예요. 왜인지는 아래의 내용을 보면서 같이 살펴보겠습니다.
△ 위의 내용은 도시주택국 도시개발과의 주요업무계획 중 하나인 '가곡지구 도시개발사업'에 관한 것입니다. 과거에는 이런 내용으로 정말 말도 많고 탈도 많았어요. 아무리 개발 당위성을 설명해도 불안감에 눈이 먼 투자자들은 들을 생각도 하지 않았었죠. 그런데 위의 자료를 보세요.
'LG전자 및 기존 공장과 진위2산단 개발에 따른 유입인구와 진위역사 주변의 정주공간 확보 및 쾌적한 주거환경 개선으로 지역균형발전 도모'라고 적혀있죠? 이 내용 자체가 개발의 당위성입니다. 일자리가 생기면 그에 따른 근로자가 몰려들 겁니다. 그렇다면 그들이 정주할 공간이 필요하지 않을까요? 만약 여러분이 사는 곳이 서울인데, 일하기 위해서 평택시 진위면까지 출ㆍ퇴근 하라고 하면 어떠시겠어요? 당연히 좋지 않겠죠?
오늘날에는 워라밸(Worl-life balance)이 상당히 중요한 개념으로 급부상했어요. 그렇기 때문에 직장과 주거지의 위치도 덩달아 중요한 요소로 떠올랐죠. 출근 시간이 20분 내외인 근로자와 출근 시간이 2시간인 근로자의 워라밸. 상식적으로 봤을 때, 어떤 근로자가 더 본인의 삶에 대한 만족감을 느낄까요? 아마 당연히 후자일 겁니다. 그렇다 보니 산업단지 주변의 주거지는 실수요자가 많을 거예요.
그렇다면 산업단지 인근에 대규모 주거지가 생겼다고 가정할게요. 그 다음에 필요한 것이 무엇이겠습니까? 당연히 먹을 것을 살 수 있는 공간이 필요할 겁니다. 거기에 즐길 수 있는 공간도 필요해지겠죠.
즉, 가곡지구 도시개발사업이 진행된다는 것이 무엇을 뜻하겠습니까? 진위면 일대에 상업지가 될 곳이 반드시 필요할 것이라는 얘기에요. 물론, 상업지가 어디로 만들어질지는 확언할 수 없겠습니다만, 개발이 반드시 일어날 수밖에 없다는 것은 알 수 있을 것 같습니다.
상업지가 어디로 결정된다는 것에 대해서 100% 확신해서 말씀드릴 수 있는 시점은 실시계획인가, 환지계획인가, 보상이 진행될 2021년부터 2023년 정도일 거예요. 그러니 그전까지 역세권 개발이 구체적으로 어떻게 될 것이라고 확신하는 자들의 말은 의심부터 하고 들으세요. 여기까지 논리적으로 문제가 될 내용이 있나요?
"건설교통국 주요업무계획
△ 동부고속화도로에 대해서는 과거부터 계속 언급했던 내용입니다. 향후 평택시의 중요한 도로가 될 수밖에 없는 도로죠. 여기서 중요하게 볼 내용은 '왜 이 중요한 도로가 빠르게 지어지지 않았느냐?'일 것 같습니다. 위에 보시면 문제점이 잘 나와있죠?
평택시의 계획과 주민의 요구안이 적절하게 협의되지 않았기 때문에 그렇습니다. 기존 계획과 주민의 요구안 사이의 갭이 3,579억원 차이가 나니 사업을 진행하는데 어려움이 많았겠죠. 그렇다면 중요한 것은 향후 계획일 겁니다.
△ 내용을 보면 KDI 공공투자관리센터에서 실시협약을 진행할 예정이며, 2020년부터 실시계획승인이 나와서 수순대로 착공에 들어갈 것으로 전망하고 있습니다.
△ 만약 위의 계획대로 추진된다면 국도 1호선과 오산에 있는 지방도 317호선의 정체를 덜어줄 수 있는 간선도로가 생기게 될 겁니다. 그리고 이 중요한 도로는 철도라는 개발축과 함께 도시의 형태를 결정짓게 되겠죠. 위의 이미지가 잘 보이실지 모르겠지만, 해당 도로의 안쪽으로 중요한 산업단지와 택지지구들이 위치하고 있는 것이 보이실 겁니다.
△ 여기서 진위역세권 개발 당위성을 높여주는 도로는 2개입니다. 첫 번째는 직접적이진 않지만, 평택시 입장에서 중요한 도로라는 것을 증명하게 만드는 '국도1호 우회도로'고요. 두 번째는 직접적인 영향을 주는 '국도1호 확장'에 대한 것입니다.
△ 해당 도로는 평택이 아닌 천안 성환 지점에서 국도1호와 합류하게 되는데요. 이것을 중요하게 생각하는 이유가 있습니다. 다른 포스트에서 우회도로의 중요성을 언급하긴 했었는데요. 메인 도로인 국도1호에서 파생되는 우회도로는 국도1호와 함께 도시가 형성되는 프레임을 만든다고 할 수 있는 중요한 도로입니다.
이걸 쉽게 얘기하면, 국도 1호에서 뻗어나가는 우회도로 사이에 도시가 들어찬다는 것이에요. 이해를 돕기 위해 아래에 평택시 행정지도를 편집해서 올려두겠습니다.
△ 내용을 보면 우회도로의 외부로도 택지지구가 만들어진 것을 보실 수 있는데요. 대부분의 경우 우회도로와 국도1호 안쪽으로 대규모 택지지구가 형성된 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 평택시와 천안시 사이의 행정구역의 점이지대에는 다른 곳과 마찬가지로 개발이 이루어지지 않았음을 알 수 있고요.
정리하면 주간선도로에서 파생된 우회도로는 역할을 마치면 다시 합류하게 된다는 것을 알 수 있고, 합류하기 전까지 도시의 형태를 가늠할 수 있는 척도를 제공해 준다는 것을 확인할 수 있습니다.
△ 이 자료는 너무 많이 보셨을 텐데요. 평택의 주간선도로에 해당되는 국도1호선이 확장된다는 얘기입니다. 위치를 보면 진위면 신리에서 사리고가까지 확대되는 것이 보이시죠? 왜 이 구간을 4차로에서 6차로로 확장하는 것일까요?
상식적으로 생각하면 교통량이 많아질 것이 예상되기 때문이 아니겠습니까? 당장 저 구간이 막히고 있진 않을 테니까요. (실제로 현장을 많이 가봤지만, 차들은 별다른 정체없이 쌩쌩 달렸어요)
그리고 왜 기존 하북교차로까지만 확장하기로 했었던 내용이 사리고가까지 확대됐을까요? 잘은 모르겠지만, 가곡택지지구 때문이 아닐까요? 당장 하북리 쪽에 어떤 일이 생길지는 모르겠지만, 예정된 택지지구의 내용만 놓고 봤을 때는 신빙성이 높은 것으로 보입니다.
△ 평택시 진위역세권 개발 당위성을 확인하기 위한 아주 중요한 자료에요. 중요하게 표시한 3개의 도로를 보겠습니다.
△ 진위역~오산시계(8A)라는 도로입니다. 오산의 주요 택지지구를 거쳐서 진위면으로 입성하는 6차선 도로에요. 현재 공사 중이며, 2019년 8월까지 준공이 완료될 예정인 도로입니다.
△ 지방도 314호선에 해당되는 진위역~오산시계(9)로 4차선으로 예정되어 있어요. 사업기간이 2020년까지 완료되는 것으로 계획되어 있는데, 협의 과정에서 문제가 있어서 진행에 차질이 있는 곳입니다. 여기서 얘기하는 문제란 '도로계획고'에 대한 것인데요. 이는 도로의 높이에 대한 문제입니다. 그리고 주민들의 요구사항은 도로의 높이를 낮춰달라는 것이에요.
즉, 해당 도로는 고가로 연결되는 뜻입니다. 그리고 계획고를 낮춰달라는 것은 이 자체가 개발에 이로운 효과가 없을 것이라는 생각으로 벌어지는 내용이죠. 개인적으로는 견산리 부근에 주거용지로 많이 쓰여야 할 것인데, 도로의 높이가 높게 되면 아무래도 개발에 유리하지 않을 것이라는 생각이 있습니다.
△ 진위역~오산시계(8B)는 과거부터 '뜨거운 감자'였습니다. 제가 알기로는 2018년 12월까지 도로가 만들어지는 것으로 알고 있었는데, 제대로 협의가 이뤄지지 않고 있는 상황이에요. 현재 3차 건의(`21~`25)가 진행될 예정인데, 도대체 어떤 문제 때문에 그랬을까요?
△ 이 자료를 보면 지방도 314호 진위역~오산시계(8B)에 문제점이 나옵니다. 그 대표적인 원인은 '진위2산단 축소'라고 명시되어 있어요. 과거에 작성한 포스팅에서 잠깐 언급한 적이 있는 내용이죠?
본래 해당 도로는 LG에서 도로를 만드는 것으로 얘기가 됐었어요. 하지만 여러 원인 때문에 진위2산단이 야막리에 들어갈 수 없게 되자 도로를 만들지 않게 된 것이죠. 이는 2018년 7월의 회의록을 보시면 열람이 가능합니다.
△ 80만평의 산단이 만들어진다고 했을 때, LG 8B노선을 만들기로 했다는 내용이 보입니다. 하지만 LG의 마음대로 진행되지 않자 낙동강 오리알 신세가 된 것이죠. 이걸 보고 혹자는 'LG산단은 들어오지 않는 것으로 확정이 났구나'라고 생각할 수 있어요. 다만 앞으로 어떻게 될지는 아무도 모르는 상황입니다. 이곳이 역세권 개발이 될 수도 있고, 계획되지 않았던 다른 산업단지가 조성될 수도 있죠.
뭐가 됐든, 그냥 내버려둘 수 없는 땅입니다만... 리스크를 안고 있다는 사실은 부정할 수가 없네요. 특히나 'LH가 주변 개발시 병행 추진될 수 있도록 협의'라는 내용은 싸한 느낌을 주기도 해요.
△ 이것도 2018년 7월의 회의록 내용 중 일부입니다. 위의 내용을 보면 '동부화고속도로가 8m 높이로 둑을 쌓는다'는 내용이 있습니다. 상당히 개발에 부정적인 내용들이 많아요. 그래서 계속해서 회의록을 주시하던 중 2018년 11월 회의록에서 또 다시 도로에 관한 내용을 발견하게 됐습니다.
△ 2018년 11월 회의록에 따르면, 우리가 흔히 알고있는 서부우회도로는 계획고가 4~5m로 만들어져서 진위교차로 쪽으로 향하게 되는 것으로 나옵니다. 그래서 진위면 사람들이 요청한 내용이 지반고를 낮춰달라는 것이죠.
△ 혹시 '동부화고속도로 진위면 쪽에는 성토를 안 쌓고 그냥 온다는 거예요?'라는 내용을 보셨나요? 이건 해석을 어떻게 하느냐에 따라서 다른 결과가 나올 수 있을 것 같습니다. 다만 결과적으로 진위면을 갈라놓는 도로가 생길 것이라는 것은 기정 사실처럼 보여요. 해당 도로들이 동ㆍ서ㆍ남ㆍ북으로 진위를 갈라놓게 되면 견산리에는 주거할 수 있는 공간을 만들기 어려워지는 것이 맞습니다. 그래서 브리핑 상에서 견산리에 개발될 수 있는 토지가 적어질 수도 있다고 말씀드렸죠.
다만 이것은 평택시의 미래를 생각해 봤을 때, 매우 효율적이지 않은 접근이라는 생각이 듭니다. 그래서인지 '지중화'에 대한 요구들이 끊임없이 나오고 있는 것이겠죠.
△ 제가 진위면 하북리 일대를 추천하는 이유는 위와 같습니다. 분명 서부우회도로는 고가로 서와 동을 잇게 될 것으로 보여요. 하지만 지하 터널을 활용하겠다는 내용도 나와있고 고가 도로가 경계를 나눌 염려도 적죠.
분명 견산리는 입지적으로 많은 인구를 수용해야하는 위치에 있어요. 하지만 지금 보시는 것과 같은 리스크도 안고 있습니다. 지중화로 진행된다면 개발에 대한 리스크는 줄어드는 것이겠지만, B/C평가를 통과하기가 어려워서 사업 진행에 차질이 생길 확률이 높아요. 아직은 확정된 내용이 없기 때문에 어떻게 될지는 계속해서 지켜봐야 할 것 같습니다.
오늘 내용은 여기까지 정리하도록 하겠습니다. 더 적고자 했으나, 브리핑 일정 때문에 끝까지 적기가 조금 어렵네요. 미진한 부분은 추가적으로 보완하도록 하겠습니다. 이렇게 적다가는 내일까지도 못 적을 것 같아서요. 그럼 이만 마치겠습니다.
플러스 가득한 하루 보내세요
물음표노트 강훈구 | O1O-8295-6554
브랜드 컨설턴트로 회사를 다니다가 야심 차게 사업을 시작했어요. 하지만 1년 만에 대차게 말아먹었습니다. 그 당시 가장 자신 있었던 일로 '실패'의 고배를 마시고 나니깐, 뭘 해도 못 하겠더라고요. 그래서 집에서 뒹굴뒹굴하다가 부모님 눈치가 보여서 무작정 알바를 찾으러 나갔어요. 그러던 중 현대건설에서 모집하는 고수익 알바가 보였습니다. 업무는 '전철역에서 스크린 도어를 설치하는 일'이었어요. 매번 일할 때마다 편의점도 없는 깡촌에 왜 이런 것을 설치하나 이해가 안 됐습니다. 그래도 추운 겨울, 꽁꽁 언 손을 후후 불어가며 밤새 일을 했어요. 1호선 지제역에서 보수 작업을 마치고 새벽 5시 25분에 첫 차를 타고 귀가하다가 놀라서 일어난 곳이 가산디지털단지였습니다. 집으로 가려면 최소 40분가량을 되돌아가야 했어요. 잠을 깨려고 자판기에서 사이다를 뽑아 먹다가 문득 이런 생각이 들었습니다. '이런 역 근처에 내 집이 있으면 좋겠다...'
그 순간 정신이 번쩍 들었어요.
