사용승인과 준공의 의미

Chapter 20-2: 사용승인과 준공

1. 사용승인과 준공의 의미

공사의 종료는 ‘준공’이라는 단어로 표현되지만, 실질적으로는 ‘사용승인’을 받기 전까지는

건축물을 사용할 수 없다.

사용승인은 건축법에 따른 인허가 행정절차이고, 준공은 계약에 따른 공사의 완료를 의미한다.

현장소장은 이 둘을 혼동하지 말고, 별도의 절차로 인식하고 준비해야 한다.

과거에는 준공검사만 마치면 사용승인은 자연스럽게 따라오는 것처럼 여겨졌지만,

최근에는 사용승인 심사가 강화되어, 두 절차가 사실상 독립적으로 관리되고 있다.

2. 사용승인 절차의 실제

사용승인은 관할관청과 감리단, 소방·교통·환경 등 여러 협의기관이 함께 참여하는 절차이다.

다음과 같은 흐름으로 진행된다.

1) 사용승인 신청서류 준비 (아래 5. 세부항목 사례 참고)

- 건축물 현황도, 공사완료보고서, 감리완료보고서, 안전점검보고서, 소방완공검사필증 등

2) 사전 자체점검 및 지적사항 조치

- 외부 점검에서 지적되지 않도록 감리단·시공사가 합동으로 모의점검을 실시

3) 인허가기관·감리단 합동점검

- 도면과 시공상태 일치 여부, 방화·피난·단열·소방 등 법규 기준 확인

4) 지적사항 재조치 및 최종검사 통과

- 일부 지적이 남아 있을 경우, 일정 조율 및 재점검 필수

3. 준공검사의 실제

준공검사는 계약상 공사의 완료를 의미하며, 감리단과 발주처가 최종 확인한다.

1) 계약상 준공검사원 작성 및 날인

2) Punch list(잔손보기 목록) 정리 및 하자담보서류 제출

3) 준공보고서, 기성금 결산서, 실적신고 등 회계자료 제출

4) 최종 준공검사 합격 시, 계약상 공사 종료 처리

4. 현장소장의 역할

사용승인과 준공은 단순한 행정절차가 아니라, 현장의 모든 결과를 종합해 평가받는 단계다.

현장소장은 다음을 반드시 챙겨야 한다.

1) 각 분야별 준공목록(건축·토목·전기·설비·소방 등) 작성 및 진도관리

2) 소방·교통·환경 등 대관 절차 일정 조율 및 부서 간 간섭 해소

3) 잔손보기·청소·서류정리 등 마무리 인력 확보

4) 감리단과 본사, 협력업체 간 역할 분담 명확화

5) 최종 준공검사 일정과 사용승인 일정은 반드시 소장이 직접 주관

5. 사용승인 서류 총괄체크리스트 (40항목)

현장마다 상이할 수 있으며, 최근 종료한 일반건축물 현장의 사용승인 서류이니 참고바랍니다.

① 기본 행정 및 착공 관련

1. 사용승인 신청서

2. 도시계획시설사업 완료보고서

3. 건축허가조건 이행확인서

4. 협의부서 의견 조치결과 보고 (각 부서 협의서 포함)

5. 감리보고서 (중간·완료, 감리단 날인)

6. 건축물대장 등록 신청서

7. 건축물 현황도 및 구조·마감 개요서

8. 시공자 실적신고 자료 (국토부 실적신고)

② 건축·토목 분야

9. 사용승인(준공) 도서 — 최종 준공도면

10. 시공상세도 및 구조·마감·단열·방수 시공사진대지

11. 품질시험성적서 및 품질관리일지

12. 구조안전 점검 및 정밀점검 보고서 (필요시)

13. 토공·기초·골조·마감 각 공종별 완료확인서

14. 비산먼지·소음방지시설 설치 확인서 및 사진대지

15. 폐기물 반출확인서 및 인계서류

③ 기계·설비 분야

16. 위생설비·급수급탕·배수 시험성적서

17. 공조설비 성능시험 및 시운전 성적서

18. 설비기기 제작·설치확인서 (보일러·펌프·냉동기 등)

19. 소방펌프 및 소방전용 전원 이중화 시운전 성적서

20. 승강기 설치검사 합격필증

④ 전기·통신·소방 분야

21. 전기안전공사 사용전 검사필증 (1·2차 검사 포함)

22. 태양광 발전설비 사용전 검사필증

23. 에너지저장장치(ESS) 설치 및 시험성적서

24. 전기안전관리자 선임신고필증

25. 정보통신 사용전검사 필증 및 감리보고서

26. 소방시설 완공검사 필증 (자동화재탐지·스프링클러 등)

⑤ 인증·승인·확인 관련

27. 각종 인증서 및 확인서

- 방염성능검사성적서

- 단열재 성능시험성적서

- 내화구조 인정서

- 에너지절약계획 이행확인서

- 환경표지 인증서 (친환경자재 사용 시)

- 조달청 납품검사성적서(해당 자재)

- 기타 자재성능 인증서

⑥ 품질·안전·환경 분야

28. 품질관리계획서 및 품질시험계획서

29. 품질시험실 설치도 및 사진대지

30. 산업안전보건관리비 사용내역 및 정산내역

31. 안전관리계획서 및 안전관리조직도

32. 안전관리 수준평가 결과 (CSI 발급)

33. 환경영향평가보고서(해당 시) 및 환경관리계획 이행내역

34. 현장 안전점검 결과 및 조치내역서

35. 근로자 안전·보건교육 이수 내역서

⑦ 행정·계약 및 마무리 분야

36. 준공검사원 (갑지 포함) 및 감리단 날인본

37. 계약서 및 설계변경 계약서(최종본)

38. Punch list(잔손보기) 조치계획서 및 완료확인

39. 하자이행보증서 및 보증보험증권

40. 준공보고서 및 회계정산 자료 (기성금 결산 포함)

6. 소장에게 주는 메시지

사용승인과 준공은 현장의 끝이 아니라, 모든 결과가 평가되는 ‘심판대’다.

지금까지의 공사 성과, 공기준수, 품질과 안전, 원가와 정산, 대관 및 서류관리까지.

모든 결과가 종합되어 한순간에 드러난다.

마지막 순간만큼은, 소장이 직접 챙기지 않으면 아무도 책임지지 않는다.

끝을 잘 맺는 것, 그것이 결국 ‘현장소장’이라는 직책의 무게다.