by
Sep 17. 2018
미국의 도시화
근대 부동산 패러다임의 배경
초창기 미국의 대부분은 시골 지역이었습니다. 1790년 인구조사에 따르면 인구의 95%가 시골 지역에 살았고, 도시 지역에 사는 미국인의 5% 또한 대부분 작은 마을에 살았었습니다. 오직 필라델피아, 뉴욕, 보스턴만이 15,000명 이상의 주민을 가지고 있었고 남부는 거의 대부분 시골 지역이었습니다. 그러나 1830년 이후에는 도시 지역이 시골 지역보다 더 빠르게 성장했습니다. 산업화의 물결은 1890년까지 도시들의 눈부신 성장을 이루어냈고 미국인의 35%가 미국 북부에 있는 도시 지역에서 살게 되었습니다. 반면 남부는 뉴올리언스와 몇몇 작은 도시들을 제외하고는 여전히 시골로 남아있었습니다. 그러나 도시 지역에 거주하는 미국인들의 수는 1920년까지도 시골 지역의 거주자를 초과하지 않았습니다. 1990년대까지 미국인 4명 중 3명이 도시 지역에서 살았고 2차 세계대전 이후에는 텍사스, 애리조나, 동부 해안을 따라 들어선 남부 지역이 점차 도시화되었습니다.
도시의 성장
19세기 중반까지 도심부는 누구나 살고 싶어 하는 곳이었습니다. 상인들, 변호사들, 제조업자들은 그들이 일하는 부두, 창고, 사무실, 법원, 상점까지 걸어갈 수 있는 거리에 타운하우스를 지었고 상대적으로 가난한 이들은 주로 도심의 뒷골목을 차지했습니다. 도심부의 시장, 상점, 술집, 콘서트 홀은 이들에게 다양한 편의와 오락을 제공했습니다. 한편, 중산층은 도심부에서 조금 떨어진 지역에 살았고 교외에는 주로 빈곤층이 거주했습니다. 이들은 경제와 행정 서비스, 시계탑, 물 펌프, 쓰레기 수거와 같은 편의 시설의 혜택을 받지 못했습니다. 대부분의 사람들이 직장이나 상점에 걸어갈 수 있는 거리 내에 살아야 했기 때문에 도시들은 높은 인구밀도를 보였습니다. 이 때문에 당시 가로는 보행자와 마차를 겨우 수용할 정도로 좁았습니다.
19세기 말부터 20세기 초에 걸쳐 진행된 산업혁명은 도시 지역의 생활 방식을 변화시켰고 사람들에게 생활수준 향상에 대한 높은 기대를 심어주었습니다. 교통망과 주택 건설 기술의 혁신으로 늘어난 일자리는 도시로의 이동을 더욱 촉진시켰습니다. 특히 19세기 들어서 급격하게 발달한 교통망, 즉 철도와 전차는 도시의 경계를 확장했고 사람들은 더 이상 걸어갈 수 있는 거리에 살 필요가 없어졌습니다. 어디에서 살 것인지에 대한 선택의 폭이 넓어지게 되면서 사람들은 비슷한 사회적 지위를 가진 이웃들과 가까운 곳에 살기를 원했습니다. 부자들은 더 이상 도심부에 살 필요가 없어졌기 때문에 창고, 공장, 부두에서 멀리 떨어진 외곽 지역에 단독주택지를 형성했습니다. 대신 도심부에는 업무시설, 상점, 경공업 공장들이 채우게 되었습니다. 강과 철도를 따라서는 원자재 수입과 완제품 출하를 효율적으로 처리하려는 중공업 공장들이 모여들었습니다. 철도는 또한 완제품들을 도심부까지 들여올 수 있도록 해주었습니다. 이로 인해 19세기 후반까지 상업지역, 업무지역, 산업지역, 주거지역 등 특화된 공간들이 도시의 풍경을 이루게 되었습니다.
부자들은 도시의 변두리나 시골의 넓은 대지에 저택을 지어서 그들만의 독립적인 커뮤니티를 만들었습니다. 투기꾼에 의해 지어진 비슷하게 생긴 단독주택이나 다세대주택들이 도시의 외곽에 속속 들어섰습니다. 이러한 주거지역은 새로운 화이트 칼라 중산층에게도 퍼져나갔습니다. 집들은 더 넓은 길에 접했고 집 앞과 뒤에 더 넓은 정원을 갖게 되었습니다. 새 집은 넓었고 발코니, 현관 또는 기타 편의시설을 여유롭게 구비하고 있었습니다. 1900년까지 도시 거주자의 3분의 1 이상이 자가를 소유했는데 이는 당시 세계에서 가장 높은 비율이었습니다.
중산층이 도심부의 부산함과 공해를 떠나 외곽으로 이주해가면서 빈곤층, 즉 시골에서 이주해온 이들과 이민자들이 도심의 낡은 주택지로 몰려들었습니다. 지주들은 도심의 주택을 아파트로 분할하거나 조악한 임대주택을 지어 이러한 주택 수요를 흡수했습니다. 이민자들은 값싼 주택과 도심부의 직장을 찾아 이곳에 자리를 잡았습니다. 이제 부자들은 교외의 주거지역에 살았고 가난한 사람들은 도심부에 거주하게 되었습니다.
1870년에서 1920년까지 50년 동안 도시의 미국인은 1천만 명에서 5천4백만 명으로 증가했습니다. 그리고 20세기에 들어서는 도시의 인구가 더욱 성장하고 인근 지역들을 흡수하면서 지리적으로 더욱 확장되었습니다. 1898년에 뉴욕시는 브루클린, 퀸즈, 브롱스를 County와 같은 개념의 자치구인 Borough로 편입했습니다. 시카고의 인구는 1870년 약 30만 명에서 1890년에는 100만 명 이상으로 성장했습니다. 이 도시 주민의 4분의 3은 미국 밖에서 태어나 이주해온 이들로 일부는 안정적인 일자리와 안락한 삶을 수 있었지만 많은 사람들이 여전히 심각한 빈곤에 시달려야 했습니다. 그러나 빈곤층은 도시 외곽에 살고 있는 부자들과 멀리 떨어진 곳에 거주했기 때문에 부자들은 이를 제대로 인식하지 못했습니다.
도시는 지방 정부가 깨끗한 물, 쓰레기 수거, 하수 시스템을 더 넓은 지역으로 충분히 확장하기 전에 더욱 빠른 속도로 성장했고 도시의 거주 환경은 급격하게 악화되었습니다. 19세기 후반의 도시들은 오로지 돈을 벌기 위한 크고 혼잡하며 비인간적인 장소였습니다. 당연한 결과로 부패가 지방 정부와 공공 행정 서비스, 건설업, 그리고 집주인과 고용주 사이에 만연했습니다. 전례 없는 경제 성장의 한가운데서 높은 임대료, 낮은 임금, 형편없는 공공 서비스들이 도시의 어두운 그림자를 만들어냈습니다.
19세기 후반과 20세기 초의 진보주의 운동은 부분적으로나마 부패의 척결, 주택 법규 입안, 공공 의료 서비스 및 공공 행정 서비스 감독 기구를 설립하는 데 성공합니다. 1930년대의 뉴딜과 1960년대의 빈곤과의 전쟁 정책을 통해 도시 문제에 대한 정책적 해결이 시도되지만 1920, 1950, 1980년대의 재정 지원 감소는 이러한 노력들을 물거품으로 만들어버리고 맙니다. 20세기 지역 개혁 운동의 결과로 투표를 통한 부패한 공직자들의 축출과 개혁자로의 교체가 가능해졌습니다.
기동력의 향상, 주택 보유 비율의 상승, 교육 기회의 확대, 물가의 안정은 19세기 도시 생활의 많은 단점을 완화시켰습니다. 비록 가난한 지역에 혜택이 적게 돌아갔음에도 불구하고 환경 미화 프로그램, 전력의 보급, 그리고 도서관, 공원, 놀이터, 수영장 등의 건설은 20세기에 도시 생활을 점차적으로 향상시켰습니다. 그럼에도 불구하고 19세기와 20세기 도시의 빈곤, 특히 새로 이주해온 사람들의 저임금이 사회적 문제로 남아 있었습니다. 정착촌 운동과 같은 미국의 개혁 운동은 일반적으로 실업, 불완전 취업, 기술의 낮은 숙련도, 저임금 같은 빈곤의 원인보다 주택난, 열악한 공공보건, 부패 등 빈곤의 결과에 더 관심이 있었습니다. 노동조합은 1900년부터 1950년까지 많은 노동자들, 특히 숙련된 노동자들에 대한 임금과 이익을 증대시키도록 했지만, 그 결과로 숙련된 공장 노동자들이 서비스 고용으로 대체되면서 임금 수준과 노동조합의 영향력이 모두 감소했습니다. 미국 노동부는 미국 노동자의 평균 연봉이 1979년의 31,317달러에서 1999년 33,244달러로, 물가인상률을 감안했을 때에는 실질적으로 떨어진 셈이라고 보고한 바 있습니다. 이 보고서에 따르면 고등학교를 졸업하지 못한 노동자들의 임금은 더 큰 폭으로 하락했습니다.
살인은 19세기 후반까지 드문 일이었지만, 도심부에서는 발생률이 증가했습니다. 도심부에서 강도나 절도 같은 강력 범죄는 흔한 일이었고 매춘은 전보다 더 공공연하게 번성했습니다. 더군다나 천박한 신문들은 선정적인 기사로 범죄의 증가를 과대포장했습니다. 그러나 질서를 유지하고 재산을 보호하기 위한 경찰이 공식적으로 편성된 것은 19세기 후반에 들어서였습니다. 한편, 금주법이 시행되었던 1920년부터 1933년까지 도심의 범죄 집단들이 불법적인 주류의 제조, 수입, 판매를 통해 경제적 이익을 취하면서 조직범죄가 급격하게 증가했습니다. 이를 통해 부를 축적한 범죄 집단들은 도박, 매춘, 마약은 물론 합법적인 사업으로까지 영역을 확대해갔습니다. 경찰과 판사는 이들로부터 뇌물을 받기도 했습니다. 1950년대와 1960년대에 연방 정부가 범죄자들의 소탕에 나서면서 조직범죄가 약화되기 시작했습니다. 1970년대 이후 급속도로 퍼져나간 마약은 대부분의 사용자들이 교외에 분포했음에도 불구하고 도심부의 강력 범죄를 증가시키는 결과를 불러왔습니다. 이는 중무장, 훈련 강화, 높은 교육 수준을 포함하여 도시 경찰의 전문화를 촉진시켰습니다. 한편, 범죄율은 1990년대 말 고용률이 높아지면서 줄어들게 됩니다.
도시 지역은 계속 팽창되어 갔지만 도시의 경계는 대부분 20세기 초에 확정된 이후 변하지 않았습니다. 도시의 인구는 1950년대까지 증가세를 보였습니다. 그러나 공장들은 노동력이 더 싼 남부, 남미, 그리고 아시아 지역으로 이전해가기 시작했습니다. 이렇게 도시의 일자리가 사라지면서 도시는 축소되기 시작했습니다. 20세기 후반에는 가장 빠르게 성장하는 도시 지역은 오히려 교외 지역이었습니다.
교외의 확산
