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by 율하 Mar 16. 2022

'가로주택정비사업'이 무엇일까요?

소규모주택정비사업과 가로주택정비사업

요즘 빌라들이 빼곡한 주택가나 낡은 한 두동 짜리 아파트들이 드문드문 있는 동네를 지나가다가 유심히 살펴보면 현수막에서 이런 단어를 찾아보실 수 있습니다. "ㅇㅇ연립 가로주택정비사업 추진 중" , "ㅇㅇ아파트 소규모 재건축 사업 ㅁㅁ건설 시공사로 선정" 이렇게요! 세로주택 아니고 가로주택? 이게 무슨 이야기일까요? 이 이야기를 하기 전에 먼저 재개발, 재건축 사업으로 대표되는 정비 사업에 대해 짚어보고 넘어가는 게 좋을 것 같습니다. "정비 사업"이라는 것은 도시 및 주거환경 정비법에 의해 시행되는 것인데요, 정비구역 안에서 크게 도로나 상하수도 등의 정비기반 시설을 정비하거나 주택이나 건축물을 개량하고 건설하는 것을 이야기합니다. 정비 사업에는 크게 세 가지 사업이 있습니다. 바로 주거환경개선사업, 재개발 사업, 재건축 사업입니다.

▣ 정비 사업의 종류

1. 주거환경개선사업 : 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반 시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반 시설과 공동 이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

2. 재개발사업 : 정비기반 시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업.

3. 재건축 사업 : 정비기반 시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업.

우리가 생각하는 아주 큰 규모의 개발, ㅇㅇ뉴타운, ㅁㅁ7구역 같은 곳은 이 방식으로 개발이 이루어졌다고 생각하면 이해가 쉽습니다. 자유롭게 선택을 할 수 있다면? 당연히 재건축이나 재개발사업으로 조합원이 되어 새 아파트를 분양받는 것이 좋겠죠? 대규모 단지 신축 프리미엄에 기본적으로 주거환경 자체가 아주 넓은 범위로 바뀌기 때문에 천지개벽 수준으로 동네가 업그레이드됩니다. 이런 곳을 예전부터 거주해서 조합원 자격으로 분양받았거나 프리미엄을 많이 주지 않고 재건축 또는 재개발 사업 초반에 투자를 해서 잡았다면 막대한 이익을 얻을 수 있겠죠. 하지만 지금 같은 시기에는 주택 가격이 많이 올라있기 때문에 이런 미래의 이익이 기대되는 단지는 그 가격이 대부분 재빠르게 반영되어 있어서 접근하기 어려울 정도로 가격이 오른 경우가 많습니다. 심지어 수도권은 대출이 하나도 안 나오는 가격으로 형성이 된 곳들도 포함되어 있어서 마음에 드는 물건 하나도 가지기가 상당히 어려운 경우가 많습니다. 그리고 또 중요한 것은 재건축, 재개발 사업은 절차가 복잡해서 10년 이상의 긴 세월을 보내고 나서야 사업이 완료되는 경우도 많죠.

그럼 차선책은 없나요? 있습니다! 바로 대규모 개발 대신 소규모 개발에도 관심을 가져보는 것인데요. 이 소규모 개발은 [빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소규모 주택정비법)]의 적용을 받습니다. 그럼 소규모 주택정비 사업이란 무엇일까요? 노후, 불량 건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역이나 가로구역에서 시행하는 사업을 말합니다.

▣ 소규모 주택정비 사업의 종류

1. 자율 주택정비 사업 : 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

2. 가로주택정비 사업 : 가로구역에서 종전 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

3. 소규모 재건축 사업 : 정비기반 시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업.

4. 소규모 재개발사업 : 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

이 중에서 [가로주택 정비 사업]부터 조금 더 자세히 들여다볼까요?

가로주택 정비 사업에서는 우선적으로 "가로구역"을 충족해야 합니다. 가로구역이라는 것은 첫째, 도시계획도로나 건축법에 따른 도로로 폭이 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만 제곱미터 미만의 가로구역이어야 한다는 것입니다. 1만 제곱미터 정도의 땅이 6m 폭의 작은 도로로 둘러싸인 곳에서 아파트가 지어지는 것이구나 상상해 보면 좋겠네요! 둘째, 노후·불량 건축물 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이 되어야 합니다. 세 번째, 기존주택이 모두 단독주택인 경우는 세대수가 10호 이상, 기존주택이 모두 공동주택일 경우 20세대 이상, 단독주택과 공동주택이 혼재된 경우 20채 이상입니다. 이때 면적은 공공임대주택 건립 등의 요건을 충족하는 경우 2만 제곱미터로 범위가 넓어지는 경우도 있습니다.

가로주택 정비 사업은 정비구역으로 지정되지 않아도 사업 진행이 가능한 것이 큰 장점입니다. 이 시간을 확 단축시킬 수 있기 때문인데요, 바로 조합설립을 위한 준비부터 조합설립 인가-건축심의-사업시행계획인가-착공-준공 및 입주-청산 및 조합해산으로 평균 3-4년의 짧은 시간에 뚝딱 낡은 집을 허물고 새 아파트로 변신이 가능합니다.