부동산 투자할 때 중요한
역세권 분석 7가지 Tip
Tip 1. 부동산 투자의 기본은 교통망 분석
부동산 투자에 관심이 있다면 교통망에 대해 반드시 알아야 합니다. 부동산 투자의 기본은 입지 분석이며, 입지 분석의 핵심은 교통망이기 때문이죠.
하지만 떠도는 소문이나 막연한 뉴스만 믿고 부동산 투자하다가 시간을 날려 버리기 쉽습니다. 정부가 발표하는 ‘국가철도망 구축계획’을 분석해 객관적인 눈을 가질 필요가 있습니다.
Tip 2. 단순히 교통망 발표만 믿고 접근하지 말 것
재건축, 재개발 투자를 알아볼 때 꼭 살펴봐야 하는 정보가 있습니다. 현재 진행되는 단계를 파악하는 것입니다. 구획 지정, 조합설립인가, 사업시행인가 단계별로 접근 포인트에 차별을 두는 것이 일반적입니다.
재건축, 재개발 투자처럼 교통망도 마찬가지입니다. 교통망 개발 단계별로 파악해야 하는 정보가 있습니다. 철도건설을 예로 들어 보자면 이와 같이 진행됩니다.
[철도건설 추진절차]
사업계획 수립 – 예비타당성 조사 – 기본계획 수립 – 대형공사 입찰심의 – 기본설계 – 실시설계 – 실시계획 승인, 고시 – 공사 입찰 및 계약 – 공사 착공 및 준공
제3차 국가철도망 구축계획, 제2차 서울시 도시철도망 구축계획까지 수많은 교통망 계획이 발표된 바 있는데요. 신분당선 삼송, 호매실 연장, 일산선 운정 연장까지 꽤 솔깃한 호재들이 투자를 유혹하죠.
하지만 이는 사업계획 수립단계에 머물 뿐, 재건축 재개발과 비교하면 구획 지정 단계와 비슷한 수준입니다. 단순히 철도망 발표만 믿고 접근했다가 시간을 낭비할 수 있습니다.
Tip 3. 사업 실현 가능성을 파악할 것
그럼 어떤 노선이 빠른 속도로 진행될지 어떻게 파악할 수 있을까요? 2011년, 2016년 발표된 제2, 3차 국가철도망 구축계획에서 그 해답을 찾을 수 있습니다.
철도망 구축계획의 핵심 테마는 전국을 2시간대로 접근할 수 있는 철도망을 구축하여 단절구간 연결, 용량 확보에 집중하겠다는 것이었는데요.
여기서 단절구간이란 a-b-c-d 구간을 고속화 철도로 이동하려고 할 때, 연결이 빠져 있는 c구간을 말합니다.
국가기간사업으로 진행되는 단절구간 연결과 테마가 일치하는 노선의 진행속도가 상당히 빠른 편입니다.
Tip 4. 정확한 개통시기 파악할 것
철도, 도로 노선 추진이 확정되는 과정도 상당히 험난하지만 착공 이후 발생하는 방해 요소도 상당히 많습니다.
9호선 3단계 보훈병원역 연장의 경우, 2015년 석촌역 사거리에서 발생한 대형 씽크홀로 공사가 중단된 바 있죠. 보강작업으로 인해 2016년 3월에서 2018년 12월로 개통이 지연되었습니다.
비단 9호선 뿐만 아니라 많은 노선들이 진행 도중 많은 사건, 사고를 겪으면서 개통이 지체되는 것이 일반적입니다.
그럼 진행상황을 어떻게 파악해야 할까요? 각 지자체별 시의회 분기보고가 있습니다. 이때 해당 사업들의 작업 진행 과정, 즉 공정률을 보고하게 되어 있죠. 회의록을 살펴보면서 현재 진행상황을 객관적으로 파악하는 것이 중요합니다.
Tip 5. 교통망 실질적인 편의성 여부 파악할 것
많은 분들이 내 집 앞에 역이 개통되면 무조건 좋다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 역이 개통했다고 모든 곳이 좋아지지 않습니다. 기존 교통 인프라에 비해 혁신이 있어야 관심을 갖게 된다는 것을 꼭 명심해 주세요.
Tip 6. 미래가치가 높은 역세권이란?
1. 개통했을 때 이용하기 편리한 노선인가?
기존에 운영하고 있는 교통체계와 비교해 절대 우위를 점하지 못하면 영향을 미치지 못합니다.
2. 일자리 밀집지역, 주거 인프라와 연결되는가?
강남역, 선릉역, 삼성역, 잠실역 등 양질의 일자리가 많기 때문에 수요가 집중되는 역과 연결되는 노선은 가치가 높아집니다. 따라서 신규 노선이더라도 주요 지역을 얼마나 잘 연결하고 있는지를 꼭 살펴보아야 합니다.
3. 도로와 철도가 함께 연결되는가?
대규모 예산이 필요한 사업이 도로와 철도 건설사업입니다. 한정된 예산으로 사업을 진행하기 때문에 함께 연결되는 곳은 이유를 살펴봐야 합니다. 집중 육성 지역으로 단기간 수요가 폭발하는 곳이라 볼 수 있죠.
추가 팁! 철도 노선 5가지 특징은?
1. 고속철도
주요 구간을 200km 이상 주행하는 철도이며 정부, 한국철도시설공단이 예산을 각각 부담합니다.
하지만 공단은 정부 산하 공기업이기 때문에 실질적인 의사결정은 정부에서 진행하게 되죠. 그러므로 사업 진행속도가 빠른 편입니다.
2. 일반철도
국비 100% 사업에서 볼 수 있듯이 진행속도가 상당히 빠릅니다. 앞서 언급한 단절구간 연결 노선이 대부분 일반철도로 분류되어 있습니다.
3. 도시철도
인구 10만 이상 도시에서 도시철도사업을 진행할 수 있는데요. 하지만 해당 지자체에서 계획, 설계, 건설, 운영 등 전반적인 모든 사항을 직접 진행해야 하기 때문에 막대한 예산이 필요한 사업입니다. 따라서 인구가 많은 도시일수록 사업 가능성이 더 높다고 볼 수 있습니다.
4. 민자철도
말 그대로 민자사업자와 함께 사업을 진행하는 철도입니다. 일반적으로 민자사업이라고 하면 진행속도가 상당히 느린데 그 이유는 손실도 떠안아야 하기 때문이죠. 따라서 손실 리스크가 적은 BTL방식(임대형 민자사업)의 사업 속도가 빠른 편입니다.
5. 광역철도
일반적으로 광역이라는 단어가 붙으면 진행속도는 상당히 느립니다. 연관된 지자체끼리 예산, 노선 명칭 등 수많은 실타래를 풀어야 하기 때문이죠. 이런 이유 때문에 얼마 전 대도시권 광역교통위원회가 설립되었습니다. 지자체를 컨트롤할 수 있는 부서가 생겼기 때문에 앞으로는 사업성이 확보된 노선의 진행에 탄력이 붙을 예정입니다.
