팬데믹이 만든 한국 부동산 상황
‘강남 불패’는 대한민국의 부동산에 대한 강력한 믿음을 대표하는 말입니다.
하지만 코로나19로 인해 그 부동산 시장에도 기상이변이 일어나고 있는데요. 서울 강남의 중대형 상가 공실률이 통계 집계 이래 처음으로 10%가 넘었다고 합니다.
과연 코로나19가 부동산 시장에 어떤 영향을 주고 있는지, 그리고 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될지 살펴보겠습니다.
1. 글로벌 부동산 시장의 판도를 바꾼 코로나19
첫째, 코로나19가 잡은 임대료 격차, 스퀴징 효과
주거 임대시장에는 법칙이 있습니다.
사람들이 몰리는 도심은 비싸고 비교적 한산한 외곽은 저렴하다는 것인데요.
미국의 경우 밀레니얼 세대가 도심에 거주하는 것을 선호하면서 동부와 서부 도심에서 2018년 기준 샌프란시스코의 원룸 아파트 평균 임대료가 약 373만 원에 달할 정도로 살인적인 임대료를 보였습니다.
그랬던 미국의 부동산이 코로나19 이후 ‘거리두기’ 확산에 따라 도심의 임대료가 전년 동기 대비 약 10% 이상 하락하는 등 사상 최대의 월간 하락폭을 보이는 반면 오히려 도심 외각의 임대료는 소폭 상승했습니다.
포스트 코로나가 만든 기이한 현상인데요. 이를 ‘스퀴징 효과(squeezing effect)’라고 합니다. 비싼 도심과 저렴한 외곽의 임대료 격차가 줄어든 것이죠.
둘째, 언컨택트 시대의 안전 자산은?
이뿐만 아니라 코로나19는 부동산 시장 지형도 자체를 바꾸고 있는데요.
비대면 확산으로 주목받는 자산 중 하나는 물류센터입니다. 이제, 건물이 어디에 있느냐가 중요한 것이 아니라 무엇을 하느냐가 중요해진 것이죠.
유럽 부동산 시장의 경우 유일하게 물류 센터만 전년 대비 투자가 늘었는데요.
KB증권에 따르면 이커머스 시장의 확장으로 투자 규모가 증가하던 물류 센터가 코로나19로 인해 가속화되었다고 합니다.
반면 시니어 하우징 투자 규모는 축소되었습니다.
주 수요층인 노약자들이 바이러스 감염 우려가 가장 크기에 이를 고려해 투자 심리가 위축되었다는 것이 전문가들의 평가인데요.
전년 동기 대비 무려 37%가 줄어들며 시니어 하우징 사업 분야가 축소되고 있습니다. 시니어 하우징이 움츠려 드는 동안 IT 업종이 주로 입주한 오피스 임파 수요 비중은 전년 대비 5%가 상승하며 전체 임대 업종 중 가장 활발한 활동을 보였는데요.
포스트 코로나의 주요 키워드가 ‘언컨택트’인 만큼 관련된 산업이 울고 웃는 것은 어쩔 수 없는 일처럼 보입니다.
2. 부동산 불패, 한국의 부동산. 코로나19도 이길까?
첫째, 집값 잡는 코로나19 태풍, 거리두기에 잠시 위축
기존의 시장 질서를 모두 뒤집었던 코로나19가 과연 한국의 부동산마저 흔들지가 초미의 관심사인데요.
코로나19가 확산되었던 올해 2-3월에 집값 상승세를 잠시 억누른 전례가 있는 만큼 코로나19가 장기화될수록 부동산에 대한 전망에 대한 희비가 엇갈리고 있습니다.
한국감정원에 따르면 지난 4월 서울 아파트 매매 가격은 전월대비 0.1%가 떨어졌습니다. 지난 6개월 이후 첫 하락인 만큼 주목할 만한 수치이죠.
다음 달 역시 0.2% 감소하면서 아파트 시장이 잠시 요동친 바 있는데요. 당시 서울 부동산 시장이 하락한 까닭은 강도 높은 사회적 거리두기로 인해 매도자가 집 공개를 꺼리고, 매수자가 집 찾기를 멈춘 것이 큰 이유였습니다.
한편으로는 코로나19 여파가 단기간에 그칠 것이라는 견해도 있는데요. 한국감정원에 따르면 정부가 사회적 거리두기 단계를 낮춘 6월부터 상승했기 때문이죠.
지난 7월엔 서울 아파트 가격이 전월 대비 1.12% 급등했습니다.
둘째, 아파트는 태풍의 눈, 물류 부동산은 맑음
상업용 부동산들은 코로나19 직격탄을 맞은 것으로 보입니다.
상반기 오피스 임대차 계약 규모는 전년 동기보다 50% 줄어들었는데요. 특히 백화점과 소매점, 면세점 등 리테일 시장의 타격이 큰 것으로 분석됩니다.
반면 물류 부동산은 제2의 호황을 누리고 있는데요.
국내 물류 시장은 이미 연간 10% 안팎의 빠른 성장세를 보였지만 코로나19로 인해 비대면 소비가 늘면서 ‘대박’을 예상하고 있습니다.
글로벌 부동산 서비스 회사인 존스랑라살 한국지사(JLL코리아) 따르면 올 상반기 수도권만 무려 3만 3000㎡(1만 평) 이상 대형 물류센터 11곳이 준공되었다고 하니 끄떡없는 모습이라고 할 수 있죠.
쿠팡의 경우 2240억 원을 투자해 3차 첨단물류센터를 설립한다고 밝힌 바가 있을 만큼 물류 부동산에 대한 관심이 쏟아지고 있습니다.
3. 한국 부동산 시장에 대한 3가지 예측
대한민국 자산이 모여 있는 부동산 시장은 언제나 초미의 관심사였는데요.
코로나19로 인해 미궁에 빠지면서 더욱 관심이 집중되고 있습니다.
부동산 시장에 대한 예측은 전문가들도 엇갈리는데요. 부동산 시장에 관한 예측을 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.
먼저, L자 장기 침체 유형이 있습니다.
이 유형은 전반전으로 비관적인데요. 코로나19 충격이 장기화되면서 매매 수요가 위축되며 집값 하락이 올 것이라는 예측입니다.
현재 시행되는 부동산에 대한 정부의 규제 이외에 다주택자 보유세 부당 증가와 대출 규제 등의 추가 규제 강화로 인해 부동산 시장이 침체될 것이라는 판단입니다.
두 번째로 U자 완만 회복 유형은 정부의 추가 규제 없이 완만한 회복을 이어갈 것이라는 예측입니다.
서울의 주택 보급률이 98%이고 수도권의 경우 여전히 공급이 부족하기에 정부가 추가적인 부동산 규제를 하기 어려울 것이라는 판단인데요.
코로나19의 조기 종식과 맞물려 회복할 것이라는 긍정적인 기대라고 할 수 있습니다.
마지막으로 V자 급상승 유형이 있습니다.
저금리와 풍부한 유동자금을 바탕으로 집값 상승이 단번에 일어날 것이라는 예측인데요.
그 근거로는 저금리 기조와 1,100조 원이 넘는 유동 자금이 부동산 시장 기저를 맴돌고 있다는 분석이 있습니다.
4. 파도치는 부동산 시장에서 우리의 대처는?
이처럼 한 치 앞이 보이지 않는 주택 시장에서 전문가들은 ‘전략적 바꿔 타기’를 할 것을 추천하고 있는데요.
무주택자들의 경우 기존의 주택을 매입하기보다 분양 시장에 나온 신축 아파트를 공략하고 다주택자들의 경우 코로나19가 장기화되면서 매도가 어려워지는 상황을 고려하여 임대 사업자 등록이나 증여를 고려해야 한다고 말합니다.
부동산 시장을 예측하는 건 쉽지 않은 일이죠. 더욱이 코로나19라는 이례적인 상황에서는 더 힘든 일이 될 것입니다.
하지만 언제나 그렇듯 상황을 분석하고 데이터를 살펴본다면 분명 길은 있죠. 위기를 기회로 만드는 투자가 되길 바랍니다.
