조정대상지역 해제된 우리 동네, 무엇이 달라지나

지난 9월 부동산 시장의 열기를 달아오를만한 소식이 나왔다. 지방권에 대한 조정대상지역이 해제된다는 뉴스다. 국토교통부 발표를 통해 세종을 제외한 지방 및 일부 수도권 외곽지역을 조정대상지역에서 제외한다는 것이었다. 이와 함께 서울과 경기도를 제외한 인천, 세종 지역 등의 투기과열지구 역시도 해제됐다.

ㅣ투기, 과열로 인해 설정됐었던 ‘조정대상지역’ㅣ

조정대상지역을 설정하는 이유는 부동산에 대한 열기가 과해졌었기 때문이었다. 그런데 최근에 주택가격 하락, 금리 상승 등 요인으로 인해 부동산에 대한 관심은 떨어지고 있는 추세다. 이와 함께 지방은 신규 주택에 대한 미분양이 증가하고 있고, 가격 하락폭도 크다 보니 여러가지 부동산 규제와 관련해 완화해야 될 필요성이 제기됐다. 그것의 일환으로 조정대상지역에 대해 해제 조치가 이뤄진 것이다. 

조정대상지역이 해제된 곳은 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 광역시와 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 포항, 창원까지 세종을 제외한 전 구역이 모두 해당된다. 경기도의 경우는 외곽지역으로 분류되는 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주만 해제됐다. 이번 변화로 인해 조정대상지역은 전체 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다. 

ㅣ‘비규제지역’ 청약, 대출제한에서 자유롭다ㅣ

이번 조정대상지역의 범위가 축소되면서 해제 지역에 대해 어떤 점들이 달라지는지 관심이 모아지고 있다. 청약할 때나 주택 매매시에 받는 대출, 세금 관련 혜택들, 자금조달계획서를 비롯한 여러 절차들에 변화가 생기게 된다.

조정대상지역에서 해제되면 신규 분양 주택들의 청약시 1순위 자격요건이 완화된다. 조정대상지역 설정이 되면 무주택 세대주 및 1주택 세대주만 1순위 청약이 가능하지만, 해제되면 다주택 세대주도 1순위가 될 수 있다. 또 청약통장은 가입 후 24개월 이상이었던 부분이 6개월 이상만 보유하면 청약할 수 있게 된다. 또 재당첨 제한도 없어져 해제지역에 대한 청약 관심도가 높아질 가능성이 있다. 

주택담보대출과 중도금 대출 제한도 상대적으로 풀리게 된다. 조정대상지역에서는 주택담보대출 LTV가 무주택자 50%, 서민실수요자 60%까지 가능했다면, 해제되고 나서는 무주택자 60%, 서민실수요자 70%까지 가능해진다. 또한 중도금 대출 발급 요건도 덜 까다로워져 전입 및 처분 조건도 없어지고, 세대당 보증건수도 2건까지 가능해진다. 대출 범위도 60%로 확대된다. 

ㅣ낮아지는 양도세와 종부세, 다주택자 혜택ㅣ

세제 변화의 폭도 커진다. 조정대상지역 해제로 종합부동산세, 양도소득세 세율이 모두 줄어들게 된다. 양도세는 중과 배제에 따라 기본세율인 6~45% 사이에서 적용 받게 된다. 1주택자의 양도세 비과세 요건의 경우 조정대상지역에서는 2년 보유와 실거주가 동시에 필요했지만, 이제는 2년간 보유만으로 충족할 수 있게 된다.  

다주택자에게 적용되는 장기보유특별공제도 최대 30%까지 적용 받을 수 있게 된다. 시세차익에 따라 다주택자들에게는 부담될 수 있던 항목이었는데, 비규제지역으로 적용 받으면 억 단위의 세금이 줄어들 수 있다. 일시적으로 2주택자에게 적용되는 양도세도 조정대상지역은 2년 안에 기존 주택을 팔아야 했지만, 일반 지역은 3년 안에 팔면 비과세 혜택을 받는다. 

이 밖에도 조정대상지역이 아닌 곳에서는 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무가 없어지는 등 여러가지 달라진 점들이 있다. 현재 전반적인 부동산 시장이 활성화되지 못하고 있는데, 이번 변화로 인해 조정대상지역 해제 지역 중 가격과 입지적 측면에서 경쟁력이 우수한 곳은 높은 청약경쟁률을 기록할 것이라는 예측도 제기되고 있다.