재건축 초과이익 부담금, ‘1억’까지 안 낸다
재건축 시장의 최고의 화두였던 '재건축 초과이익 환수제(재초환)'. 재건축으로 발생한 초과이익에 따른 부담금 납부가 현실로 다가서는 듯 했지만 지난 9월 정부의 '완화' 결정에 따라 또 다른 국면을 맞게 됐다. 이번 발표로 벌써부터 향후 재건축 시장이 어떻게 흘러갈지 관심이 모아지고 있다.
ㅣ말도 많고 탈도 많았던 '재초환'ㅣ
재건축 초과이익환수제는 재건축에 따른 시세차익을 국가가 일부 환수해가는 제도다. 이 제도는 지난 2006년 도입했으나 시행은 미뤄진 채 오늘날에 이르렀다. 취지는 재건축조합원이 개발이익을 독점하지 못하도록 한 것이었다. 하지만 제도가 생길 당시부터 많은 논란이 있었다. 아직 발생하지도 않은 미래의 이익에 대한 세금을 물린다는 점 때문이었다.
결국 끊임없는 갑론을박이 이어진 채로 시간이 흘렀고, 최근 들어 연이은 금리 인상과 함께 재건축사업이 활성화되지 못하자 정부는 '재초환'을 손보기로 결정했다. 그리고 부담금을 대폭 줄이는 방향으로 방안들을 제시했다.
ㅣ초과 이익 1억원까지 부담금 0원ㅣ
우선 부담금 면제 기준을 초과 이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 조정했다. 즉 재건축 조합원 입장에서 1억원 까지는 개발을 통한 시세차익을 보더라도 낼 부담금이 없어졌다. 또 부담금을 매기는 초과 이익 기준 구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 바꿨다. 즉 1억~1억 7000만원 구간은 10% 부과율을 적용하고 이후 7000만원 단위로 10%씩 상향되는 형태다.
그리고 재건축 전후로 집값이 얼마나 올랐는지 계산하는 기준을 조합 설립인가일로 정해 기존의 추진위 구성 승인 시점에서 변화를 줬다. 기준 시점이 뒤로 미뤄져 향후 재건축 부담금을 산정할 때 조합원에 다소 유리하게 작용할 수 있다.
또 장기 보유 1주택자에 대한 혜택도 추가됐다. 과거에는 실거주와 함께 주택을 장기간 보유해도 부담금은 똑같이 부과됐었다. 투기 등 목적으로 주택을 보유하는 경우와 같은 기준이었다. 이 부분을 개선해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면해주고, 10년 이상 보유자는 50%까지도 완화하기로 결정했다. 물론 1세대 1주택자로 해당 주택을 보유한 기간만 따진다.
ㅣ조합원 부담금의 절반 사라진다ㅣ
비록 부담금 관련 기준이 완전 폐지되지는 않았지만 조정됨에 따라 일부 재건축 단지에서는 부담금이 사라지는 경우도 생겼다. 전국에 있는 재건축 단지들 중 부담금 환수 대상은 84곳인데, 그 중 약 38곳 까지는 부담금이 사라질 것으로 예측되고 있다. 또 1억원 이상 고액 부담금 부과 단지도 19곳에서 5곳으로 줄어들었으며, 1000만원 이하의 소액 부과단지 수는 30곳에서 62곳으로 늘었다.
실제로 서울의 한 재건축 사업 대상 단지의 1인당 부담금 예정액이 약 1억 8000만원이었는데, 이번 조정을 통해 8000만원으로 1억원이 줄어드는 것으로 나타났다. 여기에 조합원 각 개인별로 주택 장기보유 감면율이 적용되면 보유 기간에 따라 4000만원 까지 부담금이 줄어들 수 있다. 기존 대비 약 80%가 절감된 것이다.
ㅣ완전한 시행까지는 시간 필요하다ㅣ
이번 '재초환' 완화 결정에 따라 현장에서의 희비도 엇갈리고 있다. 일부 재건축조합원들은 여전히 부담금 폐지에 대한 목소리를 내고 있다. 완화된 내용이 조합원 개인별로 입장 차이를 만들 수 있다는 점, 일부 감면 및 완화 정도로는 도심의 주택공급을 확실히 늘리기 어렵다는 점을 우려하고 있다. 또 부자들을 위한 정책이라는 볼멘 소리도 나온다. 강남에서 재건축 규제를 풀어준다고 해도 실질적으로 혜택을 받는 이는 극소수에 불과할 것이라는 이야기다.
무엇보다 일각에서 이번 발표를 우려와 함께 회의적으로 바라보는 이유는 '법안 통과 가능성' 때문이다. 이 제도가 완전히 변화된 채로 시행되기 위해서는 법 개정이 필요한데, '여소야대' 상황에서 정상적으로 법 개정이 이뤄질지는 미지수라는 것이다. 만약 올해 안에 법 개정이 완료된다면 내년 4월부터는 시행이 가능해질 예정이다. 만약 여야가 합의를 이뤄 내년부터 개정된 내용이 시행된다고 하면, 앞으로의 재건축 시장 분위기에도 여러 영향을 줄 가능성이 높다.
