미혼 청년인데요, 아파트 살 수 있나요?
'내 집 마련의 꿈'은 멀고도 험하기만 하다. 변수가 많은 부동산 시장 속에서 많은 이들이 적지 않은 부담을 느끼고 있다. 최근 부동산 시장이 얼어붙으면서 집값이 하락세로 접어들었다고는 하지만 개인이 주택을 사기 위해서는 대출 금리 등 많은 것을 고려해야 해 여전히 쉽지 않다. 정부가 이런 상황에 놓여있는 청년들의 내 집 마련 기회를 늘려준다. 10월 26일 발표한 새 아파트 공급 정책에서는 이른바 '미혼 청년'들에게도 공공분양 기회를 만들어줬다.
ㅣ미혼 청년들을 위한 ‘특별공급’ 생겼다ㅣ
정부의 발표 내용은 향후 5년간 무주택 청년과 서민에게 공공분양 주택 50만 가구를 시세 70~80% 수준의 저렴한 분양가로 공급하겠다는 것이다. 서울의 6만 가구를 포함해 수도권은 총 36만, 비수도권은 14만 가구다. 이 중 70%에 가까운 34만 가구가 2030 청년들을 위한 물량으로 남길 것이라고 덧붙였다. 입지도 훌륭하다. 수도권광역급행철도(GTX) 인근, 한강 주변 등 입지가 좋은 단지들이 속속 나올 예정이다.
특히 미혼 청년을 위한 ‘특별공급’이 새로 만들어진 점을 주목해야 한다. 그동안 청년들은 '신혼부부', '생애최초' 등 일부 조건에 맞는 인원만 특별공급 대상에 올라갈 수 있었다. 최근 결혼 적령기가 점점 늦어지고 있고, 청약통장 가입시기가 늦을 수 밖에 없는 청년들 입장에선 실질적 당첨 확률이 높지 않았다. 이번 발표로 분위기는 바뀌었다. '미혼 청년 특별공급'에서는 19세에서 39세 미혼 청년 중 월 소득이 약 419만원 이하이고, 순자산이 2억 6천만원 이하면 누구나 대상이 된다. 부모와 같이 사는 청년도 청약에 참여할 수 있다. 사실상 청년 누구나 조건 없이 청약에 참여할 수 있도록 만든 것이다.
미혼 청년들은 이번 개편되는 공공분양 청약제도에서 '나눔형'과 '선택형'에 특별공급으로 청약할 수 있다. 기존의 공공분양 청약 방식을 '일반형'이라고 봤을 때, 이 유형에는 전 연령대 누구나 청약이 가능하다. 한편 '나눔형'과 '선택형'은 이번에 신설된 유형으로 '미혼 청년 특별공급'을 각각 15%씩 적용한다. 청년층만 대상이 되는 범위가 늘었기 때문에, 자연스레 청년 당첨자가 늘어날 전망이다.
ㅣ파격적인 금융 혜택이 돋보이는 ‘나눔형’ㅣ
제일 주목을 많이 받고 있는 공공분양 유형은 '나눔형'이다. 주택 시세 70% 이하의 저렴한 분양가를 책정하고, 조건이 좋은 전용 주택담보대출도 활용할 수 있다. 시세보다 집을 싸게 살 수 있는 것은 물론, 이자가 저렴하고 대출 한도도 높은 대출 혜택을 받을 수 있다. 대출 한도에 영향을 미치는 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하지 않아 많게는 5억 원까지 빌려주고, 소득 수준별로는 연 1.9%에서 3%의 이자율을 40년간 적용한다. LTV는 최대 80%로, DSR 규제는 완전 면제돼 규제에서 자유로워졌다.
만약 아파트 시세가 5억 원인 지역이 있다고 가정하면, 청약 대상이 되는 아파트를 초기 분양가 3억 5천만원에 신청할 수 있다. 집값의 최대 80%를 대출받을 수 있으니, 계산하면 산술적으로 7천만원에 내 집 마련이 가능하다. 초기 자금이 부족한 무주택자에게도 기회를 제공할 수 있다.
하지만 '나눔형' 공급은 이런 파격적인 금융 혜택을 제공하는 대신 아파트 구입을 통한 시세 차익을 냈을 때 한 가지 조건이 있다. 의무 거주 기간(5년)이 지난 뒤 집을 되팔 때 시세 차익의 30%를 반납해야 한다. 만약 5억 원에 분양 받은 집의 가치가 5년 뒤에 6억 원이 됐다면 차익인 1억 원 중 30%에 해당하는 3천만원을 내야 한다.
ㅣ집에서 살아보고 결정할 수 있는 ‘선택형’ㅣ
선택형은 기존의 공공 임대주택과 공공분양이 섞인 '분양 전환형' 공급 방식이다. 입주하게 되면 임대 형식으로 6년 간 임대 거주한 뒤, 이후에 분양 여부를 선택하게 된다. 별다른 조건 없이 말 그대로 6년 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 임대로 입주할 때는 6년 뒤의 분양가를 추정해서 그 절반을 보증금으로 납부하고, 나머지 절반은 월세로 계산해 부담한다. 이는 6년 뒤 집값이 많이 오르는 경우를 대비해 미리 추정 분양가를 정하는 것이다.
만약 당장 아파트를 사기 보다는 거주한 뒤 아파트의 상태나 집값 등을 고려해서 집을 사고 싶다하면 이 유형을 선택하면 좋다. 만약 6년 뒤에도 완전 분양은 원하지 않지만 계속 거주하고 싶을 경우 추가로 4년 동안 더 임대로 살 수도 있다. 받을 수 있는 금융혜택은 나눔형과 동일하다. LTV는 최대 80%까지, DSR은 적용되지 않는다.
ㅣ일반 공급에도 ‘추첨제’가 도입된다ㅣ
물론 기존의 공공분양 방식인 일반형도 남아있다. 약 15만 가구가 일반형으로 분양이 진행될 예정이다. 다만 일반형 안에서도 작은 변화가 생겼다. 전체 일반형 공급 물량의 20%를 추첨제로 바꿔 청년층의 당첨 가능성을 늘려줬다. 기존 공공분양은 추첨 제도를 활용하지 않았다. 청약통장이라고 불리는 주택 청약저축 납입금액에 따라 당첨자를 결정했다. 이것이 추첨제로 바뀌게 되면, 당연히 상대적으로 젊은 당첨자가 나올 가능성이 올라간다. 일반형 분양가는 나눔형 보다는 조금 비싼 시세의 80% 수준이며, 신설되는 유형에 적용하는 주택담보대출 혜택을 활용할 수 없다.
이번 공공분양 주택은 당장 올해 말부터 실시되는 사전청약부터 적용된다. 서울 고덕 강일 3단지와 경기 고양 창릉, 경기 남양주 양정역세권 등은 나눔형으로 공급할 계획이다. 또 경기 부천 대장, 구리 갈매 등 수도권 공공택지 부지 4곳은 선택형으로 적용돼 사전 청약을 실시한다. 올해 말과 내년 상반기, 하반기에 걸쳐 사전청약은 계속 진행될 예정이다.
그동안 청약 문턱이 높아 당첨은 꿈도 꾸지 못했던 청년이 있다면 이제는 눈을 크게 뜨고 잘 살펴봐야 한다. 시세보다 싼 로또 아파트를 분양 받는 것도 가능해질지 모른다. 올해 말과 내년 상반기, 하반기에 걸쳐 사전청약은 계속 진행될 예정이다.
