재개발과 재건축, 혼동하지 말자

재개발과 재건축, 뉴스에서 많이 다루는 키워드이지만 정확하게 어떤 식으로 구분되는지 잘 모르는 경우가 많다. 낡은 것을 새롭게 바꾼다는 점에서 비슷한 의미지만 많은 차이점을 가지고 있다. 자신이 거주하고 있는 지역이 새로운 사업에 들어가거나, 혹은 구매자 입장에서 매물들을 알아볼 때 반드시 재개발과 재건축의 차이는 알아야 한다. 

ㅣ규모와 사업 주체에서 구별된다ㅣ

재개발은 주거지역 뿐 아니라 인근 지역 및 기반 시설들을 정비하는 것을 뜻한다. 도시 기능 전체를 회복시키고 상권 또한 활성화하려는 목적이다. 반면 재건축은 아파트 등 특정 건물만 새롭게 다시 짓는 것을 의미한다. 따라서 '재개발을 한다'는 훨씬 광범위한 규모의 사업이다. 사업주체는 재개발은 범위가 큰 만큼 비용과 시간이 많이 들기 때문에 지방자치단체에서 주도한다. 재건축은 각각의 조합에서 사업을 진행하고, 민간 주도로 이뤄진다.

ㅣ조합원 자격, 경우에 따라 다르다ㅣ

재개발과 재건축은 조합원의 자격과 관련된 조항에서 차이가 있다. 재개발은 토지와 건축물 중에 한 가지만 소유해도 조합원의 자격이 주어지는 반면, 재건축은 토지와 건축물을 같이 소유해야만 조합원의 자격이 주어진다. 또한 재개발의 경우 재개발 찬성 여부와 상관없이 조합원으로 분류가 되지만, 재건축은 사업을 동의하지 않을 경우 조합원이 되지 않고 현금 청산 대상자가 된다는 점에서 다르다. 

ㅣ재건축으로 이익을 취하면 환수된다ㅣ

재건축에는 재개발에 없는 규제인 '재건축 초과 이익 환수제'가 존재한다. 재건축 초과 이익 환수제는 재건축으로 인해서 조합원이 얻은 이익의 인근 주택의 상승분과 비용을 뺀 금액이 1인당 평균 3천만 원이 넘었을 경우에는 초과금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 쉽게 말해, 재건축을 통해 시세가 올랐다면, 일정 부분을 부담금 형태로 국가에 내야한다는 의미다. 

ㅣ재건축시 세입자는 이주비를 받을 수 없다ㅣ

세입자 입장에서 재개발과 재건축을 겪게 되면 어떻게 될까. 재개발 혹은 재건축이 결정된다면 세입자는 자신의 의지와 상관 없이 이주를 해야 한다. 하지만 재개발이 결정된 경우에는 세입자 이주비를 받을 수 있다. 조건은 재개발 지정 3개월 이전부터 거주했다는 전제다. 하지만 재건축의 경우 세입자는 별도의 이주비를 받을 수 없다. 세입자 입장에서는 매물을 알아보기 전에 반드시 재건축이 임박하거나 가능성이 있는 지 여부를 확인해야 한다.