'내 집' 마련에 필요한 입주권과 분양권을 알아보자

입주권과 분양권은 모두 '부동산을 취득할 수 있는 권리'라는 비슷한 특징을 가지고 있다. 다만 이 두 가지 권리는 획득하게 되는 주체와 과정 등의 차이가 있다. 내 집 마련을 위해 체크해야 할 입주권과 분양권의 의미에 대해서 알아보고자 한다.

ㅣ조합원을 위한 입주권, 당첨이 필요한 분양권ㅣ

입주권은 재건축과 재개발 사업을 통해 해당 건축물 또는 토지에 살고 있던 주민(조합원)들이 새롭게 지어지는 건물에 분양 받을 수 있는 권리다. 입주권을 가지게 되면 발코니 확장, 이주비 이자 지원 등의 혜택을 받을 수 있다. 또한 입주권을 가진 조합원은 조합원 분양가로 주택을 공급받을 수 있으며 통상적으로 일반분양 가격보다 낮게 책정된다. 

한편 분양권은 건설회사와 분양계약을 하면 받게 되는 권리다. 즉 누구나 아파트 등 주택에 본인이 청약을 신청하여 당첨된 순간, 분양권을 갖게 된다. 입주권과는 달리 계약 당시 평형 및 동, 호수가 정해져 있으며 실질적인 건물의 취득은 잔금청산일과 등기부상 등기 접수일 중 빠른 날로 하게 된다.

ㅣ전매제한 규정, 잘 알아보자ㅣ

입주권과 분양권에는 모두 '전매 제한' 규정이 있다. 전매 제한은 투기 과열지구 및 조정대상 지역의 주택에 대해 적용된다. 전매 제한이 되면 규정된 기간 동안 신규 주택의 입주자 선정 지위 또는 주택에 대해 상속을 제외하고 일체 매매, 증여 등 행위를 할 수 없다. 만일 전매금지 기간에 분양권을 전매하면 주택법 64조에 따라 매도인, 매수인, 공인중개사 모두 처벌을 받을 수 있다. 

ㅣ입주권과 분양권 구매 중 고민이라면ㅣ

만약 내 집 마련을 위해 입주권 혹은 분양권 중 어떤 것을 선택해야 할지 고민이라면 각각의 장, 단점도 살펴야 한다. 입주권은 재개발 및 재건축 사업지의 주택을 매수하기만 하면 특별한 사정이 없는 한 취득할 수 있다는 장점이 있다. 한편 분양권은 획득하게 된다면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실시되지만, 분양권을 취득할 당첨 확률이 매우 낮다는 특징이 있다. 어느 정도 입지가 좋은 아파트라면 청약 경쟁률은 수백 대 1을 넘어서곤 한다.

ㅣ수익 시점으로 본 입주권과 분양권ㅣ

입주권과 분양권 중 어느 것을 취득 하는 것이 더 높은 수익률을 만들 수 있을까. 단순한 취득금액과 시세의 차익을 수익으로 적용하자면 조합원 분양가로 주택을 공급받는 입주권이 분양권보다 수익률이 높을 가능성이 있다. 다만 입주까지 소요되는 시간을 기회비용으로 계산해야 한다. 취득 시점부터 새 아파트에 입주하는 기간을 따지면 분양권 소유가 입주권 소유보다 더 적은 시간이 소요돼 유리한 측면이 있다. 따라서 수익까지 고려한다면, 이러한 특징을 잘 살펴 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요하다.