전월세 계약만료일 전 필수 체크사항!

전세로 사는 사람들은 계약 만료일이 다가오면 여러 가지를 생각한다. 집주인이 실거주한다며 나가라고 통보할 수도 있고, 임대차 3법에 따라 계약갱신청구권을 통해 2+2년을 거주해도 된다는 말을 들을 수도 있다. 이사해야 한다면 비용은 어떻게 하는 것인지, 연장 계약해서 더 살 수 있다면 계약서는 따로 써야 하는지 등 의문부호가 따르는 점이 많을 것이다. 전세 계약 만료일이 임박했을 때 확인해야될 사항을 짚어봤다.

ㅣ재계약에 합의했다면 기록부터 남기자ㅣ

세입자는 일반적으로 계약갱신청구권을 사용해 2+2년, 총 4년을 거주한다. 최근 부동산 가격이 하락하고 있지만, 시장이 출렁이기 전으로 돌아가지 아니기 때문에 보증금 부담이 여전히 있다. 

집주인과 2년 더 거주하기로 합의했다면 기록부터 남겨야 한다. 전화 통화했더라도 녹음 등 별도의 기록이 없으면 나중에 다른 소리를 할 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 전화 통화 내용을 토대로 간단한 문자 메시지를 형식적으로라도 주고받는 게 낫다. 2년을 추가로 살면 기존 보증금의 최대 5%까지 오르며 계약서를 다시 써야 한다. 가장 많이 사용되는 방법이 기존 보증금과 증액을 합한 총 보증금을 작성하는 계약이다. 보증금이 그대로라면 임대차 기간이 증가한 것만 신고하고 변동됐다면 동사무소에 방문해 확정일자도 다시 받아야 한다. 만일의 상황을 대비해 이전 계약서도 잘 보관해야 한다. 그 날짜로 소급돼 대항력과 우선 변제권이 유지되기 때문이다. 

ㅣ계약 해지할 때 보증금 반환 절차ㅣ

세입자와 집주인의 합의에 따라 계약을 해지할 때 핵심은 보증금 반환이다. 언제 어떻게 받을 수 있는지 확인해야 한다. 기본적인 원칙상으론 계약 종료일에 세입자의 퇴거와 동시에 보증금을 반환하는 것이다. 전세기간 만료 이전 집주인에게 이사 갈 집을 구하라고 보증금의 일부를 미리 받는 관례가 있지만, 도의적인 것일 뿐 의무가 전혀 아니다. 계약 종료일에 받으면 아무런 문제가 없다. 가장 이상적인 상황이기도 하다. 

만약 만료일에도 보증금을 돌려받지 못하면 가장 먼저 집주인의 주소로 내용증명을 발송해야 한다. 추후 전세보증금반환소송을 제기하는 상황이 발생할 수 있어 평소 집주인의 주소를 인지해둬야 한다. 물론 내용증명 자체만으로 법적 효력은 없지만 추후 분쟁이 발생하면 증거자료로 활용할 수 있다는 점과 집주인에게 심리적으로 압박할 수 있어 보내는 방법이 좋다.

ㅣ만료 2개월 전 연락없으면 ‘묵시적 갱신’ㅣ

아무리 기다려도 집주인의 별다른 연락이 없으면 묵시적으로 계약이 연장된 것으로 간주한다. 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신의 효력이 발생하는 상황은 집주인이 계약 종료 2개월 전까지도 통보하지 않았을 때다. 쉽게 말해 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 문자나 전화 통화 등 전혀 연락받은 것이 없으면 별도의 보증금 증액 없이 '2년간 그대로 살 권리'가 생긴다. 

만약 종료 2개월 뒤에 집주인에게 연락받으면 보증금은 기존대로 유지한 채 계약 기간만 수정하면 된다. 묵시적 갱신 상황에서도 세입자는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 의거해 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 이때 중개 수수료 역시 집주인이 부담해야 한다. 다만 보증금은 '주택임대차보호법 제6조의2 제2항'에 따라 집주인이 통보받은 날로부터 3개월 뒤에 효력이 발생하므로 곧바로 돌려받지 못할 가능성이 크다.