사회초년생 주목! 전세사기 안 당하려면?
부동산을 처음부터 잘 아는 사람은 없다. 성인이 되고 살던 집에서 독립하기 위해 월세방을 구하는 대학생들, 혹은 취업에 성공해 회사 근처의 전세 빌라나 아파트를 구하려는 사회초년생들은 인생 첫 '부동산 거래'를 하게 된다. 직접 몸으로 겪어보기 전 까지 아무리 공부를 해도, 실전은 다르다. 그러다 보니 여러가지 시행착오를 겪는 것은 필연적이다. 하지만 최근 '전세사기'와 관련된 이야기가 너무나도 많이 매스컴을 통해 나오면서 2030 젊은 세대들이 시행착오에 대한 대가를 잔혹하게 치르고 있다.
이제 갓 직장에 취업한 A씨는 회사 근처로 거주지를 옮기기 위해 전세대출을 받아 전세집을 구했다. 부동산 거래를 직접하는 것은 처음이다보니, 부동산에서 추천해주는 매물로 계약을 했다. 그런데 계약 이후 다음날 전입신고를 하기 전 집주인이 A씨의 전입신고보다 먼저 근저당권을 설정했다. 몇 달 뒤, 집주인은 대출금을 갚지 못해 집을 경매에 넘겼고, A씨는 이 사실을 나중에서야 알게 됐다. 경매대금은 은행이 가져간 뒤 A씨에게 보증금 항목으로 일부가 돌아왔다. 나머지 보증금을 받기 위해 집주인에게 연락했지만, 연락을 받지 않고 잠적했다.
A씨 처럼 부동산 거래 경험이 적은 2030 사회초년생들은 '전세사기' 위험에 노출된 경우가 많다. 이론적으로 인지하고 있어도 당하는 경우가 많다. 대표적인 전세사기 유형에는 깡통전세, 이중계약, 신탁사기, 중복계약이 있다.
ㅣ여러가지 유형의 깡통전세, 주의 1순위ㅣ
깡통전세는 가장 일반적인 전세사기 유형이다. 전셋값이 매맷값보다 높거나 같은 수준의 매물을 일컫는다. 몇 년 되지 않은 빌라 등은 매매가 된 적이 없다보니 정확한 시세를 알기 어렵고, 집주인이 이를 이용해 전세 보증금을 매매 시세와 같게 뻥튀기를 하는 경우가 있다. 만약 깡통전세 매물과 전세계약을 하면 집주인은 보증금으로 매맷값을 돌려막는 상황으로 이어질 가능성이 높다. 이후 집주인은 명의를 임대사업자에게 넘기거나, 집주인이 여러번 바뀌면서 근저당이 설정되는 등 여러가지 유형으로 세입자가 피해를 볼 수 있다.
ㅣ잊지 말자! 이중계약, 신탁사기, 중복계약ㅣ
실제 집주인이 아닌 대리인이 보증금을 가로채는 이중계약 사례도 있다. 대리인이 집주인도 아니면서 세입자를 속이기 위해 서류를 위조한 뒤 세입자와는 전세 계약을 해놓고, 집주인에게는 월세 계약을 했다고 속이는 것이다. 최근에는 투자 목적으로 주택을 구입한 뒤 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우가 있어서 이와 같은 사례가 종종 발생한다. 혹은 월세를 사는 세입자가 집주인인척 하며 새로운 전세 계약을 맺는 간 큰 행동을 하는 경우도 있다.
또 집주인이 소유권을 부동산신탁전문회사에 넘어갔음에도, 집주인 행세를 하며 보증금을 가로채는 '신탁사기', 집주인이 시세보다 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약을 맺은 뒤 전세보증금만 챙겨 잠적하는 '중복계약'도 전세사기로 자주 등장하는 사례들이다. 이러한 전세사기를 당하면 집주인에게 직접 피해를 보상받을 확률은 매우 적기 때문에, 세입자 스스로 꼼꼼히 대비해 사기를 예방하는 것이 꼭 필요하다.
ㅣ2022년에 전세 보험 안하는 사람 없지?ㅣ
전세보증보험 가입은 2022년 전세 계약을 하는 데 있어 필수 요소가 됐다. 주택도시보증공사(HUG)과 SGI서울보증을 통해 전세보증보험 상품에 가입하면 차후에 보증금을 바로 돌려받지 못해도 순차적으로 변제가 가능하다. 보증공사에 가입을 신청하게 되면, 가입조건에 문제가 없는지 보증공사가 직접 확인한다. 해당 주택에 문제가 없는지, 임대인이 과거 보증금을 돌려주지 않은 사례가 있는지 등을 본다. 각 상품별로 보증대상과 기한, 제출서류가 약간씩 다르기 때문에 잘 확인해보고 제출하면 된다. 과거에는 전세보증보험 가입이 의무화되지 않았지만, 이제는 보험가입을 하지 않으면 사기 피해자 1순위가 되는 시대다.
ㅣ귀찮아도 서류 챙기고, 특약 쓰자ㅣ
세입자가 계약 이전에 등기부등본, 건축물대장 등을 직접 떼서 확인하는 절차도 꼭 필요하다. 이 서류를 통해 계약을 진행하는 사람이 실제 집주인이 맞는지, 또한 중개업자 역시 다른 사람이 나온 것은 아닌지 확인할 수 있다. 등기부등본과 건축물대장의 소유자가 동일한지, 또한 국세나 지방세 체납이 있는지 여부도 확인해야 한다.
또한 만일의 사태를 대비해 특약을 계약서에 명시하는 것도 필요하다. 근저당권 설정 방지를 위해 '전입신고 효력 발생 계약일 다음날까지 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다'를 명시할 수 있다. 만약 근저당권이 이미 설정되어 있는 경우에는 '잔금일 전까지 근저당권을 말소하고 이를 이행하지 않을 경우 임대차계약은 무효 내지 해제하기로 한다' 등을 넣을 수 있다.
마지막으로 세입자 시점에서 매물을 볼 때 무조건 싸다고 계약하는 것은 지양해야 한다. 주변 시세와 이전 거래의 실제 가격을 꼼꼼하게 확인해서 비교해야 한다. 깡통전세의 대표적 사례들은 대부분 시세가 제대로 형성되지 않은 신축빌라에서 나온다. 여러 군데의 부동산을 방문해 매물에 대한 정보를 얻는 것도 방법이고, 시세 책정이 안되어 있을 경우 감정 평가를 받는 것도 전세 사기를 예방할 수 있다.
