#33 저금리 시대 자산 투자의 중요성
파이어족 되기
지난 글에서 밝혔듯이 대학교 시절 나는 자산 투자의 중요성에 대해 깨달았다. 부잣집 친구 사례를 보며 노동을 통한 부의 축적이 자산 가치 증가 속도를 절대 쫓아갈 수 없음을 깨달았다. 그래서 사회 진출을 하자마자 자산을 사 모으기 시작했다. 맨 처음 구매한 것은 아파트였다. 매매가 5억대 아파트였는데 대출과 전세를 끼고 살 수 있었다. 덕분에 내 투자금은 1억 원 밖에 들지 않았다.
당시 받았던 대출금이 2억 정도 되었고 대출 이자가 5% 였다. 3년 거치 기간(이자만 지급) 이후에 원리금 균등상환이 시작되었다. 매달 150만 원 정도 자동 이체되는 것을 보면서 이렇게 평생직장에 목메어서 살게 되는구나 하고 생각했다.
그런데, 이게 웬걸 구입 후 2년마다 전세금이 오르는 것이 아닌가. 부동산 침체기였던지라 실구매자가 구매를 미뤄서 매매가는 안 올르고 전세는 계속 올랐다. 오른 전세금을 받아서 대출금을 조금씩 갚아 나가다 보니 구매한 지 6년 정도 되었을 때 대출금 상환을 마무리 지을 수 있었다. 정말 신기한 경험이었다.
아직 부동산이 없는 사람들은 언제 매입해야 할지 고민이 많다. 특히, 요즘처럼 부동산이 너무 올랐을 경우 지금 고점이 아닌가 하고 고민된다. 하지만, 이는 부동산을 단기 보유가 아닌 장기 보유 관점으로 보면 걱정할 일이 아니다. 우리는 현재 자본주의 사회에 살고 있기 때문에 경제는 매년 어느 정도 성장해야 한다. 경제가 성장한다는 의미는 우리가 쓸 수 있는 재화와 서비스가 늘어난다는 의미이고 이는 곧 시중 자금이 늘어나는 것과도 같다. 그리고 어느 정도의 인플레이션은 자본주의 사회 유지를 위해 필수 요소이기 때문에 정부는 적정 인플레이션 유지를 위해 통화 정책을 편다.
40년 전(1980년) 대치 은마아파트 평당 가격이 77만 원 했다. 31평짜리 아파트가 2,400만 원 정도 했다. 세월이 흘러, 은마아파트 가격이 1억 원이 넘어갈 때 다들 버블이 너무 꼈다고 말했다. 또 세월이 흘러 10억이 넘어갈 때 전문가들은 일본의 장기 불황을 이야기하며 부동산 버블을 경고했다. 그런데, 지금 은마 아파트 평당 가격은 6,000만 원이 넘고 매매 가격은 18억 정도 된다.
일본의 부동산 버블은 국민이 아닌 기업에 의해 생겼다. 당시 한번 고용은 평생 고용이 유행하던 시절 기업들은 대출을 받아 도심지에 사택을 경쟁적으로 지었다. 따라서 일방적으로 한국 부동산을 일본과 비교하기엔 무리가 있다.
먼 훗날 지금으로 부터 40년 후 2060년에는 이 은마 아파트가 얼마나 할까? 정말 단순히 과거 데이터를 활용해서 계산해보면, 지난 40년간 84배가 올랐으니, 18억 X 84배 = 1,512억이 될 것이다. 그럼 누군가는 이렇게 말할 수 있다. 다른 소비재 물가 또한 상승하니, 실질 상승률은 낮지 않냐고 말이다. 하지만, 이는 틀린 말이다. 자산 가격 증가 속도는 소비재 물가 증가 속도보다 훨씬 빠르다.
1980년 평균 데이트 비용은 7천 원이었는데 40년이 지난 지금은 7천 원의 84배인 59만 원이 아니다. 10배가 조금 안 되는 6만 원이라는 사실을 잊으면 안 된다. 자산이 84배 오를 때 물가는 10배 올랐다. 심지어, 필수 소비재인 쌀과 닭고기 가격은 40년 동안 3배 밖에 안 올랐다. 다시 한번 말하지만, 자산 가격의 상승 속도가 소비재 물가 상승 속도를 훨씬 넘어선다. 그러므로 우리는 자산을 취득하여 노후를 대비해야 한다.
일부 전문가들의 말처럼 버블이 꺼질 수도 있다. 그런데, 버블이 꺼지게 될 경우에 정부는 이를 좌시하지 않는다. 부동산 시장 침체에 따른 은행 자산건전성이 악화될 경우 우리나라 경제가 위태로워지기 때문에 정부는 온갖 규제를 다 철폐하면서 다시 부동산 가격을 띄우기 위해 노력할 수밖에 없다. 과거에도 그랬다. 참여정부 시절 피크를 찍었던 부동산 가격은 2008년 금융위기를 기점으로 크게 하락하였고, 이명박 정부는 부동산 활성화를 위해 부동산 관련 규제를 모조리 풀었다.
참, 아이러니하다. 부동산을 잡으려 하면, 도망가고 부동산을 띄우려 하면 가라앉으니 말이다. 어찌 되었건 다음과 같은 이유로 서울 부동산 가격은 당분간 강보합이 될 것 같다.
미국 연준이 2022년까지 금리를 0% 수준으로 유지하겠다고 발표했다. 금리가 낮아지면 시중에 돈이 많이 풀려서 자산 (부동산과 주식) 가격은 상승한다. 금리를 낮추는 근본 이유는 기업의 투자를 늘려서 고용을 늘리고, 노동자들의 월급봉투를 두둑이 만들어 내수 경제를 살리는 것인데, 낮아진 금리는 현재 기업 투자에 쓰이지 않고 부동산과 주식으로만 흘러가고 있다.
그렇다고 해서 부동산을 잡겠다고 금리를 올릴 수는 없다. 우리나라 통화는 기축통화가 아닌 기생 통화이기 때문에 미국처럼 낮은 금리를 계속해서 유지할 수밖에 없다.
미국 연준이 낮은 금리를 유지하는데, 부동산 가격을 잡기 위해 우리나라만 금리를 올릴 수는 없다. 그럴 경우 해외 저금리 자금이 상대적으로 금리가 높은 우리나라로 들어와 원화 가치를 올려놓게 되고 원화 가치가 올라가면 수출 제품의 가격이 올라가 우리 제품의 가격 경쟁력을 떨어뜨리기 때문이다. 이로 인해 수출은 감소하게 되고 대외 의존도가 높은 우리나라 경제는 완전히 망가지게 된다. 그래서 우리나라도 미국처럼 2022년까지 저금리를 유지할 것이다.
서울 주택 보급률은 아직도 100% 미만이다. 서울 집값을 잡으려면 공급이 충분해야 하는데 공급이 수요를 아직 못 따라가고 있다. 1인 가구 증가로 인해 수요는 계속 늘고 있는데, 공급은 많이 부족했다. 공급이 늘어나기 위해서는 공급자 인센티브를 통한 원활한 공급을 유도해야 하는데 집권 이후 정책들을 보면 그렇지 않다. 분양가 상한제는 단기적으로 아파트 가격을 낮출지 모르나 장기적으로는 공급 동기를 떨어뜨린다. 건설사는 이익을 예전처럼 가져가지 못하니 재건축 사업 의지가 떨어지고 좋은 자재를 써서 아파트를 짓고 싶은 동기를 떨어뜨린다. 재건축 초과이익 환수제는 집주인들의 분담금을 증가시켜서 재건축 추진 의지를 꺾는다. 이러한 정책들로 인해 매년 멸실 주택 대비 신규 주택이 충분히 공급되지 못하고 있고 이는 서울 주택 보급률을 계속 떨어뜨릴 것이다.
오늘의 결론은 다음과 같다. 자산 가격의 증가 속도는 소비재 물가 증가 속도를 상회하니 어떤 형태로든 자산을 취득하여 훗날 파이어족이 되시길 바란다.
