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Mar 09. 2021
[유끼의 추억] 3.환율 편(하)-베트남,인디아 분석
20억 원짜리 부동산을 6억 원에 구입하는 방법
이번 환율 편(하)의 소제목은 '20억 원짜리 부동산을 6억 원에 구입하는 방법'이라 정했습니다. 제목이 조금 자극적이긴 하네요. 지인이 실제 구입했던 사례입니다. 시사점이 많아 요약해 적어봅니다.
때는 2007 년 부동산 PF가 본격적으로 자리잡기 시작하던 때입니다. 입지가 우수한 부지를 매입한 시공사가 토지를 담보로 PF 대출받아 아파트나 상업용 부동산을 개발하여 막대한 분양 수익을 올리던 시기였습니다. 개발 프로젝트가 큰 탈 없이 워낙 잘 팔리던 시절이라 자금을 빌리는 시공사가 오히려 '갑'이 되어 대출 기관을 선별할 정도였습니다. 개발 프로젝트 호황에 자금을 융통해주는 은행이나 증권회사들이 사업성 평가도 제대로 안 하고 경쟁적으로 낮은 금리에 대출하기 바빴습니다.
여의도 KBS 본관을 광장 사이로 마주한 위치에 들어선 '메리어트 파크타워 이그지큐티브 호텔 & 레지던스 오피스텔'. 국내 최초로 주거와 호텔이 같이 들어선 주호복합시설 PF였습니다. 시행사는 메리어트 호텔에 6성급 호텔 서비스 운영을 맡기고 레지던스 오피스텔을 분양하여 공사대금과 개발이익을 환수할 계획이었습니다. 레지던스 오피스텔 입주자들도 호텔 서비스를 받을 수 있습니다. 모닝콜, 하우스 키핑, 런드리와 같은 룸서비스가 제공되고 수영장, 피트니스 등 호텔 부대시설을 무료로 이용 가능합니다. 해외에서 장기 체류자들에게 인기 있는 새로운 주거 유형이어서 분양 당시 화제였습니다. 문제는 가격입니다. 최초 분양가가 평당 3,500만 원 ~ 4, 500만 원이었습니다. 당시 반포 자이나 래미안 퍼스티지의 평당 분양가 3천만 원 초반보다 비쌌어요. 반면 전용률은 58%대로 아파트에 비해 낮습니다. 61 평형 분양가가 21.3 억 원입니다. 비싼 만큼 오피스텔 분양자가 임대를 줄 경우 시행사가 1 년에 한해 평형에 따라 월 800만~ 3천만 원의 임대 수익을 보장했습니다.
가격 부담탓에 색다른 주거 문화와 각종 편의 시설에도 결국 분양에 실패합니다. 2007 년 미국발 글로벌 금융 위기가 점차 모습을 드러내고 있는 와중에도 국내 아파트 가격이 상승을 멈추지 않았습니다. 그럼에도 완판 되지 않았어요. 시행사가 평당 200만 원 분양가를 인하합니다. 얼마 뒤 시행사가 파산하고 시공을 맡은 성지건설이 미분양 오피스텔을 공사대금 일부로 떠맡습니다. 금융 위기가 터지고 성지건설이 자금난에 몰립니다. 2008 년 평당 분양가를 2,100만 원 ~ 3,300만 원으로 1,200만 원씩 할인에 나섭니다. 61 평형이 12.8억 원이 되었습니다. 그래도 분양에 애를 먹은 나머지 마침내 상당 부분 남은 물량을 2010 년 1,500만 원 대에 떨이로 처리합니다. 21억 원으로 분양했던 61 평형을 9억 원 대에 땡처리한 거죠.
2000 년 초반 전 직장이었던 헤지 펀드의 전직 동료는 해외 영주권자였습니다. 당연히 해외 금융 기관과 거래 계좌를 틀 수 있었죠. commodity 사이클을 제법 잘 봤던 지인은 해외 매크로 투자를 위해 자산의 전부를 달러로 바꾸었습니다. 환전 환율을 평균하면 대략 900 원 초반 즈음일 겁니다. 홍콩에서 스타트 업 헤지 펀드를 설립하여 주로 해외에 머물다 귀국하면 부모님 댁에 잠시 기거하곤 했어요. 전 세계 집값이 금융 위기로 폭락할 때도 국내 부동산은 굳굳하게 버텨내다 2009 년 이후 서서히 하락세로 전환되었습니다. 2009 년 시세가 9억 원 대로 빠지자 환율이 1,500 원을 상회할 무렵 일부를 원화로 바꿔 9.5억 원에 61 평형을 매수합니다.
21억 원 레지던스 오피스텔을 6억 원에 매수한 것입니다. '뭐야. 방금 9.5억 원이라 하고선~' 이렇게 질문하실 분이 있을 겁니다. 분명 오타가 아닙니다. 마법사의 마술이 또 한 번 통했습니다. 원화 자산을 900 원 초반에 달러로 바꾸었다가 그중 일부를 1,500 원에 환전하여 아파트를 9.5억 원에 샀습니다. 원화로는 9.5억 원이지만 지인이 실제로 지출한 달러는 37 % 가량 세이브했습니다. 9.5억 원을 달러당 900 원에 샀다면 105만 달러가 소요됩니다. 그러나 달러당 1,500 원에 살 경우 63만 달러 정도에 가능합니다.
개방 경제에서 자국 통화가 달러에 약해지면 나도 모르게 내 실질 자산이 훼손당한다는 사실을 모르는 분들이 대부분입니다. 자국 통화를 서로 주고받으며 살기 때문에 환율 효과를 체감하지 못하기 때문이에요. 지난번 회차에서 베트남 부동산 열풍을 잠시 언급한 바 있습니다. 베트남 부동산 가격이 안 빠져도, 아니 10~20 % 오른다 쳐도 베트남 동화 환율이 30~40 % 폭락하면 한국인이 현지에 보유한 부동산 가치가 그만큼 훼손됩니다. 과연 베트남 부동산을 살 때 대출금리 외에도 환율을 고려한 분들이 얼마나 있을지 궁금합니다.
본격적으로 베트남과 인디아 얘기를 하려고 합니다. 저는 양국에 대해 장기 성장성이 있어도 2천 년 중반의 인구 구조상 증시에 그리 우호적이지 않다고 판단했어요. 그런데도 두 차례 경제 위기를 겪고 나서 명목 지수가 상승세를 띤 이유를 찾기 위해서입니다. 우선 베트남을 살펴보겠습니다.
베트남 경제는 자본주의 경제를 도입하며 개방한 이후 2천 년대에 고속 성장 중입니다. 위기시엔 성장률이 낮아지지만 대체로 지난 20 년간 매년 6~7 % 가량 성장했습니다. 성장률이 높은 만큼 수요가 많은 나라여서 물가와 금리가 높아야 합니다. '명목 금리 = 실질 성장률 + 물가' 등식을 기억해주세요.
아래 그림에서 보듯 경제 위기가 오면 베트남 물가가 앙등합니다. 원인은 잠시 뒤에 설명하겠습니다. 2천 년 이후 간혹 물가 상승률이 0% 전후로 빠지고 요 근자에는 3% 전후에서 유지되긴 해도 20 년 평균 물가 수준은 최소 5 %를 상회합니다. 설명의 편의를 위해 5 %로 잡겠습니다.
실질 성장률 최소 6 %에 물가 상승률 5 % 라면 베트남 사회가 감당해야 할 명목금리는 11 %가 정상입니다. 그런데 지금 베트남 3년 국채 이자율이 0.6 % 입니다. 그만큼 돈이 풀렸습니다. 과잉 유동성이죠. 베트남 성장을 산 해외직접투자(FDI)와 증시에 대규모로 자금이 몰리고 있습니다. 베트남 중앙은행도 못지않게 유동성을 공급하고 있고요. 여기에는 환율 정책도 한 몫합니다. 2008 년 경제 위기를 기화로 동화 가치가 근 50% 하락하였습니다. 통화가 큰 폭으로 절하되어 수출이 활황을 띠고 무역 수지가 흑자를 보이자 달러가 엄청나게 유입되어도 환율은 요지 부동입니다. 그만큼 물가가 불안하다는 것을 방증하기도 합니다. 여기서 유의해야 할 점이 하나 있습니다. 2008 년, 2011 년 물가가 폭등했었는데요. 경기 침체가 우려되는 시기에 왜 물가가 폭등했을까요? 외국인 투자 자금이 썰물 빠지듯 나간 때문입니다. 환율이 앙등하여 수입 물가가 급등하니 금리도 따라 급상승하는 악순환이 이어졌습니다.
2000 년 3 월 이후 글로벌 호황은 코로나 19가 가져다주었습니다. 코로나가 없었더라면 빠르면 작년, 늦어도 올해에는 경제 위기가 불거졌을 가능성이 농후했습니다. 그런데 코로나 19가 압축적으로 위기를 전파시켰고 각국 정부는 외생적으로 불거진 바이러스가 야기할지 모를 대공황을 미연에 차단하기 위해 역사상 유례가 없을 정도로 막대한 자금을 풀었습니다. 모든 위험 자산 가격이 급등하고 있습니다. 그러나 화무십일홍이고 언젠가는 끝을 보게 될 겁니다. 또다시 위기가 온다면 베트남 동화 환율, 물가, 금리는 어떻게 바뀔까요? 저는 다시 예전의 패턴으로 돌아온다고 가정합니다. 그렇다면 베트남 동화가 23,000 동/달러에서 재차 급등하던지 동화 가치가 유지된다면 베트남 로컬 통화 표시 자산이 무너져야 합니다. 주식은 언제던 손실을 보고 팔 수 있는 유동성이라도 있지만 부동산은 시세가 빠지기 시작하면 거래가 좀처럼 쉽지 않습니다. 이미 19 년 호찌민시에 소재한 외국인 대상의 고가 아파트 가격이 한 때 평당 3천만 원에 육박한 바 있습니다. 코로나로 베트남이 국경을 봉쇄하자 2천만 원을 훌쩍 넘던 가격이 1,900만 원에도 거래가 성사되지 않고 있어요. 만일 정말로 위기가 온다면 불 보듯 뻔합니다.
그래서 저는 베트남 투자는 2022 ~ 2023 년 즈음부터 시작할 것을 추천합니다. 지난 [환율 편]에서 말씀드린 대로 베트남의 장기 성장 엔진이 너무나 강력하기 때문이에요. 신이 아닌 이상 최적의 투자 시기를 맞추지 못할 거예요. 바닥을 정확히 찍을 자신이 없다면 올해나 내년부터 나눠서 투자해도 괜찮습니다.
인구 구조 말고도 베트남이 가진 장점이 꽤 있습니다. 저비용 사회입니다. 인당 월평균 임금이 275 US $에 불과합니다. 1 년 해도 3,300 달러입니다. 해외 유수의 제조기업이 베트남으로 몰려들고 있습니다. 저임금에 근면 성실하고 손재주가 좋은, 마치 1970 년대의 한국을 보는 착각이 들 정도예요. 실업률은 거의 완전 고용 상태이고 노동시장에 참여하는 비율이 80%에 육박합니다. 영유아, 학생, 노인을 제외하고 전 연령대가 일자리에 나서 돈을 벌고 있는 사회입니다. 참고로 한국의 노동 참여율은 61%, 인디아는 50%입니다. 70%를 상회하는 신흥 국가는 좀처럼 드물고요. 베트남 사회가 수출 제조 경제에서 만일 소비 사회로 조금씩 이전한다고 가정해보죠. 2010 년 대부터 베트남은 경상 수지 흑자 기조를 보입니다. 사회가 안정되어 동화 가치가 절상되기 시작하면 미국 달러로 표시되는 명목 GDP 규모는 예상보다 훨씬 빠르게 증가할 겁니다. 일종의 환율 역 복리 효과가 기대됩니다. 수 년째 베트남 1인당 GDP가 2,000 불 중반을 답보하고 있습니다. 동화 가치가 하락하고 있으니까요. 반대로 동화 가치가 오르면 실질 성장률이 5~6 %를 유지할 경우 6 ~ 7 년 내 1인당 GDP 5,000 $를 넘게 됩니다. 한국이 88 올림픽 이후 본격적으로 경제가 한 단계 도약해서 G/G 시대를 예비할 시점이 GDP 5천 달러를 넘어설 때였어요. 미국이 중국과 갈등하는 한 베트남의 무역 입지가 지속적으로 수혜 받을 거라고 믿습니다.
앞으로 다가올 한 차례의 위기를 마지막으로 넘긴다면 베트남 경제는 꽃길을 걸을 가능성이 농후할 거예요. 이제 저를 곤혹스럽게 했던 인디아로 넘어가겠습니다.
베트남처럼 인디아 역시 고속 성장하고 있어요. 실질 성장률이 7% 정도를 유지합니다. 중국의 성장 속도가 한 풀 꺾였지만 베트남, 인도는 빠르게 성장을 해나가고 있어요.
당연히 물가도 선진국에 비해 높습니다. 2010 년대 후반 4 % 대에 머물고 있지만 그 이전의 높았던 기간을 감안하면 대략 5 ~ 6 %라고 봐야겠습니다. 임의적으로 5 %라고 하겠습니다. 그렇다면 인디아 경제의 명목적인 균형 금리는 12 % 수준이어야 합니다.
현재 인디아 국채 3년 이자율이 5 % 입니다. 2008 년 금융 위기 직전에도 7 % 정도였어요. 1990 년대 말 이후로 한 번도 명목 균형 금리로 추산되는 12 %에 도달하지 않았습니다. 우리가 이러한 과잉 유동성 시대에 살고 있습니다. 베트남과 비슷하게 2008 년 이후로 인디아 환율도 급등했어요. 동 기간 환율이 무려 102 % 올랐습니다. 인디아 역시 위기가 재현되면 언제든 증시 변동성이 격해질 나라입니다. 루피화가 더 오르던가 아니면 로컬 자산 가격이 폭망 하던가 둘 중 하나일 겁니다. 인디아 정부를 믿고 국채가 안전하다고 글로벌 채권 투자자들이 5 % 라는 고금리에 만족하여 이를 사주진 않을 거기 때문이죠.
인디아가 결정적으로 베트남과 차이나는 부분이 있습니다. 노동의 역동성이 부족합니다. 인디아의 노동 참여율은 50 %에 불과합니다. 인구의 절반이 정부 보조금과 가족 수입에 의존합니다. 실업률은 7 %를 넘나들고 있습니다. 선진국에서는 매우 높은 실업률이나 1인당 GDP 2,200 $ 경제에서는 그다지 높아 보이지 않습니다. 만연한 일자리 부족으로 노동 의욕이 적을 거고 취업을 포기하여 실업률에 포함되지 않는 잠재 실업자들이 훨씬 많기 때문입니다. 무엇보다 심각한 건 경상수지가 고환율에도 개선되지 않는다는 점입니다. 인디아 경제는 아직도 제조업 기반이 부족합니다. 세계 굴지의 정유/화학 회사와 철강 회사가 있지만 전반적으로 낙후되어 있어요. 부양해야 할 인구가 많고 제조업은 낙후된 나라. 글로벌 유동성이 활황일 때는 주목받다가도 위기 때면 썰물처럼 빠진 외화로 고환율이 불가피한 나라가 인디아입니다. 고물가와 높은 실업, 만성적인 경상 적자와 빈곤층 해소와 인프라 투자로 재정 적자가 커지고 있으니 루피아 환율은 앞으로도 높은 수준에 머물 거라고 전망합니다. 글로벌 버블 시기가 아니라면 굳이 눈독 드릴 필요가 없는 시장입니다.
베트남 증시가 2022 년 이후로 10 년 이상 성장을 거듭하리라 예상합니다. 그러나 베트남이 G/G 시대로 접어든다고 해도 신흥 시장 본연의 위험이 사라지지는 않을 겁니다. 사이클이 꺾이면 외국인들은 한국을 떠났던 것처럼 베트남에서도 빠져나갈 겁니다. 서브 프라임 위기와 유럽 재정 위기 때도 그러했습니다. 2008 년에는 무려 35억 $ 매도, 제 기억이 맞다면 당시 베트남 시가 총액 350억 $ 정도였을 거예요. 1 년 사이에 시총의 10%가 빠져나갔으니 그 충격이 어머어마했을 겁니다. G/G 단계의 성장 국면일지라도 왕왕 변동성이 커질 수 있음을 주지하셔야 합니다. 그래서 이번 자산 버블 붐이 터진 연후에 투자 타이밍을 잡자고 말씀드렸습니다.
저는 2020 년 베트남 가계의 금융자산을 대략 3,151억 $으로 추정합니다. 로직은 간단합니다. 베트남의 1인당 GDP 대비 1인당 가처분 소득이 근 80%입니다. 작년 인당 GDP가 2,760 $ 였으니 인당 가처분 소득은 2,208 $가 되겠군요. 여기서 국민 계정에서 가계가 최종 소비하는 인당 소비지출 금액을 빼면 매년 저축액을 알 수 있습니다. 경제학에서 저축이란 가처분 소득에서 소비되지 않은 금액을 말합니다. 이 금액이 내가 금융 기관에 저축을 하던, 집 금고에 넣어 놓던, 지인에게 빌려 주던 매년 쌓이는 스톡이 됩니다. 2천 년 이후 작년까지 합산한 저축액이 3,151억 $입니다. 이만큼을 가계의 금융 자산으로 추정한 것이죠. 베트남 경제 통계에서 가계 금융자산이 발표되지 않아 나름대로 가상의 숫자를 뽑은 건데요. 한국 데이터로 검증하니 엇비슷한 결과가 나와 대강의 추계치로 의미가 있을 겁니다.
앞으로 15 년 동안 GDP 성장률 6%에 절대 소득이 늘어나서 가처분 소득비율이 현재보다 2% p 가량 높아진다고 가정했습니다. 그 결과 2035 년 베트남 가계 금융자산 추정치가 무려 1조 2,357억 $로 예상됩니다. 지금보다 4배가 많습니다. 가정이 얼추 현실화되면 현재 베트남 시가총액이 턱없이 싸 보입니다. 제가 베트남 증시에 주목하는 본질입니다. 유끼가 20 년 전에 여의도 펀드매니저들에게 가르쳐 준 글로벌 인베스팅의 기초이기도 합니다.
