고액 전세사기 주의령
임대차보호법의 허점을 이용한 전세금 사기
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
서울에서 수십억 원대의 전세사기가 빈번히 발생하고 있습니다.
이로 인하여 적게는 수억 원, 많게는 수십억 원의 전세금을 잃게된 경우
대부분의 경우 가해자가 의도적으로 전세금을 들고 잠적해버리기 때문에
소송을 하더라도 범인을 찾는 것이 쉽지 않고
피해액을 돌려받는 것도 쉽지 않습니다.
그래서 전세사기의 주 범행수법을 알아보고
미리 대비하는 것이 좋겠습니다.
▶ 주택임대차보호법의 허점을 이용한 전세사기
주택임대차보호법 제3조는 임차인의 대항력에 대해 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은,
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
고 규정하고 있습니다.
이 중 주목해야 할 부분은 "그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"는 부분입니다.
우리가 전세계약을 체결하고 전입신고를 마치더라도
이 법에 의하여 전입신고의 효력은 전입신고를 한 다음날 발생합니다.
그런데 집을 담보로 하여 근저당권을 설정하는 경우에는 등기소에 등기를 접수하면 근저당의 효력이 바로 발생합니다.
부동산등기법 제6조는,
제1항 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.
제2항 제11조 제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.
고 규정하고 있기 때문입니다.
따라서 전입신고는 다음 날부터 효력이 발생하고
근저당 등기는 당일 접수와 함께 즉시 효력이 발생하는 것을 악용하여 전세사기가 가능한 것입니다
구체적인사례에 대해서 소개하겠습니다
먼저, 최근 서울에서 발생한 전세사기사례입니다
A씨는 집을 팔기 위해 부동산에 내놓았는데,
가해자가 A씨에게 찾아와 시세보다 2억 원을 더 주고 집을 살테니
대신 조건이 있다고 이야기 하였습니다.
가해자가 제시하는 조건은 시세보다 2억 원을 더 주고 사는 대신
A씨가 가해자의 임차인이 되어 그 집에서 2년간 전세로 사는 것이었습니다.
A씨는 가해자가 제시하는 조건이 나쁘지 않다고 생각하여 이를 받아들였고
가해자에게 집을 23억 원에 팔고 12억 5,000만 원에 전세계약을 체결하였습니다.
즉, 가해자는 이러한 방법으로 전세금을 제외한 10억 5,000만 원의 잔금만 치루고
집에 대한 소유권을 갖게 되었습니다.
그런데 계약당일 가해자는 23억 원에 매입한 이 집에 대해 대부업체로부터
21억 5,000만 원의 주택담보대출을 받은 후 대부업체 명의로 근저당을 설정해주었습니다.
A씨는 계약당일 전입신고를 했지만
전입신고의 효력이 다음날 부터 발생하기 때문에
결국 집에 대하여서는 대부업체의 근저당권이 선순위 권리이고
A씨의 전입신고는 후순위가 되어
A씨는 대부업체에서 21억 5,000만 원을 변제받고나서
나머지 금액에 대해서만 권리 행사가 가능합니다.
그러나 나머지 금액은 A씨의 전세금에 비하면 턱없이 부족한 금액입니다.
따라서 이런 전세사기를 예방하기 위해서는 어떻게해야할까요
간단하게는 잔금을 주고받기 직전에 부동산등기부를 다시 한 번 열람하여 근저당설정이 진행중인 것이 없는지 확인하면됩니다.
그리고 가능하다면 전세계약시 전입신고일은 계약하루전날로 정하는 특약을 체결해서 잔금당일 효력이 발생하도록 할 수도 있습니다.
▶ 임대인이 아닌 사람이 전세계약을 체결하는 전세사기
또다른 전세사기의 유형은
실제로는 부동산 소유자가 아니면서도
임대인 행세를 하면서 전세계약을 체결하고 전세금을 챙겨 잠적하는 경우입니다.
이 때에는
1. 임대인으로부터 위임장을 받은 것처럼 서류를 위조하여 전세계약을 체결한 후 전세보증금을 지급받거나,
또는
2. 실제 해당 부동산에 대한 월세계약을 체결한 후, 자신이 소유주인것처럼 행세하면서 전세계약을 체결하여 전세보증금을 지급받는 경우가 있습니다.
따라서 이런 경우를 방지하기 위해서는
전세계약을 체결하기 전
부동산등기부상 임대인을 확인하고
위임인이 대신 계약을 체결하는 경우 위임장의 진위여부와
임대인과 연락하여 위임여부를 확인하는 등의 절차가 필요합니다.
부동산가격상승으로 인하여 전세보증금의 액수가 상승하면서
전세보증금을 노린 사기행위가 잦아지고 있습니다
간단한 확인 절차 등을통해
전세사기를 방지할 수 있다는 점을 기억하시기바랍니다.
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