by
Aug 21. 2023
수도권, 부동산, 지방분권 이야기
※ 서울지도 / 출처 서울연구원우선 읽으시기 전에 먼저 이 글은 부동산업과 관련 없는 비전문가가 작성한 개인의 생각임을 알려드립니다.
나는 반포에서 태어나서 20년을 살았다. 1990년대 말 아버지께서 건강이 안 좋아지시면서 일주일에 세 번 혈액투석을 받으셔야 되었고 그 때문에 우리 가족은 2003년도에 일원동으로 이사했다.
반포의 장점은 서울의 중심으로 서울 어디로든 편하게 갈 수 있는 교통과 한강시민공원이라는 자연, 교육(학원과 학군)으로 유명했다는 점이다. 지금 사는 일원동은 교육(학군, 학원으로 유명한 대치동 근처)과 삼성의료원, 대모산 공원이라는 이점과 더불어 대한민국 어디로든 갈 수 있는 SRT가 근처에 있다는 장점이 있다.
서초, 강남에 살고 있지만 그냥 여기 살다가 보니 아파트 가격이 올랐다. 내가 생각할 때에 진짜 부자는 평창동, 한남동, 성북동의 “단독주택”에 사는 사람들이다. 대기업 총수이자 한양의 전통적인 부자들이다.
그런데 사람들은 왜 강남 강남하는 것일까?
평창동, 한남동, 성북동의 단독주택은 일단 오랫동안 살 것을 생각한다면 넓은 공간에 담을 쌓고 외부와의 완벽한 차단을 이룰 수 있다. 이렇게 넓은 단독주택은 거주하기에 좋지만 아파트처럼 사고팔기가 쉽지 않다.
반면에 아파트는 매매가 잘 되고 부동산 매매는 오랫동안 사람들이 부를 축적하는 수단으로 이용되어 왔다. 그렇다면 무엇이 강남을, 더 나아가 서울의 아파트 가격을 상승시켰을까?
그것에 대한 개인적인 생각을 나누어 보고자 한다. 참고로 나는 서초구에서 20년, 강남구에서 20년을 살았다.
1. 사통팔달(四通八達)의 입지
먼저는 입지가 있다. 즉, 지역적으로 ‘서울 중심부 또는 교통이 좋냐’이다. 서울 지도를 펼쳐놓았을 때, 정 한가운데에 한강 남으로는 반포가, 한강 북으로는 동부이촌동이 있다. 한강을 중심 삼아 평형으로 반포에서 동쪽으로는 잠원동, 신사동, 압구정동이, 동부이촌동에서 동쪽으로는 한남동과 옥수동이 있다. 조금 더 동쪽으로 가보면 강남으로는 압구정로데오역과 잠실이, 강북으로는 요즈음 한창 뜨고 있는 서울숲과 성수동이 나온다. 지리적으로 서울의 중심이 되는 한강변은 대체적으로 아파트 가격이 높은 편이다.
반면 아파트 가격을 상승시키는 요인으로 입지만이 전부가 아닌 것은
반포에서 서쪽인 사당동, 흑석동으로 가면서 아파트 가격이 주춤했다가 중심과는 더 먼 서쪽인 양천구 목동 그리고 서남쪽인 경기도 과천으로 가면서 다시 높아진다. 중심부만 놓고 보면 사당과 흑석동이 더 중심에서 가깝지만 중심에서 조금 더 먼 목동과 과천의 아파트 가격이 더 높다. 그 이유는 대단지 아파트인 점과 살기 좋은 환경, 그리고 교육이 작용을 했다.
2. 교육
목동은 계획도시로서 사교육 비중이 높은 강남 8 학군을 벤치마킹하여 개발하였다.
나는 일원동에 있는 한 아파트에 살고 있는데,
오랫동안 친분이 있는 이웃들도 있지만 우리 동네는 3년을 주기로 이웃이 바뀌고 그 바뀌는 이유는 상대적으로 학군이 좋은 일원동에서 고등학교를 보내고 다시 이사 가는 경우 때문이다. 일원동은 대한민국에서 학원가로 가장 유명한 대치동에서 지하철로 세 정거장 떨어져 있기 때문에 학군과 학원을 보고 일원동으로 전세 이사를 오는 것이다.
또한, 우리 아버지와 같이 삼성의료원에서 주기적인 치료를 받으시기 위한 경우도 있다.
즉, 살고 계신 분들의 대부분이 중고등학생 자녀를 둔 가족이거나 우리 집처럼 삼성의료원에서 주기적인 치료를 받아야 하는 가족이었다.
친구가 서울에서 살다가 이직을 하게 되어 부산으로 이사 갔는데, 자녀가 초등학교에 입학할 나이가 되어가자 서울과의 교육 차이로 다시 서울로 오고 싶어 한다. 내가 취업교육을 해보아도 부산 해운대의 마린시티나 대구의 수성구 정도가 서울 및 수도권과 준비된 스펙이 비슷한 교육생이 많다.
현재 사설 교육기관에서 매년 조사하는 ‘수능을 본 후 선호하는 대학의 순위’를 보면 일부 특수대학을 제외하면 서울 내의 대학이 높은 선호도를 보인다. 젊은이들의 거친 말을 빌리자면 대학교는 등급이 있고 in서울, 지거국대(지방거점 국립대), 지잡대 등으로 나눈다. 이러한 점들도 서울이라는 곳이 대학부터 고등학교, 중학교, 사교육까지 교육 전반에 관한 강세를 나타내도록 한다.
서울 시내에서 학군, 사교육 등으로 주거 선호지역이 된 곳은 대치동, 반포동, 목동, 동부이촌동 등이 있다.
1990년대에 대표적인 신도시로 일산과 분당을 꼽을 수 있는데, 흔히 진보 정치인이 이야기하는 “천당 밑에 분당, 압구정 위에 옥수”라는 말이 있을 정도로 분당의 부동산은 상승했지만 일산은 상대적으로 오르지 못했다. 하지만 일산 내에서도 정발산 주변은 중심에 있다는 입지적인 요건으로 부동산 가격이 상승했고 후곡마을은 학원가가 있어서 부동산 가격이 상승했다.
그러면 교육만 있을까?
3. 의료
내가 사는 일원동에서 지하철 한 정거장 떨어진 곳에 수서역이 있다. 수서역은 SRT 정거장이 있는데 고속열차를 내리고 버스 정거장에 도착하면 몇 개의 무료셔틀버스 지도를 볼 수 있다. 삼성서울병원, 영동 세브란스병원의 셔틀버스 정거장 지도이다. 수서역에서 삼성서울병원과 영동 세브란스병원, 현대아산병원이 가깝기 때문에 서울에 주거하지 않으시는 분들이 많이 오신다.
