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by 앙큼대마왕 Mar 02. 2018

베트남 부동산 투자? 글세..

2015년 7월, 베트남 정부는
외국인도 주택을 구입 소유할 수 있게 신주택법을 발효했다

포스트 차이나로 각광받으며 앞으로 안정적으로 발전할 것이 분명해 보이는 베트남. 인구 1억의 젊은 나라이자 안정적 정치 체제와 근면한 국민성, 뜨거운 교육열로 우수한 인력들이 넘쳐나는 나라 베트남이기에 누구나 베트남의 밝은 전망을 예상하는 사람들이 많다.

외국인에 대한 주택 소유에 대한 규제가 풀리자 드디어 빗장이 풀렸다며 해외 나가 있던 베트남 교민들, 한국인, 중국인들의 부동산 투자 열풍이 거세다. 특히 10년 전 중국 상하이의 모습이 베트남과 너무도 비슷하다며 상하이에서 부동산 구매도 5배 ~ 10배까지 차익을 챙긴 상하이 주재 한국 사람들과 중국인의 투자금이 어마어마하게 들어오고 있다.

베트남 부동산 업자들과 인테리어 업자들은 상하이까지 가서 투자 설명회를 열고 중국, 한국에서 투자 여행을 오는 사람들이 밀려들고 있다. 베트남 호찌민의 경우 여기저기 아파트 신축 공사가 한창이며 도심 외곽 늪지대, 밀림이었던 곳이 하루아침에 고층 아파트가 생겨나고 있다.

베트남 호찌민 여기저기 신축 아파트들이 넘쳐나고 있다

그런데 미분양 물량이 심각하다

Tran Khanh Quang 베트남 부동산 협회장에 따르면 2014년부터 2017년 말까지 아파트 가격은 60% ~ 80% 이상 상승했다고 한다. 하지만 2017년 말 현재 미분양 아파트 물량은 VND 27조 동 (한화 약 1조 3000억 원). 지금도 짓고 있는 아파트 물량까지 감안하며 날이 갈수록 미분양 금액은 천문학적으로 늘어날 태세이다. 미분양 물량이 늘어나고 있는데 부동산 가격이 오히려 오르고 있다는 것은 실수요자 중심의 시장가가 아니라는 말이다. 한국 K 건설사가 시행한 아파트는 3년째 미분양이어서 1+1 프로모션을 내건 적도 있었다 (가격 거품이 얼마나 심하면 아파트가 1+1 일까!!)

게다가 2015년 7월에 발효된 신주택법에도 불구하고 2015년 12월 10일부터 호찌민 토지등록사무소는 막상 아파트를 구입한 외국인들에게 주택 소유권 (일명 핑크 북)을 발행해주지 않고 있다. 27조 동이라는 어마어마한 미분양 물량이 쌓여가고 있어 베트남 부동산 개발협회에서는 조속한 토지 발급을 요구하고 있지만 사정이 녹녹하지 않아 보인다.

게다가 베트남 주택 소유권인 핑크 북에 대한 이슈가 많다

표지가 핑크색이라고 해서 일명 Pink Book이라 부르는 베트남 주택 소유권

베트남 신주택법에 따르면 신축 아파트 당 외국인이 구매할 수 있는 물량은 신축 프로젝트 당 30% 한해서 가능하다. 문제는 각 지역별 건설 부서는 외국인 구매자를 위한 구매 가능 프로젝트 물량 목록을 주기로 되어 있는데 여태 주지 못하고 있다. 아파트를 샀는데 30% 제한선을 넘는 물량을 외국인이 샀다면 그 계약은 취소된다. 그런데 매매한 사람을 찾을 수 없다면 내 돈으로 산 집이 내 것이 아닌 것이 된다는 말이다.

2016년에는 잔금을 다 치르고 베트남 입주민들이 신축 아파트에 입주를 하고 핑크 북을 기다리고 있었는데 아파트 개발사가 부도나는 바람에 핑크 북을 못 받은 사태가 벌어졌다. 해당 아파트는 개발사에 돈을 대출해준 은행 소유가 되어 버렸고 입주해서 생활하던 입주민들은 한순간에 내쫓기게 된 것이다. ( 아래 해당 기사 클릭 )

입주했지만 핑크북을 받기 전에 개발사가 부도 나는 바람에 쫓겨 나게 생긴 주민들

이에 베트남 정부는 전국 주요 아파트 개발사의 부채 현황을 주요 일간지에 공고를 하고 소비자의 현명한 판단을 하라고 했다. 아울러 부동산 시장 진작을 위해 시행하던 저금리 부동산 담보 대출을 곧바로 옥죄인다. 외국인이 아파트를 살 수 있으니 부동산 가치는 뛰어오를 것이라는 시장의 기대가 과해서 너나 할 것 없이 아파트를 짓고 대출받아 아파트를 사고 있는 상황에 진정이 필요했던 것이다. ( 해당 기사 클릭 )

베트남 교민으로서 거주할 주택 구매는 좋지만 단순 투자로서는...
판단은 본인 스스로...

수많은 사람들이 베트남 부동산 시장에 대한 장밋빛 희망에 대해서만 이야기를 하고 있어 부정적인 면만 이야기했다. 베트남 교민으로서 매달 나가는 월세를 감안하면 내 집 마련이 여러모로 유리하다. 하지만 베트남에 살지도 않으면서 부동산 매매 업자가 알아서 다 관리해줄 터이니 걱정 말라는 말만 믿고 투자했다가는 낭패 제대로 당할지도…

P.S : 이래서 나는 돈을 못 버는지도... 3년 전부터 베트남 아파트를 사야 한다고 했을 때 샀다면 벌써 몇 만 달러는 수익을 챙겼을 텐데... 실제로 내 주변에는 그렇게 수익 실현한 사람들이 많다. 하지만 타임머신을 타고 그때로 돌아가도 나는 아파트를 안 살 것이다. 판단은 본인 스스로...

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