부동산 가격 결정 방정식(이정전, 토지경제학 참조)

전세사기와 부동산 14

집값은 청년들에게 가장 큰 영향을 미치지만, 청년들은 집값이 어떻게 움직이는 지 이해하기가 어렵다. 청년들에게 조금이나다 도움이 되길 바라는 마음으로 이정전 교수님의 토지경제학을 참조하여 부동산 가격 결정 방정식을 요약하여 올린다.

1. 시장의 자기조절기능과 균형가격

부동산 시장에서는 부동산을 통한 소득과 금융을 통한 소득을 비교해가면서, 아래와 같이 부동산 또는 금융시장으로 돈이 흘러가면서 스스로 균형가격을 찾아가게 된다.

1) 부동산이용수익 + 자본이득 > 이자소득(기회비용) ⇒ 공급이 증가하면서 부동산수익 축소

2) 부동산이용수익 + 자본이득 < 이자소득 ⇒ 금융시장에 돈이 몰리면서 이자소득 축소

3) 부동산이용수익 + 자본이득 = 이자소득 ⇒ 시장의 균형가격형성

2. 시장의 균형상태일경우, 부동산 가격 결정 방정식

위와 같은 시장의 자기조절기능에 따라 부동산 가격 결정 방정식을 정리해보면, 다음과 같다.

1) 부동산이용수익 + 자본이득 = 이자소득

2) 자본이득=부동산가격·부동산가격상승률 / 이자소득=부동산가격·이자율

3) 부동산이용수익(y) + 부동산가격(P) × 부동산가격상승를(a) = 부동산가격(P) × 이자율(r)

4) 부동산 가격이 안정되어 a=0이라면, 부동산이용수익(y) = 부동산가격(P) × 이자율(r)이므로, 부동산가격(P) = 부동산이용수익(y) / 이자율(r) ⇒ 시장 근본가치

5) 예를 들어, 금리가 5%일 때, 연간 500만 원의 임대료를 받는 아파트의 시장근본가치는 500만 원 / 0.05 = 1억 원으로 산정된다.

3. 시장이 불균형상태일 경우, 부동산 가격 결정 방정식

그러나 시장이 불균형하여, 부동산 가격이 상승할 경우에는, 부동산 가격 결정 방정식은 아래와 같다.

1) 0 < a < r, y+P×a= P×r⇒ P= y/(r-a)

2) 예를 들어, 금리가 5%일 때, 연간 500만 원의 임대료를 받는 아파트의 가격상승율이 3%라면, 이 아파트의 시장 가격은 500만 원 / (0.05-0.03) = 2억 5,000만 원으로 산정되며,

3) 만일 a > r, 즉 부동산 가격 상승률이 이자율보다 높은 경우에는 부동산 가격이 정해지지 않으며, 계속 오르게 된다. 우리는 지난 코로나 시절 역사적인 저금리 환경에서 이런 부동산 시장을 직접 목격하였다. 이 경우 역사적인 저금리 환경에서는 부동산 가격 폭등을 막을 수 없기에, 정부는 부동산에 대한 높은 보유세를 통하여 부동산 가격 상승률을 통제할 수 밖에 없다. 그리하여 한국에서 종합부동산세율이 가장 높은 시정이 2021년이었다. 높은 세율의 종합부동산세로 인해 민주당은 정권을 빼앗겼을 지언정, 나라는 살린 선택이었다.

4. 부동산 가격 결정 요인

y+P×a= P×r⇒ P= y/(r-a)

위 부동산 가격 결정 방정식에서 임대료(y)나 이자율(r) 등은 시장에서 형성되는 가격이 있으므로, 이에 따라 반영하면 되는데, 부동산 가격상승율(a)는 어떻게 산정되는 지 궁금할 수 밖에 없다. 부동산 가격상승율은 크게 주택의 수요와 공급 및 주택금융, 주택임대차정책, 주택조세 제도에 따라 달라지게 된다.

1) 주택의 수요 요인

가) 인구(세대 분화)와 소득 추이

인구가 지속적으로 늘어나고, 각 경제주체들의 소득이 증가할 경우, 이에 따라 주택의 수요는 증가할 수 밖에 없다. 주택보급율이 100%임을 넘었다는 이유로 주택 공급이 충분하다는 일각의 의견도 있으나, 경제주체들의 소득이 늘어나면, 더 좋은 집을 찾기 때문에, 주택에 대한 수요로 지속적으로 증가한다. 다만 한국의 인구는 2021년경부터 저출산 고령화로 인해 지속적으로 감소하고 있으나, 현재는 핵가족화로 인한 세대 분리로 인해 주택에 대한 수요는 여전히 유지되고 있는 것으로 보인다. 한편 한국의 수출 증가로 인한 경제주체들의 소득이 증가할 경우에는, 주택의 수요도 증가하는 경향을 보인다.

나) 수도권 일자리 집중도

한국은 지구촌에서 유일하게 인구의 수도권 집중율이 50%를 넘긴 나라로서, 수도권 내 주택에 대한 수요는 여전히 지속되고 있다.

다) 교육 집중도

한국 사회는 “맹모삼천지교”라고 일컬어지는 교육열이 높은 나라이다. 그리하여 아이들을 가진 부모들은 가능하면 아이들을 수도권에서 공부를 시키고 싶어 하며, 수도권에서 공부를 시켜 아이들간 네트워크를 만들어주거나, 이른바 인 서울에 있는 대학을 진학해야 나중의 사회 생활이 더 나아질거라는 강력한 믿음을 가지고 있다. 이러한 모습은 상류층 사회에서는 미국과 유럽의 엘리트 대학 진학으로 이어지고 있다.

라) 의료와 교통 및 문화 시설 등의 편의

서울은 한국의 5대 종합병원(서울대병원, 세브란스병원, 삼성병원, 아산병원, 성모병원)이 있으며, 이에 따라 고령화로 인한 의료 수요는 지속적으로 서울 거주에 대한 수요를 증가시키고 있으며, 청년들이 선호하는 극장, 아트센터, 전시장 등 모든 문화시설이 서울에 집중되어, 청년들의 서울 거주에 대한 수요를 증가시키고 있다.

마) 위와 같은 주택 수요 요인을 종합하여 보면, 서울과 수도권 대도시에 있는 주택에 대한 수요는 지속될 것으로 판단된다.

2) 주택 공급

주택 공급은, ① 2022년 기준 인구 1,000명당 주택수가 430호라 하고, ② 주택 보급률(일반가구수에 대한 주택수의 백분율)은 2022년 기준 평균 102%라고 하는데, 서울 수도권의 주택보급률은 여전히 100%에 미치지 못하여, 서울 수도권에는 청년들이 안정적으로 거주할 수 있는 주택이 많이 부족한 편이다. 반면에 지방에는 청년들이 안정적으로 일을 할 수 있는 일자리가 많이 부족하다.

3) 주택 금융(금리)

주택 가격에 영향을 미치는 금리에 대해서는 전세의 본질에 대해서 상세하게 설명을 하였고, 현재 한국의 주택 가격에는 지구촌에서 가장 높은 가계부채 비율이 앞으로 큰 영향을 끼칠 가능성이 매우 높다.

한국에서는 금융감독당국이 2002년 이후 LTV(Loan To Value, 주택담보대출비율) 규제*를 엄격히 적용함에 따라 LTV 비율이 주요국에 비해 상당히 낮은 47% 수준을 유지(2011. 8. 현재 투기지역 40%~60%, 투기과열지역 50~60%, 기타지역 60% 임)하였고, DTI(Debt To Income 총부채 상환비율) 규제*도 병행하고 있어 주택가격 상승시 금리가 낮은 주택담보대출을 추가로 받을 기회가 제약(2011. 8. 현재 투기지역 40%, 투기지역 외 서울 50%, 인천, 경기 60%임)하였으나, 2014년 8월경 한국은행에서 기준금리를 인하한 후, 2014년 9월 1일부터 박근혜 정부에서 서민 주택구입자금 부담완화라는 명목으로 아래 표와 같이 LTV와 DTI의 규제를 완화하였다. 이로 인해 그 무렵부터 한국의 가계부채는 급격하게 증가하기 시작하였으며, 한국의 주택가격도 지속적으로 상승하기 시작하였다. 대출과 주택가격의 관련성이 밀접하게 확인되는 순간이었다.

그 후 한국 가구의 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 2014년 158%에서 꾸준히 올라 2022년 기준 203%를 기록하고 있다. 최근 금융감독당국은 위와 같이 높은 가계부채 비율에 부담을 느끼며 DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율, 개인의 연간 소득액에서 총 대출 상환액이 차지하는 비중) 규제를 새로 도입하여 가계부채 증가율을 통제하고 있으나, 여전히 한국의 높은 가계부채 비율은 부동산 시장에 커다란 위험으로 남아 있다.

OECD, 「https://stats.oecd.org, National Accounts at a Glance」 2023. 10

4) 주택 임대차 정책

임대차 3법이라 불리운, 임대차 계약갱신권, 임대차 인상율상한제, 임대차 계약 신고제는 2020년 7월부터 개정되어, 임대차 계약갱신권과 임대차 인상율상한제는 개정 즉시 시행되었고, 임대차 계약 신고제는 1년 후인 2021년 6월 1일부터 시행 예정이었고, 투명한 주택 임대차 행정을 위해서는 계약 신고제는 필수적인 전제 조건이나, 여전히 주택임대인들이 반발한다는 이유로 시행이 미루어지고 있다. 주택 임대차 정책을 통해 주택 세입자들의 주거가 안정화될 경우, 주거 불안으로 인한 주택 수요는 감소될 수 있다.

5) 주택 조세

주택 조세는 크게 ① 주택 취득시 납부하는 취득세와 ② 주택에 대한 보유시 납부하는 보유세, 이는 다시 주택에 대한 재산세와 종합부동산세로 구분되며, ③ 주택 처분시 납부하는 양도소득세로 구분될 수 있으며, 주택에 대한 세율이 높을수록 투자 비용이 높아져 주택 수요는 감소될 수 밖에 없다.

5. 부동산 투기는 대출과 거품의 확대 재생산 과정

부동산 투기는 대출을 확대 재생산하며서, 부동산 거품을 키우며, 금리의 방향이 저금리에서 고금리로 방향을 전환할 경우에는 다시 대출이 축소되면서 부동산 거품이 내려앉게 된다. 주택 가격을 얘기하면서 통상적으로 부동산이라 하는 이유는, 주택에 대한 건축비는 각 지역마다 큰 차이가 없으나, 각 지역의 토지 가격이 서로 큰 편차를 보이기 때문이다. 그리하여 주택 가격에는 건물만의 가격을 반영하는 것이 아니고, 그 주택이 있는 토지가격을 반영한 것이기에, 통상적으로 부동산 가격이라 통칭한다. 아래 과정에서도 “지가”는 토지 가격인데, 토지 가격의 상승과 하락에 따라 부동산 가격의 거품이 확대 재생산 또는 붕괴되는 과정을 설명하고 있다.

1) 지가상승 → 대출증가 → 수요증가 → 지가상승(지가 거품의 확대재생산 과정)

2) 지가하락 → 대출감소 → 수요감소 → 지가하락(지가 거품의 붕괴 과정)

부동산 투기로 인한 거품이 극적으로 터진 경우(Boom, Bubble, & Burst)는 1991년 일본의 부동산 버블 경제 붕괴와 2008년 미국의 서브프라임모기지 사태로 인한 세계금융위기가 있으며, 이로 인해 극심한 경제 불황이 도래함에 따라 일본과 미국은 모두 0%의 기준금리를 도입하였다.