부동산의 특수성
전세사기와 부동산 15
지금까지는 부동산으로 인한 전세사기와 부동산 가격 결정방정식을 살펴보았으며, 이제부터는 부동산에 대한 헌법과 법률을 살펴보기로 한다.
1. 토지재산권의 특수성 - 토지재산권에 대한 헌법재판소의 기본 입장은 아래와 같다.
토지는 재산권의 객체임에는 틀림 없으나, 토지에 대한 재산권이 토지소유자가 이용가능한 용도로 토지를 자유로이 최대한 사용할 권리나 가장 경제적 또는 효율적으로 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것은 아니다(헌재 1998. 12. 24. 89헌마214, 헌재2002.8. 29. 2000헌마556). 토지재산권은 그 사회적 기능이나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같이 다룰 수 있는 성질의 것이 아니므로, 입법형성권의 행사에 있어서 공동체의 이익이 보다 강하게 관철되어야 하기 때문이다. (헌재 1989. 12. 22. 88헌가13)
2. 헌법상 토지의 특수성과 경제질서
가. 현행헌법 – 기본권으로서 재산권 조항과 경제질서에 관한 조항을 따로 규정하고 있다.
나. 현행헌법상 경제조항에 대하여 법률가들은 대체로 사회적 시장경제질서를 규정한 것으로 해석하고 있다.
① 제119조 제1항에서 시장경제의 원칙 선언하고 있고,
② 제119조 제2항에서 사회적·경제적 약자의 보호를 위한 사회적 정의의 요청에 따라 경제의 규제와 조정이 인정되는 사회적 시장경제질서를 구체화하고 있으며,
③ 제122조에서는 특히 국토의 효율적이고 균형 있는 이용・개발과 보전을 위해 필요한 제한 규정하면서, 이른바 토지공개념의 근거규정으로 인용되고 있다.
3. 토지재산권에 대한 헌법적 제한과 제한의 한계
가. 헌법 제122조는 제23조와의 관계에서“국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.”라고 규정하여 보상 없는 재산권 제한의 근거를 둔 것으로 이해할 수 있다.
나. 헌법 제122조는 제37조의 특별규정 – 제37조가 모든 자유와 권리에 대하여 국가안정보장·질서유지 또는 공공복리를 이유로 하는 제한을 수권하는 근거가 된다면, 제122조는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 필요한 제한과 의무를 부과할 수 있는 근거이다.
다. 토지재산권에 대한 제한의 한계
1) 국토에 대한 이용 제한은 제23조의 제1항의 재산권 보장을 전제로 한다.
2) 경제의 장의 기본 이념이 되는 헌법 제119조 제1항의 ‘개인과 기업의 자유와 창의’를 해치는 것은 허용되지 않으며, 그 활동기반이 되는 재산권 자체의 말살은 허용되지 않는다.
3) 제122조에 따라 필요한 제한과 의무부과에 한정되므로, 헌법 제37조 제2항의 과잉금지 및 비례 원칙을 준수해야 한다.
4. 민법상 토지 관련 규정
토지와 관련한 민법상 관련 규정은 아래와 같다. 법률적으로도 민법 제99조에 따라 토지 및 그 정착물인 주택을 부동산이라 부른다.
※ 토지의 정착물 : 토지에 고정되어 쉽게 이동할 수 없는 물건
5. 토지 정책의 목표(이정전 “토지경제학”에서 인용)
부동산에 대한 헌법과 법률은 부동산에 대한 규범을 규정하였을 뿐, 궁극적으로 부동산 정책의 목표가 무엇인지가 중요하다. 부동산 정책의 궁극적인 목표가 무엇인지에 따라 부동산 규범에 대한 해석도 달라지기 때문이다. 이에 따라 정부의 정책도 보수 정보와 진보 정부 중 누가 부동산 정책을 시행하느냐에 따라 부동산 정책이 달라지게 된다.
가. 효율과 형평
⑴ 효율적 토지 이용
– 개인이 멋대로 결정한 토지용도는 최선의 용도가 아닐 가능성이 많기 때문에, 그로 인해 국토이용의 경우에는 개인의 이익과 사회전체의 이익이 엇갈리게 되고, 이로 인해 정부가 토지이용에 깊숙이 개입하는 것이 선진국의 관례이다.
⑵ 국토이용에서 발생하는 이익의 공평한 분배의 근거
- John Stuart Mill은 1848년 발간한 『정치경제학 원리』 제5권(정부의 역할)에서 “인간이 스스로 만들어낸 것에 대한 사유재산권은 최대한 보장되어야 하나, 토지란 인간이 만들어낸 것이 아니므로 그에 대한 제한이 자유시장경제와 배치되는 것은 아니다”라고 주장하였다.
- 또한 1776년 “국부론”을 발간한 Adam Smith(1723 ~ 90)는 “당시 기득권층의 주류를 이루고 있던 지주계급이 불로소득으로 살아가는 사회적 기생충이라고 맹비난”하였다.
나. 효율과 형평의 절충 방안
⑴ 토지를 똑같이 공평하게 분배 – 토지소유의 형평성만 강조하게 되면, 토지이용의 효율을 희생하게 된다.
⑵ 토지를 효율적으로 이용할 수 있는 사람이 소유하게 하되(규모의 경제), 토지의 이용으로부터 얻은 수익의 일부는 세금으로 징수하여 토지를 가지지 못하는 사람들에게 이익을 배분하는 방식도 가능하다.
⑶ 토지별로 유능한 토지이용자를 찾아내는 한가지 방법은 각 토지의 토지이용권을 놓고 경매를 실시하는 방법도 있다{ex : 에릭 포스너와 글렌 웨일이 함께 쓴 `급진적 시장(Radical Markets)}.
⑷ 1879년 “진보와 빈곤”을 쓴 Henry George는 “토지를 경작하게 하고 또 이 토지의 생산성을 높이기 위해서 굳이 ‘이 토지는 당신의 것이다’라고 말할 필요는 없다. 단지 ‘이 토지로부터 당신이 생산한 것은 바로 당신의 것이다’라고 말하는 것으로 충분하다.”고 말하여, 토지 소유의 공공성을 주장하였다.
⑸ 2000년 “소유의 종말”을 쓴 Jeremy Rifkin은 “부동산 소유를 기피하는 시대가 곧 온다.”고 하였으나, 이런 시대가 쉽게 오지는 않고 있다.
다. 토지문제에 대한 보수적 시각과 진보적 시각
1) 지가폭등의 문제
① 보수성향 경제학자는 작은 국토에서 많은 인구가 살고 있고, 경제활동이 활발한 이상, 비싼 땅값은 당연한 것이라고 하고,
② 진보성향 경제학자는 거품은 토지를 생산적 용도가 아닌, 재산증식 수단으로 이용하려는 수요(이른바 투기 수요) 때문에 발생하는 것이라고 한다.
2) 토지소유의 편중
① 보수성향 경제학자는 개인적으로 토지 증식을 하는 게 무슨 문제냐는 입장이고,
② 진보성향 경제학자는 토지 증식을 통한 자산 양극화 문제에 대해 심각성을 인식한다.
3) 수도권 집중 현상이나 지역불균형 현상
① 보수성향 경제학자는 [규모의 경제] 및 [집적의 이익]은 토지의 생산성을 높이기 때문에 효율의 차원에서 긍정적이라고 하며. 집적의 이익이란, 어떤 지역에 산업이나 인구가 집중하면 분업(分業)화되거나 다양한 노동력 및 소비의 시장이 이루어지면서 투자 효율·생활 효율이 좋아지는 것을 말한다.
② 진보성향 경제학자는 [혼잡] 및 [과밀]은 토지의 생산성을 떨어뜨리기 때문에 효율의 차원에서는 부정적이라고 한다.
4) 난개발의 문제(무계획적, 환경파괴적)
① 보수성향 경제학자, ② 진보성향 경제학자 모두 효율의 측면에서 심각한 문제라는데 동의하고 있다.
