주택으로 용도변경 시 비과세 계산이 달라집니다!
주택 관련 소득세법 개정내용
일반 건물을 장기간에 걸쳐
상업용으로 사용해 오다가
양도세 혜택을 받기 위해
양도 직전에 주택으로 용도 변경 후 매도하면
기존에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었다.
양도세는 기본적으로 양도일을 기준으로 판단하기 때문이다.
실제로 이처럼 매도 직전 주택으로 용도변경하여
비과세를 적용받는 사례가 다수 발생하자,
조세회피를 방지하고자 세법 개정이 이뤄졌다.
기재부에서 발표한 세법개정안 중 주택 관련 내용은 크게 3가지다.
① 세법상 주택 개념 정비
② 용도 변경 시 장기보유공제 계산방법
③ 용도 변경 시 비과세 판단 보유기간 기산일 변경
이 중 ①, ②번은 세법 개정이 이뤄졌고
③번은 시행령 개정 사항으로 연초에 개정이 이뤄지지 않을까 싶다.
세법상 주택 개념 정비
종전 소득세법에서 주택이란
'허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이
사실상 주거용으로 사용하는 건물'로만 규정했다.
그러다보니 주택 여부에 대한
납세자의 예측가능성을 저해하는 측면이 있었다.
이에 주택법상 정의 규정을 활용하여,
주택의 시설구조상 특성을
소득세법상 주택 정의에도 반영하여
주택의 개념을 보다 구체화했다.
이에 올해부터 소득세법상 주택이란
허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이
사실상 주거용으로 사용하는 건물이면서
세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물을 의미한다.
여기서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조란
출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 설치되어 있어야 함을 의미한다.
만약 호수별로 구분만 되어 있고
각 호수별로 출입구, 취사시설, 욕실이 갖춰져 있지 않다면
독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 볼 수 없어
소득세법상 주택으로
인정받지 못할 가능성이 있어 보인다.
향후 예규나 판례 등 관련 사례가 좀 쌓여야
과세당국에선 해당 규정을 어떻게 보고 어떻게 적용하는지가
어느 정도 파악되지 않을까 싶다.
다만, 대부분의 경우에서는
주택 여부 판정이나 양도세 부담 등에 있어
크게 달라질 건 없어 보인다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소(출처: 2023년 세법개정안)용도 변경 시 장기보유공제 계산방법
일반 건물을 장기간에 걸쳐
상업용으로 사용해 오다가
양도세 혜택을 받기 위해
양도 직전에 주택으로 용도 변경 후 매도하면
기존에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었다.
1세대 1주택 비과세를 적용받게 되면
고가주택에 해당하더라도
장기보유공제율이 최대 80%까지 크기 때문에
실질적인 세부담은 극히 적다.
이처럼 매도 직전 주택으로 용도변경하여
과다한 장기보유공제 적용을 막고자
용도 변경으로 1세대 1주택이 된 경우에는
보유 및 거주기간을 달리 적용하도록 개정되었다.
당초 기재부에서 발표한 개정안은
전체 보유기간에 대해
일반공제율(최대 30%) 적용한 금액과
용도변경일부터 양도일까지 기간에 대해
1세대 1주택 공제율(최대 80%)을 적용한 금액 중
큰 금액이었으나,
국회 기재위 통과 과정에서,
각 용도 기간별로 보유 및 거주기간별 공제율을
합산하여 계산하는 것으로 수정 통과되었다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소(출처: 2023년 세법개정안 기재위 수정)다만, 해당 규정은
2025년 1월 1일 양도분부터 적용될 예정이다.
용도 변경 시 비과세 판단 보유기간 기산일 변경
세법상 1세대 1주택 비과세 요건은
양도일 기준 1세대 1주택자이면서
해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하고,
2017년 8월 2일 이후 조정지역 내 취득한 주택은
2년 이상 거주요건이 추가된다.
현행 세법에 따르면
보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간이다.
기재부에서 발표한대로 개정된다면,
주택으로 용도 변경한 날부터
2년 이상 보유해야 비과세 적용이 가능하다.
다만, 2년 보유기간 요건에 대한 규정은
소득세법시행령에 담겨 있어
올해 초 기재부에서 시행령 개정을 통해
반영하지 않을까 싶다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소 (출처: 2023년 세법개정안 문답자료)위 내용들은
기존 건물을 주택으로 용도 변경 시 따져봐야할 내용들이고,
용도 변경없이 쭉 주택으로 사용해 온 분들이라면
이번 세법 개정으로 인해 달라질 건 전혀 없겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
