[칼럼] 절세 전략, 최소한 2년 이상은 실거주하세요!
※ 이 글은 '월급쟁이 부자들' 전문가칼럼에 기고된 글입니다.
안녕하세요? 김철종 세무사입니다.
현재 강남, 용산 등 분양가상한제가 적용되는 주택의 경우 2년 또는 3년의 실거주 의무가 부여됩니다. 곧 청약 일정을 앞두고 있는 ‘디에이치 방배’의 경우 분양가상한제 적용 대상임에도 불구하고 실거주 의무가 없다는 점이 큰 메리트로 부각되면서 엄청난 관심을 받고 있는 상황입니다.
이러한 실거주 의무는 주택 양도세에도 적용될까요?
적용된다면 주택 양도세 계산 시 실거주 의무는 몇 년일까요?
거주기간은 주택 양도세에 어떤 영향을 미칠까요?
답부터 말씀드리자면, 주택 양도세에서는 상황에 따라 2년의 거주 요건을 충족해야 합니다. 2년 거주 요건은 양도세 계산 시에 두 가지 부분에서 영향을 미치게 됩니다.
첫째, 1세대 1주택 비과세
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 동일 세대 내 1세대 1주택자인 거주자가 2년 이상 보유한 1주택을 매도해야 합니다. 이 때, 2017.08.03 이후 조정대상지역 내 취득한 주택이라면 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 서울의 경우 2017.08.03 부터 조정대상지역으로 지정되었다가 2023.01.05 자로 해제되었는데, 만약 이 기간 중에 서울 소재 아파트를 취득했다면 2년 이상 거주해야만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되는 것이죠.
둘째, 장기보유특별공제
장기보유특별공제율을 결정할 때에도 거주 기간이 영향을 미칠 수 있습니다. 세법에서는 주택 양도세 계산 시 물가 상승을 감안해서 보유기간에 따라 일정 비율만큼을 양도차익에서 공제해 주고 있습니다. 참고로 주택 양도세는 아래와 같은 방식으로 계산됩니다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소일반적인 경우에는 보유기간이 1년 추가될 때마다 2%씩 최대 30%까지 장기보유특별공제율이 적용되는데, 이를 세법에서는 [표1]로 규정하고 있습니다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소그런데 1세대 1주택으로서 양도가액 12억 초과하는 고가주택의 경우 장기보유특별공제액은 일반적인 경우와 다르게 적용됩니다. 고가주택으로 12억 초과분에 대해서 과세하지만 1세대 1주택인 점을 감안하여 보유기간과 거주기간에 따른 공제 혜택을 더 크게 주는 것입니다.
고가주택의 경우 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합하여 최대 80%까지 적용받을 수 있는데, 보유기간의 경우 1년 추가될 때마다 4%씩 최대 40%까지 적용되고 거주기간 역시 1년 추가될 때마다 4%씩 최대 40%까지 적용됩니다. 이를 세법에서는 [표2]로 규정하고 있습니다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소다만, [표2]를 적용받기 위해서는 전제조건이 있습니다. 바로 거주기간이 2년 이상이어야만 하는 것입니다!
만약 거주를 아예 안했거나 거주기간이 2년 미만이라면?
1세대 1주택 고가주택이라 하더라도 [표1]을 적용받아 최대 30%까지만 공제받게 됩니다.
그렇다면 장기보유특별공제 80% 받는 경우와 30% 받는 경우에 세액 차이는 얼마나 될까요??
양도차익이 5억이라고 예를 들어보겠습니다. 양도차익 5억에 80% 공제율 적용받으면 양도소득금액은 1억이 되고, 기본공제 250만원 차감 후 과세표준은 9,750만원이 됩니다. 이 경우 산출세액은 약 1,868만원입니다. 반면, 30% 공제율 적용받는다면 양도소득금액은 3.5억이 되고, 기본공제 250만원 차감 후 과세표준은 3.475억, 산출세액은 약 1.13억원이 됩니다.
세액이 무려 1억 가까이 차이나게 됩니다!
마곡 세무사 김철종세무사사무소정리해보겠습니다.
2017.08.03 이후 조정대상지역 내 소재한 주택을 취득하신 분들이라면 2년 이상 거주해야지만 비과세를 적용받을 수 있습니다.
비과세를 적용받지만 12억을 초과하는 고가주택에 대해서는 반드시 거주 의무가 있는 것은 아니지만 거주 기간에 따른 장기보유특별공제율 적용으로 인한 세액 차이가 꽤나 크기에 양도세를 줄이기 위해서라면 되도록이면 일정 기간 거주하신 후에 매도하는 편이 좋겠습니다. 특히 조정대상지역 외 주택을 보유하신 분들이라면 비과세 2년 거주 요건을 적용받지 않더라도 되도록이면 2년 이상 거주해서 장기보유특별공제 [표2]를 적용받으시는 편이 바람직하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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