농어촌주택, 무조건 주택 수 제외되는거 아닙니다!
며칠 전 고객 분께서 서울 소재 아파트를 매도하신 후 양도세 신고를 의뢰해 오셨다.
양도 당시 고객께서는 1세대 내 서울 소재 아파트(매도주택)와 강원도 소재 주택(농어촌주택?)을 소유하신 상태였는데, 혹시 강원도 소재 주택이 농어촌주택에 해당되어 주택 수 제외되는지 궁금해하셨다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소세법 상 양도세 계산 시 농어촌주택을 주택 수에서 제외해주는 근거 규정은 소득세법과 조특법, 이렇게 두 군데에 있다.
우선 조특법 상 농어촌주택 과세 특례 규정부터 살펴보자. 조특법 제99조의4에 따르면 일반주택을 보유한 상태에서 농어촌주택을 취득 후 일반주택을 매도하는 경우, 농어촌주택은 주택 수에서 제외되어 일반주택 1채만 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
그런데 이번 상담 고객 사례의 경우에는 강원도 소재 주택을 먼저 보유한 상태에서 서울 소재 아파트를 취득한 경우이므로, 농어촌주택 과세 특례 규정을 적용받기 위한 주택 취득 순서가 맞지 않는다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소따라서, 강원도 소재 주택은 조특법 상 농어촌주택 과세 특례 규정을 적용받아 주택 수에서 제외될 수 없다.
참고로, 조특법상 농어촌주택 요건은 아래와 같다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소다음으로 소득세법 상 농어촌주택 특례 규정을 살펴보자.
소득세법에서는 농어촌주택을 상속주택, 이농주택, 귀농주택으로 분류해서 각각 세부 요건을 두고 있다.
세부 요건을 보기 전에, 우선 기본적으로 갖춰야 할 요건은 ① 농어촌주택(상속주택, 이농주택, 귀농주택)은 수도권 밖의 읍·면 지역에 소재해야 하고, ② 일반주택을 농어촌주택보다 먼저 양도해야 하며, ③ 일반주택은 당연히 2년 이상 보유한 상태이면서 취득 당시 조정지역 내 주택이었다면 2년 거주 요건도 갖춘 상태여야 한다.
다음으로 상속주택, 이농주택, 귀농주택의 각 세부 요건은 아래와 같다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소고객 분께서는 매매를 원인으로 취득하셨기에 상속주택에 해당되지 않고, 이농인이 다른 곳으로 전출함에 따라 취득한 이농주택에 해당되지도 않았으며, 1,000㎡ 농지와 함께 취득한 귀농주택에도 해당되지 않았다.
매도 시점에 매도 주택과 농어촌주택을 보유한 상태였지만, 소득세법 그리고 조특법상 농어촌주택 요건에 모두 충족되지 않아 결과적으로 비과세 특례를 적용받지 못하고 일반과세로 양도세 신고·납부하셨다.
농어촌주택 주택 수 제외 판단은 요건이 많다 보니 판단이 쉽진 않다. 특히나 비과세 판단은 수천만원에서 수억원의 세금이 왔다갔다 할 수 있다보니 되도록 세무전문가와 상담을 통해 판단하는 편이 바람직해 보인다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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