가족 간 매매, 잘못하면 세무조사 받습니다!
어제 국세청에서는 고액 부동산 거래 과정에서의 변칙적·지능적 탈루혐의자 156명을 세무조사 대상자로 선정하였다고 발표했다.
국세청에서 이번 세무조사 대상자로 선정한 대표적인 유형은 아래와 같다.
이 중 눈여겨 보게 되는 부분은 '특수관계자 간의 저가 직거래 형태로 세금을 탈루한 혐의자' 29명을 선정했다는 점인데,
최근 부동산 가격이 주춤하면서 향후 집값 상승하기 전에 가족 간 매매 등을 통해 자녀에게 이전하고자 하는 고객 분들의 니즈가 꽤나 있었기 때문이다.
국세청에서는 부모·자녀 등 특수관계가 있는 자 간에 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매매함으로써, 매도자는 부당하게 양도세 부담을 회피하고 매수자는 증여 이익을 향유하는 사례가 다수 확인되었다고 발표했다.
세무조사 대상자 선정 사례에 대해 좀 더 구체적으로 살펴보자.
국세청에서 발표한 세무조사 대상자 선정 사례를 보면,
부친 본인이 소유하던 서울 소재 아파트를 공인중개사를 통하지 않고 직거래로 자녀에게 저가 양도하였다.
거래가액은 비슷한 시기 해당 단지의 동일한 평형 아파트 시세 대비 60% 수준인 것으로 확인되었다.
부친은 자녀와의 직거래 가격으로 양도세를 신고하였으며, 자녀는 해당 거래와 관련한 증여세 신고내역이 없었다.
국세청에서는 특수관계자 간 저가거래에 따른 증여세를 탈루한 혐의가 있다고 보고 세무조사를 실시하여 부친에 대해서는 양도소득세 부당행위계산 규정에 따라 시가를 기준으로 양도세를 과세하였고, 자녀에 대해서는 저가양수로 얻은 증여이익에 대해 증여세를 과세했다.
지난 번 제네시스박님 유튜브에 출연하여 설명드리기도 했지만, 가족 간 거래 시에는 유의해야 할 점이 너무나 많고 반드시 타인과 거래하는 것과 다를 바 없다고 생각해야 한다는 점이다.
▼▼▼ 유튜브 영상 링크 ▼▼▼
가족 간 거래 시, 자녀의 '이것'을 꼭 체크하세요! 놓치면 세금폭탄 맞습니다!
https://blog.naver.com/semugonggan/223763998083
만약 보유 주택을 타인과 거래한다면 당연히 공인중개사를 통해서 하지 직거래 하진 않았을 거다. 이 점을 일단 국세청에서는 이상하게 여겼을 것이다.
다만, 이미 매도자와 매수자가 확실한 가족 간 거래에서는 직거래할 수도 있기에 직거래 그 자체가 문제는 아니고, 공인중개사 분들 입장에서도 가족 간 거래 중개는 큰 부담을 느낄 수 있다. (물론 직거래 후 국세청에서 이를 이상히 여겨 살펴보고 소명 요구를 했을 때에 확실히 대응할 수 있게 준비되어 있어야 하겠다.)
또, 타인과 거래한다면 당연히 시세대로 팔 지 위 사례처럼 60% 수준의 무척이나 낮은 가액으로 매각하진 않을 것이다.
물론 가족 간 거래 시 저가로 매매할 수는 있다. 그치만 이 경우엔 당연히 세금 문제가 발생한다. 만약 가족 간 저가로 매매했다면, 매도인(부모님)과 매수인(자녀) 모두에게 세금 문제가 발생한다.
매도인의 입장에서는 시가의 95% 보다 낮게 매각 시 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 시가대로 양도세를 신고 납부 해야 한다.
매수인의 입장에서는 시가의 70% 보다 낮게 매수 시 상속세및증여세법 상 저가 양수에 따른 이익의 증여 규정이 적용되어 시가와 매수가의 차이만큼에 대해 증여세가 부과된다.
위 사례에서는 시가 산정도 정확하지 않았고 주변 시세의 60% 수준으로 매매하면서 자녀가 분명히 이익을 보았는데도, 저가 양수에 따른 증여세 신고 납부도 없었기에 조사 대상자로 선정된 것으로 보인다.
이 외에도 가족 간 매매에서 살펴봐야 할 점이 많다. 특히나 위 사례에선 다뤄지지 않았지만 자녀 등 매수자의 자금출처 및 자금조달 입증이 확실해야 한다. 이 부분이 확실하지 않다면 역시나 세무조사 대상자로 선정될 수 있음에 유의해야 한다.
가족 간 매매는 잘 활용하면 바람직한 절세 방법이 될 수도 있지만 잘못하면 양도세, 증여세 등 막대한 세금 추징이 될 수도 있다. 반드시 세무전문가와의 상담을 통해 전략을 잘 수립하고 잘 준비하는 것이 바람직하겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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