부담부증여, 이것 모르면 취득세 폭탄 맞습니다
부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 증여자의 채무까지 함께 인수하는 것을 말한다. 보통 주택, 상가 등 부동산을 자녀에게 증여하면서 임대보증금, 주택담보대출금 등을 함께 넘기는 경우가 부담부증여에 해당된다.
부담부증여를 하면 납세자가 증여자와 수증자, 이렇게 둘로 나뉘기 때문에 우리나라 누진세율 구조 특성상 절세 효과를 얻을 수 있다. 이에 부담부증여는 자녀에게 증여 시 널리 활용되는 대표적인 절세 방법으로 알려져 있다.
부담부증여에 대한 구체적 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바란다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223234558012
부담부증여 시 증여자 입장에서는 양도세가, 수증자 입장에서는 증여세와 취득세 부담이 발생하는데,
국세에 해당하는 양도세, 증여세와 지방세에 해당하는 취득세의 처리기관이 다르고 근거 법령도 다르다보니 부담부증여 시 특히나 양도세, 증여세, 취득세 각각 발생할 수 있는 이슈를 사전에 꼼꼼히 검토해봐야 한다.
얼마 전 부모님 명의 주택을 자녀에게 부담부증여 계획중인 고객 분과의 상담에서 나는 이렇게 물었다.
"혹시 자녀 분께서는 소득 활동을 하시면서 수입이 발생하고 있나요?"
"아녀, 아직 학생이라 없습니다."
"아, 네. 그럼 취득세 부담이 늘어나 절세효과가 줄어들 수도 있겠습니다."
왜 취득세 부담이 늘어나 절세효과가 줄어들까? 자녀의 소득 활동 유무가 취득세에 무슨 영향을 미치는걸까?
부담부증여 시 수증자는 채무부담분(유상취득)과 순수증여분(무상취득)으로 구분하여 취득세가 적용된다.
채무액에 대하여는 주택 매매 취득세율(1.1 ~ 3.5%, 중과 시 8.4%, 9%, 12.4%, 13.4%)이 적용되고, 시가인정액에서 채무액을 차감한 금액에 대하여는 증여 취득세율(3.8%, 4%, 중과 시 12.4%, 13.4%)이 적용된다.
강서구 세무사 김철종 세무사일반세율을 적용받는다고 가정하면, 당연히 채무부담분 세율(1.1 ~ 3.5%)을 적용받는 것이 순수증여분 세율(3.8%, 4%)을 적용받는 것보다 유리하다.
그런데 관련 법령(지방세법시행령 제7조 제11항 제4호 및 제12항) 및 예규(서울세제-1426, 2018.01.30) 등에 따르면, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산을 부담부증여로 취득하는 경우에는 취득자의 소득이 증명되는 경우에 한하여 채무부담분을 유상취득으로 인정받아 1.1 ~ 3.5% 세율을 적용받을 수 있다.
강서구 세무사 김철종 세무사
강서구 세무사 김철종 세무사따라서, 수증자인 자녀가 미성년자 또는 학생이라 소득을 증명할 수 없는 상황이라면 채무부담분에 대하여도 유상취득이 아니라 증여취득세율이 적용된다.
만약 시가인정액 10억 (전세보증금 6억) 짜리 아파트를 부담부증여 받는다고 가정해보자.
만약 소득이 입증된다면 채무부담분 6억에 대하여는 1.1% 세율, 순수증여분 4억에 대하여는 3.8% 세율이 적용되어 약 2,180만원의 취득세가 발생할 것이다.
반면, 소득 입증이 안된다면 10억 전부에 대해 증여취득세율 3.8% 가 적용되어 약 3,800만원 취득세가 발생할 것이다.
주택 수, 면적, 가액 등에 따라 다르긴 하겠지만, 위 경우라면 소득 입증 여부에 따라 약 1,620만원의 취득세 차이가 발생하는 것이다.
강서구 세무사 김철종 세무사물론, 취득세율 적용에 있어 증여 취득세율이 적용된다는 것이지 부담부증여 자체가 부인되는 것은 아니다. 또한, 국세인 양도세 및 증여세는 이와 무관하게 실질이 채무를 인수한 것으로 인정된다면 부담부증여로 보아 증여자에게는 양도세, 수증자에게는 증여세가 과세된다.
결국, 부담부증여 시 수증자인 자녀 또는 배우자가 소득을 입증할 수 없다면 취득세 부담이 늘어날 수 있으나, 이는 절세 효과가 상쇄되는 것이지 부담부증여 자체가 안되는 것은 아니다 라고 정리해볼 수 있겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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