이 기간에 취득한 부동산은 중과세율 적용 X

Jul 14. 2025

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매각하는 경우에는 장기보유공제 적용이 배제되고 기본세율이 아닌 중과세율(2주택자 +20%, 3주택 이상자 +30%)이 적용된다.

현재는 조정대상지역이 서울 강남, 서초, 송파, 용산에 불과하고, 현행 법 상 내년 5월 9일까지 매도 분에 대하여는 중과세 적용이 배제된다.

이러한 다주택자 중과세 적용 배제와 관련한 규정은 과거에도 있었는데, 과거에는 특정 기간동안에 양도 뿐만 아니라 취득한 주택에 대하여도 중과세율 적용을 배제해 주기도 하였다.

그 연혁에 대해 살펴보면,

2009년 정부는 부동산 시장 여건 등을 감안하여 2009.03.16 ~ 2012.12.31 기간동안 주택 양도분에 대해 중과세율 적용을 유예하면서, 이와 동시에 수요 진작을 위해 신규 주택 취득 분에 대해 기본세율을 적용하도록 하는 내용의 부칙을 신설하였다.

여기서 '취득' 의 범위에는 매매 뿐만 아니라 증여를 원인으로 취득하는 경우도 포함될까?

이와 관련해서 조세심판원에서는 해당 부칙의 문언 상 취득기간의 제한 만이 있을 뿐, 그 취득의 원인에 대한 별도의 제한을 두고 있지 않으므로 엄격해석의 원칙을 바탕으로 조세법률주의에 따라 증여를 원인으로 취득하는 경우도 포함된다고 해석하였다. (조심2024중2580, 2025.05.13)

해당 부칙은 주택을 취득하는 경우에만 적용받을 수 있을까?

2008.12.26 최초 신설된 당시에는 주택으로 한정하였으나, 2009.05.21 법률 제9672호 부칙에서 2009.03.16 부터 2012.12.31 까지 취득한 '자산'을 양도하는 경우로 그 범위를 확대하였다.

강서구 세무사 김철종 세무사

따라서, 다주택 뿐만 아니라 해당 기간동안에 비사업용토지를 취득하였다가 양도하는 경우에도 중과세율(+10%) 이 아닌 기본세율을 적용받을 수 있다.

그럼 수요 진작하고자 하는 신설 취지를 고려해볼 때, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있을까?

장기보유공제는 적용받을 수 없다. 위 양도세율 적용 특례에 대한 부칙은 2008.12.26 법률 제9270호로 신설 (2009.01.01 시행) 되었는데, 제14조 제1항에서 해당 기간동안 주택 양도분에 대해 기본세율을 적용한다고 규정하면서, 제2항에서는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다고 명시하였다.

2012.01.01 법률 제111465호 부칙에서는 제14조 제2항을 삭제하였는데, 해당 조항의 삭제를 근거로 해서 2009.01.01 ~ 2012.12.31 기간 중 취득한 부동산을 2012.01.01 이후 양도하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있겠으나,

당시 제2항이 삭제된 것은 소득세법 제95조 제2항에서 다주택의 양도에도 장기보유특별공제가 적용되는 것으로 개정됨에 따라 2009.03.16 ~ 2012.12.31 기간 중 취득한 주택만 장기보유공제가 배제되는 불합리한 측면을 해소하기 위한 것일 뿐 2009.03.16 ~ 2012.12.31 중 취득한 주택이라고 하여 무조건 장기보유공제를 적용하려는 취지가 아니라고 조세심판원에서 해석한 바 있다. (조심2024중2580, 2025.05.13)