거주주택 비과세 임대주택 요건
'2년 이상 거주한 거주주택'과 '소득세법 상 장기임대주택'을 보유한 상태에서, 거주주택을 매도하는 경우에는 2주택자임에도 불구하고 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.
목동 세무사 김철종 세무사여기서 '2년 이상 거주한 거주주택' 은 큰 이슈가 없다. 실제로 2년 이상 거주해야 하고, 2년 이상 거주할 수 없는 상황이라면 상생임대주택 제도를 활용하면 된다. (단, 2026년 까지 상생임대차계약 체결 및 임대까지 개시되어야 함)
거주주택 비과세 요건 판단에 있어 가장 중요한 부분은 결국 거주주택을 제외한 나머지 주택이 '소득세법 상 장기임대주택' 에 해당하는지 여부 판단이다. '소득세법 상 장기임대주택' 이란 아래 요건을 모두 충족한 주택을 의미한다.
1. 지자체 및 세무서 모두 주택임대사업자등록
2. 임대개시일 당시 기준시가 6억 (수도권 외 3억) 이하
- 2025.6.4 이후 등록하는 단기민간매입임대주택의 경우 : 임대개시일 당시 기준시가 4억 (수도권 외 2억) 이하
- '임대개시일 당시'란 지자체 임대사업자등록일, 세무서 주택임대사업자등록일, 실제 임대개시일 중 늦은 날을 의미
3. 의무임대기간 준수
- 2018.3.31 이전
단기/장기 무관 : 5년
- 2018.4.1 ~ 2020.8.17
단기 등록 시 : 불가
장기 등록 시 : 8년
- 2020.8.18 ~ 2025.6.3
단기 등록 시 : 불가
장기 등록 시 : 10년
- 2025.6.4 이후
단기 등록 시 : 6년
장기 등록 시 : 10년
4. 임대료 및 임대보증금 증가율 5% 이내
- 2019.2.12 이후 계약분 : 연 5% 이내
- 2020.2.11 이후 계약분 : 종전 계약 대비 5% 이내
참고로, 올해 6월 4일부터 과거 폐지되었던 단기민간임대주택 제도가 다시 부활했지만, 여전히 아파트는 민간임대주택으로 등록할 수 없음에 유의해야 하겠다.
목동 세무사 김철종 세무사거주주택 비과세는 적용 여부에 따라 수 천만원에서 수 억원까지 세금이 달라질 수 있기에 정확한 판단이 아주 중요하다.
그치만, 거주주택 비과세 관련 규정은 그동안 임대주택법 영향으로 변화도 많고 경과규정도 많아, 법 문구가 복잡하고 해석이 어렵다.
거주주택 비과세를 적용받고자 하는 납세자 분들이라면 최소한 2-3 명의 세무전문가 분들과의 상담을 통해 꼼꼼히 검토한 후에 진행하시는 편이 좋겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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