조합원입주권에도 다주택자 중과세가 적용되나요?!

조합원입주권 양도소득세

관리처분계획인가일 기준으로 주택에서 조합원입주권으로 변환됩니다

재건축 사업이 시작되면 기존 주택은 부동산을 취득할 수 있는 권리로(조합원입주권) 변환되었다가 다시 부동산으로 변환됩니다. 그런데 주택이냐 조합원입주권이냐에 따라서 양도소득세 계산방법이 달라지는데요. ① 주택은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지만 입주권은 비과세 특례 규정을 적용되는 것으로 조문이 다르고, ② 장기보유특별공제 적용 여부도 다르며, ③ 중과세율 적용 여부도 다릅니다.

따라서, 기존 주택에서 조합원입주권으로 언제 변환되는지가 중요한데요. 현행 『세법』에서는 종전 주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 관리처분계획인가일로 보고, 조합원입주권이 다시 주택으로 변환되는 시기는 준공일로 보고 있습니다.

조합원입주권은 주택 수 계산시에는 포함되나, 입주권 자체를 매도시에는 권리의 양도로 봅니다

양도소득세 과세대상은 크게 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 주식 또는 출자지분, 기타자산, 파생상품으로 구분할 수 있는데요. 조합원입주권은 과세대상 구분 중 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다. 따라서, 주택과 입주권을 보유한 상태에서 주택을 처분할 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 입주권은 주택 수에서 제외시켜야할 것 같지만 현행 『세법』에서는 주택 수 계산시 포함하고 있습니다.

사실 예전에는 1세대 1주택 비과세 판정시 입주권은 주택 수에서 제외되었는데요. 이러다보니 2주택을 보유하던 중 한 채가 재건축 진행되는 경우 1주택+1입주권이 되어 기존 주택을 팔면 비과세, 이후 재건축이 완료되어 입주권이 다시 주택으로 변환된 후에 팔게 되면 또 다시 비과세받는 혜택이 있었습니다. 이를 노려 재건축이 예정된 아파트가 투기의 대상이 되었고, 결국 2006년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권도 주택 수 계산시 포함되도록 법을 개정하게 된 것입니다.

조합원입주권은 권리를 양도한 것이므로 중과세율이 적용되지 않는 것입니다

위에서 살펴본 것처럼 조합원입주권은 양도소득세 과세대상 구분 중 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다. 따라서, 다주택자이더라도 입주권을 양도할 경우에는 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.

만약, 주택 1채와 조합원입주권을 보유하고 있는 자가 주택을 먼저 처분한다면 2주택자가 되어 중과세율을 적용받을 것인데, 조합원입주권을 먼저 처분한 후 주택을 처분한다면 중과세를 피할 수 있을 뿐만 아니라 향후 요건을 갖추어 주택 매도할 경우 1세대 1주택 비과세까지 적용받을 수 있게 될 것입니다.

▣ 서면4팀-2343(2006.07.19)

[제목] 조합원입주권과 다른 주택 보유중 조합원입주권을 양도하는 경우 중과세율 및 장기보유특별 공제 적용여부

[요약] 조합원입주권을 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로 양도세율 중과세율이 적용되지 않는 것임

장기보유특별공제는 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다

『소득세법』 제95조에서는 조합원입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제액을 공제하나 관리처분계획인가일 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정하고 있습니다. 따라서, 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어서 장기보유특별공제는 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다.

▣ 서면4팀-1326(2006.05.11)

[제목] 조합원입주권 양도시 중과세율 적용 여부 및 장기보유특별공제 적용방법

[회신]

1. 주택 1채와 소득세법 제89조 제2항의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에 는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것 이므로 소득세법 제104조 제1항 제2의6의 규정인 양도세율 중과세율(50%)이 적용되지 않는 것이며,

2. 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합에 기존 주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어서 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다.

▣ 소득세법 제95조 [ 양도소득금액 ]

② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

▣ 소득세법 제94조 [ 양도소득의 범위 ]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득(2009.12.31 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)