부동산 투자 VS 내집마련 선택은?

모든 것은 나에게 달려 있다

다시 꾸역꾸역 브런치를 열어본다. 호기롭게 도전 목표를 선포하고서도, 2주간 좀처럼 글을 쓰지 못했다. 그 기간 동안 충분히 공부도 하지 못했다. 1월부터 흔들리는 내 모습에 적잖이 실망도 했지만 달리 방법이 없다. 다시 하는 것밖에는.

역시, 하나에 집중하는 게 필요하다는 생각이 들었다. 이것저것 펼쳐놓고 고민하다 보니 하나도 제대로 못하는 느낌에 마음이 답답했고, 그게 꾸준히 하지 못하는 가장 큰 이유라고 판단했다. 그래서 '재테크'에 집중하고, 브런치를 비롯한 기타 자기 계발 또한 그 중심으로 공부하고 운영하려 한다. 그게 가장 현실적이고 필요한 일이며 내가 계속할 수 있는 길이기 때문에.

2022년 부동산 투자할 것인가, 내집마련부터 할 것인가

독립을 준비하며 부동산 공부를 시작했다. 재테크를 시작하면서 느꼈던 바와 같이, 이제야 관심을 둔 시간이 참으로 아쉬웠다. 그렇지만 지나간 과거는 과거일뿐. 돌이킬 수 없으니 지금부터 할 수 있는 것들에 집중하기로 했다.

1. 부동산 책 읽기

2. 월급쟁이부자들 강의 수강하기

3. 임장보고서 쓰기 (앞마당 만들기)

4. 임장다니기 (현재로서는 격주 주말이 현실적인데, 최대한 매주 갈 수 있도록 일정을 수정해보려 한다)

크게 위의 4가지를 반복하기로 했고, 커뮤니티 활동도 열심히 참여해보려 한다. 이것 또한.. 지금까지는 잘 지키지 못했지만 달리 방법이 없다. 그냥 다시 또 하는 수밖에는.

공부하며 계속 떠오르는 고민이 하나 있었다. 바로 '투자자' 포지션을 택할 것인가, 아니면 '내집마련'부터 안정적으로 할 것인가 이다.

언뜻 비슷할 거라 생각했던 두 포지션은 서로 다른 전략이 필요하다는 것을 알게 됐고, 이 지점에서 고민이 시작됐다. 내집마련을 못했는데, 투자하다 망하면 어쩌지? 내집마련에 급급하다가 결국 또 똑같은 인생을 살게 되면 어쩌지? 두 가지 생각은 팽팽하게 맞섰다. 이럴 때, 다시 보는 바이블 너나위님의 도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 다시 펴서 천천히 읽었다. 책을 덮으며 아래와 같은 글을 다이어리에 적었다.

그래, 잃지 않는 투자를 하면 절대 안 망한다. 그리고 나는 인생을 바꾸고 싶다. 그러려면 투자가 필요하다.

투자자의 길을 선택하며 - 월부 실전준비반 수강 후기

많은 고난이 예상된다. 전혀 다른 가치관의 가족을 설득해야 하고, 열심히 모은 목돈의 리스크를 감수해야 하며, 본업에도 지장을 주지 않도록 공사 관리 또한 철저해야 한다. 어려워 보이지만, 성공해낸 사람들이 있으니까. 그 사람들이 간 길을 잘 따라가고 싶다.

그래서 월급쟁이부자들에서 '실전준비반'을 수강했다. 1월부터 시작한 수강은 사실 1월 내에 모두 끝내고 과제까지 완료하는 게 원칙인데, 그러지 못했다. 이제야 막 1강의 수강을 마치고 또한 부끄러운 마음이 들었다. 하지만 어쩔 도리가 없다. 그냥 하는 수밖에는.

그러니 실준을 들으며 정리한, 뼈를 때리며 느낀 수강 후기를 정리해 보자.

#실거주 VS 투자 고민된다면?

(실거주) 거주 안정성 확보 But 추가 자산 형성 불가 (투자를 위한 실력을 쌓는 발판은 될 수 있음)

(투자) 거주상 불편 요인 Bus 자산 형성 속도 빠름 (리크스가 있지만 부의 추월차선을 탈 수 있음)

#그래도 감이 안 오는데? 그렇다면 시뮬레이션을 해보자

(1단계) 지역에 따른 아파트 값 감 잡기

(2단계) 현재 대출상황에서 실거주 매입 시 필요한 자금 계산하기

(3단계) 지역별/집값별로 실거주와 투자를 병행할 수 있는 수준의 소득 가늠하기

(4단계) 실거주와 투자 병행이 가능한지 결정

(5단계) 실거주 또는 투자 결정

우선 첫째, 추가 자산을 형성하는 것이 나의 목적이기에 투자가 적합하다고 생각했다.

둘째, 위 단계에 따른 시뮬레이션 결과 나는 실거주와 투자가 병행하기 힘든 소득 수준과 자금을 갖고 있다. 반드시 둘 중 하나를 선택해야 하는 상황. 실거주를 선택해도 어차피 갈아타기로 쭉쭉 나아가야 하는데, 지금 최대한 깔고 앉아 있는 자금을 줄여서 투자를 하는 방향이 더 현명할 거라고 생각했다. 그래서 투자하기로 결정. 특히, 강의에서 너나위님께서 한 말씀이 있다. "잃지 않는 투자의 경험을 쌓다 보면 실거주 마련의 기회도 반드시 온다"고. 여기에 포인트가 있다고 생각했다. 투자를 하면 실거주의 기회가 열리지만, 실거주에 집중하면 투자의 기회는 적다는 것. 투자는 결코 불안정한 선택이 아니다. 오히려 진짜 안정성을 얻기 위한 필요조건에 가깝다.

그럼 투자로 발생할 수 있는 리스크는 어떻게 관리하고, 어떻게 자산을 불려 나갈 수 있을까?

결론은, 잃지 않는 투자를 해야 한다 = 즉, 살아남아 승리하는 투자를 해야 한다. 그리고 할 수 있다.

#잃지 않는 투자란 무엇인가?

더 벌진 못하더라도, 덜 위험한 것에 투자해서

재정적 목표를 이룰 때까지, 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 것

#잃지 않는 투자의 조건 4가지

1) 시장은 예측 불가하다. Best를 택하려 하지 말고, Worst를 피하라

- 전세가율 85% 이상의, 저평가된 매물에 투자하라

2) 투자자가 믿을 수 있는 건 오직 인플레이션뿐이다. 장기적 우상향만 신뢰하라.

3) 장기 보유하라

4) 리스크에 대비하라

- 투자금 5,000만 원처럼 상한선을 정해두어라. 그 이상이 되면 좋아도 하지 말아라. 특히, 초보라면.

- 역전세를 넘길 수 있는 현실적 현금 흐름을 준비해라

- 영끌하지 마라. 무리하게 투자하지 말 것.

#저평가된 아파트를 찾는 법

앞마당 넓히고, 아는 지역을 늘려 비교 평가를 통해 결정한다.

이것 외에 비법은 없고, 손품과 발품, 정직한 공부만이 답이다.

#전세투자 VS 갭투자

(갭투자) 투자금만 본다

(전세투자) 가격, 지역, 물건, 입지를 본다

갭투자 하지 말라. 반드시 저평가된 평균 이상의 자산이 맞는지, 올바른 투자 관점에서 확인해야 한다.

#잊지 말아야 할 태도

타인에 의지하고 상황에 휘둘리지 않겠다는 마음가짐.

"모든 것은 나에게 달려있다"

여기에 다른 사람 탓은 없다. 가족이 돈이 없어서, 돈을 흥청망청 써서 내가 투자를 못한 게 아니다. 내가 하지 못한 거다. 절대로 상황과 사람을 탓하지 않을 것. 나에게 달려 있다는 생각으로 나아갈 것.

도와주되 의지하지 말라.

부동산을 공부하는 건 인생의 태도를 배우는 데도 많은 영향을 미친다. 정직하게 할 것. 상황을 탓하지 않을 것. 오직 팩트의 가치를 판단하고, 나의 선택으로 움직일 것. 태도가 결국 전부다. 그런 면에서 나는 재테크 수단으로써 부동산이 마음에 든다.