3년 10억 버는 부동산 단계별 액션플랜
월부 양파링 님 특강 리뷰
정신이 번쩍 난다. 최근 한 달 너무 안일했어, 이렇게 살 수 없어
지난 주말, 정신 차리고 살아야겠다는 강력한 마음을 먹게 되는 사건이 있었다. '내 것을 뺏기지 않을 거야, 내 실력으로 보여주겠어' 하는 약간은 못된 마음. 언제나 나를 굴러가게 하고 몰입하게 하는 건 '예쁘고 아름다운' 마음이 아니라 이런 못돼 먹은 오기다.
어쨌거나 저쨌거나.
나의 랜선 멘토 '너나위' 님이 몸담고 계시는 월부(월급쟁이 부자들)의 강의를 주기적으로 수강하는 편이다. 5월 마지막 주부터 시작하는 정기 강의인 열반스쿨 수강이 아직 시작되지 않았기에, 특강을 신청했다.
2016년에 투자를 시작하여 최근 약 70억의 자산을 달성 중인 '양파링' 님의 강의. 제목은 '3년 10억 버는 부동산 투자법'이었다. 본론을 이야기하기 전에 전체를 리뷰하자면, 짧은 시간 5만 5천 원의 강의라고는 믿기지 않을 정도의 양질의 강의였다. 투자를 대하는 마음가짐부터 앞으로 5년간 해야 할 '액션 플랜'을 단계별로 굉장히 구체적으로 설명해주셔서, 이 강의를 마치고 '내가 뭐부터 해야 하는지'에 대한 확실한 A를 얻을 수 있었기 때문이다. 대부분 이렇게까지 자세하고 구체적으로 설명해주는 강의가 드문데, 내가 바라는 좋은 강의였다.
3년 뒤 10억 버는 부동산 투자 Action Plan
궁극적으로 부동산 투자를 통해 일하지 않아도 돈을 벌 수 있는 '시스템'을 만드는 데 초점이 맞춰져야 한다.
이를테면, 적금으로 풍차를 돌려 매달 수익을 얻는 효과를 내는 것처럼 주택으로 풍차를 돌려 꾸준하게 임대 수익을 얻을 수 있는 나만의 시스템을 마련하는 것이다.
# 연차별 투자 흐름
- 1~2년 차 : 인풋 시기 (딱히 돌아오는 수익은 없는 단계, 꾸준히 공부하고 투자 물건을 물색해야 한다)
- 3년 차 : 첫 전세금 상승분이 돌아오는 시기다 (물론, 안 들어올 수도 있다. 이때 중요한 건 수익이 발생하지 않았다고 해서 투자를 멈추는 게 아니라, 지속할 수 있는 종잣돈을 꾸준히 모아 두고 활용할 수 있어야 한다는 점이다. 여기서 투자가 끊기지 않도록)
- 4년 차 : 여러 채 가운데 마이너스/플러스 전세금 상승분이 발생할 수 있고, 이에 따라 나의 수익이 결정된다
- 5년 차 : 위 상황이 반복된다 (시간이 지날수록 더욱 견고 해지는 효과가 있다)
(플러스 효과)
이런 과정에서 [전세가 상승 => 재투자할 수 있는 자금으로 활용] 하여 현재의 현금 흐름을 유동적으로 돌릴 수 있는 힘이 생긴다. 만약, [집값의 시세 상승 => 자산 가치 증가] 하여 추후 언젠가의 미래에 매도 시, 추가 수익을 보장해주게 된다.
(마이너스 대비)
그러지 말아야겠지만, 일부 역전세(전세금이 오르지 않고 오히려 떨어져서, 세입자에게 돈을 더 물어줘야 하는) 상황이 생길 수도 있는데, 이때 이런 리스크를 관리할 수 있는 종잣돈/여유 자금 확보가 반드시 필요하다. 무리하게 채수를 늘리는 게 아니라 아래와 같이 '저평가'된 물건을 찾아 나에게 맞는 합리적 투자 기준을 갖고 투자해야 하는 것.
# 다 좋은데, 그럼 이런 부동산 시스템은 어떻게 만들 수 있을까?
1. 적은 돈을 활용한다.
- 이 말은 투자금을 최소화할 수 있는, 전세 레버리지를 적극적으로 이용해야 한다는 의미이다. 예를 들어, 3억짜리 집의 전세가 2억 7천만 원이라면 > 내가 집을 사서 전세를 주고 투자를 하면, 총투자금은 '3천만 원'이 되는 것이다. 3천만 원으로 집을 살 수 있는 것이다. 이를 흔히 갭 투자라는 워딩으로 쓰기도 하는데, 갭 투자는 무조건 전세가와 매매가 차액이 적은 것만을 보고 들어가 사는 것이라 위험성이 높은데, 가치 있는 투자로써 전세가율, 입지 등 여러 조건을 모두 고려 후에 들어가면 안전하고 훌륭한 레버리지 지렛대로 활용할 수 있다.
2. 저평가 물건을 찾는다.
다른 지역, 비슷한 물건과 비교하여 상대적으로 저평가되어 있는(매매가가 저렴한) 물건을 구매하는 방법이다. 즉, 가치와 가격을 모두 고려한 종합적인 판단의 근거가 되는 것.
[앞마당] 내가 아는 모든 지역 중에서, [가용 금액] 내가 가진 돈 안에서, [가격 + 가치] 가장 좋은 집인가를 판단하는 것이 저평가의 핵심이다.
- 저평가 투자처 찾는 3단계 방법
Step 1. 이 단지 중에서 가장 좋은 것이 맞나?
Step 2. 이 지역 중에서 더 좋은 것은 없나?
Step 3. 내가 아는 모든 지역 중에서 가장 좋은가?
이런 단계를 거치며 매몰되지 않도록, 범주를 넓혀가며 좋은 선택을 할 수 있도록 많은 비교를 해야 한다. 도토리도 키 잴 수 있다. 얼마나 많은 지역을 알고 비교하느냐에 따라서 반드시 더 좋은 물건을 찾을 수 있고, 수익과도 연결된다.
3. 일정 수준 이상의 규모를 지닌 투자를 한다.
흔히 똘똘한 한 채가 여러 채보다 낫다고 하는 의견도 있는데, (이건 개인의 가치관과 연결될 수도 있지만) 계산해서 비교해볼 필요가 있다. 한 채로 10억을 버는 것보다 여러 채에서 나온 작은 수익을 합쳐보는 게 더 클 때가 많기 때문에, 오히려 여러 채를 통해 '경험치'를 쌓으면서 투자 감각을 익혀가는 게 궁극적으로 더 큰 수익, 더 큰 부자로 성장해나가는 동력이 될 수 있다.
내가 원하는 나의 모습이 어느 정도인지? 내가 목표하는 자산의 크기는 얼마인지? 위 기준을 생각하여 어느 수준의 투자를 할 것인지 결정하고 시작하는 것이 좋다.
# 그래서 앞으로의 Action Plan은?
- 1년 차 : 독서, 강의, 임장, 종잣돈 모으기 - 실력 쌓기
- 2년 차 : 종잣돈 모으기, 임장, 실전 투자 경험 - 1채 투자하기
- 3년 차 : 종잣돈 모으기, 임장, 실전 투자 지속 - 1채 투자하기 (매년 1채씩 꾸준히 투자하면 좋다)
- 4~5년 차 : 임장, 실전 투자 지속 - 이때부터는 종잣돈을 죽어라고 모으지 않아도 임대 수익이 적절히 발생할 수 있고, 이를 활용해서 투자를 지속해 나가면 된다.
가능한 시중에 있는 부동산, 경제 도서는 닥치는 대로 읽고, 꾸준히 강의를 듣고, 임장하며 공부해야겠다. 이번 연도에는 개인적으로 이슈가 있어 반드시 집을 구해야 하기에 그냥저냥이 아닌, 간절한 부분이 있다.
전세로 살면 평생 어떤 굴레에서 살게 되는지, 공부를 하면서 알아버렸기 때문에 그렇게 살 수는 없다. 알아버린 이상 공부해야 하고, 공부한 이상 실행해야 하고, 실행한 이상 이룰 것이다.
일하는 시간 외의 모든 시간을 투자에 쏟을 수는 없다 하더라도, 할 수 있는 선에서 최선을 다할 것이다. 스스로에게 부끄럽지 않을 만큼. 내 마음의 동력을 잊지 않으면서.
다시 한번 나는 부자가 되기로 결심한다.
