[부동산] 임장 보고서 템플릿 만들기

전국 도시별 세대 인구수 및 평당가 알아보기

10년 100억을 모으는 프로젝트 가운데, 가장 중점적으로 신경을 쓰는 투자는 부동산이다. 부동산은 단순한 투자재가 아니라 살면서 누구나 한 번쯤 '반드시' 해결해야 하는 필수재이기 때문에 이런 차원에서도 공부할 필요가 있다.

부동산, 경제 도서를 꾸준히 읽어가면서 무언가 '행동'해야 한다고 생각했다. 가만히 앉아서 책만 읽는 건, 지난 1년이면 충분했다. 이제는 부족해도 실행해야 할 때다. 무엇부터 하면 좋을까? 현장 경험을 쌓기 위해선 부동산을 많이 보고 데이터를 정리하는 게 필수일 것이다.

무작정 나가서 보는 임장도 했지만, 나만의 휘발되지 않고 '쌓이는' 데이터베이스를 구축해야 한다고 느꼈다. 그래야 성취감도 생기고 트래킹 하면서 진짜 정보를 얻을 수 있을 테니까. 그래서 부동산의 입지를 어떻게 봐야 하는지부터 차근차근 시작해보기로 했다. 바로 '임장 보고서'부터.

임장 보고서가 뭐야?

1. 임장 보고서 (a.k.a 임보)의 의미

= 투자할 물건을 정하기 위해, 지역의 입지와 가격을 정리한 과정을 기록한 보고서

중요한 건 '과정'이다. 하나의 자료로 끝나는 게 아니라, 임장 보고서는 꾸준히 업데이트하면서 추이를 기록하고, 왜 이렇게 변화했는지, 앞으로는 어떻게 될지에 포커스를 맞춰 투자하는 데 도움을 얻는 게 중요하기 때문이다.

2. 임장 보고서의 구성 요소

= [전국 > 도시 > 구, 동] 전국에서부터 지역에 이르기까지 인구수, 세대수, 인구밀도 등의 기준 수치

   & 해당 지역의 평당가, 전세가율 등의 지표

지역의 양적 규모를 파악하고, 해당 지역이 '어떤 수준'의 지역인지, 다른 지역과는 다른 어떤 특성이 있는지 구분하여 나의 투자에 적합한 지역의 우선순위를 정하는 데 활용하는 것이다. 여기에서 중요한 포인트는 내가 투자하고자 하는 상품(아파트)에 대한 '수요층'을 파악하고 예측하는 것이다. 내가 사고자 하는 아파트에 살고자 하는 or 살 가능성이 높은 사람들이 사는지, 앞으로 많아질 것인지, 많아진다면 얼마나 많아질 것인지, 어떤 평형이 가장 수요가 많을지 등 지표 안에 녹아 있는 흐름을 읽고 나에게 맞게 판단하는 것이 중요하다.

임장 보고서의 첫 단계, 전국 도시별 인구수 & 평당가 알아보기

임장 보고서의 첫 단계는 전국 도시별 인구수와 평당가를 알아보는 것이다. 즉, 지역에 대한 '양적' 개념을 세우는 것이다. 인구가 많은 지역의 경우 자연히 거주에 대한 수요가 많을 것이기 때문에 투자 관점에서 우선순위를 두어야 한다. 물론, 수도권의 경우 교통의 발달에 따라 거주지와 업무지가 분리되어 있어, 좀 더 면밀히 볼 필요가 있겠지만 꾸준히 절대치에 대한 감을 갖고 가는 것도 필요하다. 이런 데이터를 조사하지 않고는 도저히 '감'을 정말 어렵기 때문에. 그럼 시작해볼까.

1. 전국 도시별 인구수 & 세대별 인구수 리스트업

- 자료 추출 사이트 : 행정안전부 주민등록 인구통계 

전국 > 서울특별시부터 각 도, 광역시별 자료를 차근차근 모두 추출했다. 조회 기간은 2022년 2월 한 달 기준으로 했다. 연간 기준은 범위가 너무 커 디테일하지 않기 때문에, 매달 업데이트가 필요하기 때문이다.

이렇게 추출한 자료를 엑셀 파일로 다운로드하여 아래와 같이 정리했다. 월별로 탭을 추가해 업데이트해 나갈 예정!

인구수로 간략하게 정렬해보자면,

- 특별시/광역시 : 서울 > 부산 > 대구 > 인천 > 광주 > 대전 > 울산

- 지방 주요 거점도시 (50만 이상) : 원주, 청주, 천안, 전주, 창원, 김해

- 지방 주요 거점도시 (30만 이상) : 세종, 아산, 포항, 진주, 양산

지방의 경우 인구 30만 이상 정도는 되어야 투자할 만한 가치가 있다는 판단이라 여기까지 정리해 보았다. (저 엑셀 파일이 왜 때문인지 모르겠으나 정렬이 원활하게 되지 않아서.. 추후 정리해보고 세대별 인구수도 나열해보려 한다.)

2. 평균 매매 평당가 & 전세가율 알아보기

- 자료 추출 사이트 : 부동산 지인 

*잠깐! 여기서 전세가율이란?

전세가율은 매매 가격 대비 전세 가격의 비율을 말한다. (예를 들어, 매매가가 1억인데 전세가가 8천만 원 이면 80%의 전세가율인 것) 부동산을 볼 때, 전세가율이 중요한 이유는 대개 전세가율이 높으면 '투자하기 안정적인' 좋은 물건이라 볼 수 있고, 전세가율이 낮으면 '불안정한 좋지 않은 물건이라 판단할 수 있기 때문이다. 전세가는 보통 진짜 들어가 살 사람들, '실수요'를 기반으로 하기 때문에 해당 집의 적정가에서 크게 벗어나지 않는다. 따라서, 전세가와 매매가의 가격이 벌어지면 매매가에 '거품'이 끼어 있다고 볼 수 있다. 하여 초보자일수록 전세가율이 높은 아파트를 선택하는 것이 실패를 줄일 수 있는 방법이다. (다만, 투자할 때 오로지 전세가율만을 기준으로 보는 것은 위험하기에 필요조건 중 하나로 검토하는 게 가장 좋다.)

주요 지역별 평당가와 전세가율을 사이트에서 각 지역을 검색하여 정리해보았다. 여기서 주의할 점은 해당 도시의 '평균 평당가'이기 때문에 구별 편차가 클 수 있다는 점이다. 예를 들어, 현재 서울의 평균 매매 평당가는 4,426만 원이지만, 실제로 자세히 들여다보면 [서초구]는 7,773만 원, [강남구]는 7,729만 원, [금천구]는 2,774만 원인 것처럼 말이다.

그리하여, 대략적으로 요약해 정리해보면!

이런 느낌이랄까? 지방까지는 아직 여력이 없기 때문에, 정말 주요 도시 가운데서도 보고 싶은 몇 개만을 남긴 것이고, 기타 지역들은 팔로우하면서 흐름의 등락을 보려고 한다.

이것만 했는데도 별거 아닌 것 같은데 머리가 어질어질하네.

나만의 임장 보고서 템플릿을 이번 달 안에 완성할 수 있겠지? 후후