서울에 살 집이 없다
내집마련 시뮬레이션 첫 걸음
바로 지금, 집을 산다고 가정해 본다면
나는 어데로 가야 합니까?
모든 투자의 시작은 '주제 파악'이다. 내가 얼마나 갖고 있는지에 대한 판단이 필요하다. 그게 아니라면 그 어떤 좋은 투자법도 무의미하기 때문이다. 전 세계적으로 가장 성공한 투자자 워런 버핏의 투자법을 많은 사람들이 흉내 냈다고 하는데, 대부분이 엄청난 실패를 했다고 한다. 똑같은 투자를 했는데도 차이가 나는 건 결국 하나의 이유라고 생각한다. 주제 파악의 미스. 워런 버핏과 나는 엄연히 다르다. 설령 특정 투자처에 비슷한 금액을 투자하더라도 엄청난 실력차의 간극을 좁히기 쉽지 않다. 어떤 시장에서 어떤 점을 보고 왜 투자하는지에 대한 판단이 180도 다를 수 있다. 여기서 실패하지 않으려면 '좋은 게 좋대'라며 좇는 게 아니라 내 실력을 키우면서, 내가 지금 서 있는 위치를 파악하는 게 무엇보다 필요할 것이다.
월부닷컴에서 수강하고 있는 '내집마련 기초반'의 강의를 들으며 주제 파악을 해 보았다. 아래 내용은 너나위님께서 강의에서 설명해주신 내용을 토대로 정리한 것이다.
주제 파악의 첫걸음
1. 종잣돈 파악하기
- 종잣돈 = 내가 현금화할 수 있는 모든 자산 (통장 잔고 + 전세금 등등)
얼마 전 가계부를 정리하면서 종잣돈에 대한 파악을 했다. 주식, 채권을 포함해 정리하면 어찌어찌 정리해 보았다. 피 같고 소중한 내 돈
2. 활용할 수 있는 대출 확인하기
은행 신용대출 전에 반드시 정책 대출을 먼저 확인하라. 왜냐고? 금리가 낮으니까. 호구되지 않기.
1) 디딤돌 대출
- 대출대상
: 부부합산 or 미혼 본인 연소득 6천만 원 이하 / 2자녀 이상 가구 또는 신혼가구 연소득 7천만 원 이하
: 무주택자, 생애최초 주택구입자 (*만 30세 이상)
- 대출금리
: 연 1.85~2.40% (고정금리 또는 5년 단위 변동금리)
- 대출한도
: 최대 2.6억 원 이내 (LTV 70% 이내)
- 대출기간
: 10년, 15년, 20년, 30년
2) 보금자리론
- 대출대상
: 부부합산 or 미혼 본인 연소득 7천만 원 이하 / 신혼가구 연소득 8천5백만 원 이하
: 무주택자
: 1자녀 부부합산 연소득 8천만 원 이하
2자녀 부부합산 연소득 9천만 원 이하
3자녀 이상 부부합산 소득 1억 원 이하
- 대출금리
: 연 3~ 3.3% (고정금리)
- 대출기간
: 10년, 15년, 20년, 30년, 40년
무주택자, 생애최초구입자, 만 30세 이상, 미혼의 연소득 6천만 원 이하인 나는 디딤돌 대출과 보금자리론을 모두 받을 수 있다. 슬프지만 기쁜, 한마디로 웃픈 상황이지만 활용할 수 있는 좋은 제도는 꼭 활용하는 게 좋겠지.
종잣돈 + 디딤돌 & 보금자리론 대출 2.5억 (최대치인 3억까지 가능하지만 조금 보수적으로 판단한다면). 하여 가용 가능한 금액을 산정해 보았다.
내 돈을 살 수 있는 지역 찾기
도대체 어데로 가란 말입니까?
사실, 시작하기도 전에 나의 돈으로 서울에 집을 사는 건 어려울 거라 짐작했다. 하지만, 현실을 직시하기 위해서라도 서울의 집값이 어느 정도 되는지 한번 살펴볼 필요가 있다고 느껴 찾아보았다.
1. 부동산 지인 - 서울시 평당 매매가 살펴보기
부동산 지인이라는 사이트를 통해 지역별, 아파트별 매매/전세가에 대한 정보를 얻을 수 있는데 이를 통해 살펴본 결과는 아래와 같다.
오른쪽의 시세 부분을 보자. 평당 만 원 기준으로 정리된 자료로 강남구는 평당 7,071만 원, 서초구는 평당 7,018만 원으로 하여 금천구까지 쭉 내려오는 걸 볼 수 있다. 순수하게 면적 비율로 계산했을 때 강남구의 20평대 아파트는 약 14억 정도가 나오게 된다. ㅎㅎ 일단.. 그나마 전세로라도 살만한 가능성은 하위 4개 구 (강북구, 도봉구, 중랑구, 금천구)에서 찾아볼 수 있겠으나 그마저도 녹록지가 않다. 왜냐하면 이는 평균치이므로 정말로 살만한 입지 좋은 곳들은 사실 이보다 더 높을 가능성이 많기 때문에.
잠깐, 매매 VS 전세 중 선택하라면?
실거주 한정으로 생각했을 때, 매매를 선택하겠다. 전세는 물가상승률을 고스란히 반영하는 지표기 때문에 특별한 규제 등의 변칙적인 경우가 아니고서는 인플레이션에 따라 꾸준히 상승할 수밖에 없기 때문이다. 결국 지금 안 사면, 2년 후에도 못 살 가능성이 크다. 오른 전세가를 고스란히 또 집주인에게 쥐어 주며 반복되는 인생을 사느니 대출의 레버리지를 통해 내 집을 마련하고 투자의 개념으로 갈아타기를 하면서 현명하게 살아가는 방법을 택하겠다.
2. 그래서 다시 찾아보았다. 그럼 경기도에서는 살 수 있나?
다시 아실에서 경기도 평당 매매가 순서대로 필터링을 해 보았다. 과천시가 1위, 성남 분당이 2위 아래로 쭉 이어지는 걸 볼 수 있었다. 과천과 분당, 그리고 안양으로 이어지는 라인은 그냥 서울인 듯하다. 그 외에 살펴볼만한 지역들은 서울로의 출퇴근이 너무 어려울 것으로 예상돼 배제할 수밖에 없는데. 경기도에도 살 곳을 찾기 쉽지 않은 것을 확인할 수 있었다.
지금은 '구'로 한정해 평균치를 본 것이라 사실 세세하게 동네를 뜯어봐야 할 필요가 있다. 포기하지 않고 찾으면 분명히 있다고는 하는데, 그런 집을 이제부터 찾아보려 한다.
'나의 집'을.
