3개월 간 집을 사려 매주 임장하며 느낀 점 5가지

2026년 1~3월, 서울·경기 임장 후기

본격적으로 집 매수를 준비하면서 최근 3개월간 매주 임장을 했다. 유난히 많이 떠도는 ‘카더라’와 날로 심해지는 정부의 규제, 전례 없이 널뛰는 가격까지 솔직히 감당하기 버겁다고 느낀 순간들도 있었다. 나처럼 경험이 없는 무주택자에게는 더더욱. 꽤 오래 부동산에 관심을 갖고 공부해왔지만, 내가 안다고 생각했던 것들이 결코 아는 게 아니었음을 깨닫는 순간을 마주해야만 했다.

네이버 부동산 만으로는 알 수 없는 것들을 알게 되고, 불안을 온몸으로 느끼며, 그럼에도 뭔가를 시도하고 행동하는 한발자국을 내딛어 보면서 ‘진짜’ 경험을 한 세 달. 짧다면 짧을 것이고, 길다면 또 길 수도 있는 이야기를 정리해보려고 한다.

1. 10억~ 15억 사이 구간의 단지들은 정말 치열했다.

누가 봐도 괜찮은 단지에 조금이라도 저렴한 매물은 평일 어느 시간이건 사람들로 붐볐다. 마치 다들 기막히게 당일 즉시 반차를 내고 달려오는 것처럼 치열했다.

2. 20평대가 먼저 올랐고, 30평대와 일부 만나는 구간에서 ‘갈아타기’가 많이 일어났다.

내가 둘러봤던 곳은 서울 중하급지와 경기 상급지였는데. 20평대의 수요가 정말 엄청나게 느껴졌다. 그러다보니 30평대의 가격이 상대적으로 늦게 올라 어떤 단지 내에서는 30평대가 확실히 저렴하게 느껴지는 곳도 있었다. 실제로 부동산 사장님의 말을 빌려보면, ‘갈아타기’가 한 단지 내에서도 많이 일어났다고 하더라. 생각보다 사람들이 ‘그냥 살지’ 않는다. 치열하게 고민하고, 이동하고, 행동한다. 투자자만이 아니라, 집 한 채를 갖고 있는 실수요자도 굉장히 예민하게 시장을 보고 반응하고 있다는 생각이 들었다.

1-2인 가구가 늘어나면서 30평대가 더 이상 국평으로 일컫기 어렵다는 시각도 많다. 40평대 이상은 잘 모르겠지만, 그래도 30평대는 의미가 있다고 느껴졌다.

3. 1-2월 매주 치열하게 오르다가, 3월 들어 약간의 소강상태로 접어든 듯했다.

가격이 얼마나 무섭게 오르는지, 어떤 물건 하나가 나가면 곧바로 최소 2천, 평균 5천 이상의 호가로 물건들이 나왔고, 그 마저도 속속들이 거래가 되었다. 그러다 3월로 가면서는 그 속도가 조금은 더뎌지는 느낌이었으나, 완전히 끊기진 않았다. 지금은 그보다는 조금 더 더뎌진 것 같다는 생각을 했다.

4. 전세가 없다. 월세도 없다.

3천 세대 정도 되는 대단지에도 전세 물건이 손에 꼽는다. 이른바 장부 물건으로 불리는, 네이버 부동산에 광고하지 않는 전세 물건들은 나오는 즉시, 대기자들이 찾아와 줄을 지어 보는 상황. 부르는 게 값일 정도라고 느껴졌다. 그러다 보니 월세 거래도 많이 되는데, 그마저도 가격이 높고 또 매우 적은 편이었다.

5. 정답은 없다.

일부 부동산 전문가들은 대개 ‘그럼에도 불구하고’ 매수를 하는 게 맞다고 주장한다. 이유는 전례없는 추경이 벌어지고 있는 경제 상황 속에서 화폐가치는 급락을 하고 있기 때문이다. 또한, 주택 공급이 그 어떤 정권에서도 본 적 없이 적은 상태라 공급과 수요의 원칙에 기반하면 일정 수준 이상으로 떨어지기가 어려운 구조라는 것이다.

반대로 어떤 사람들은 매수하지 않고 관망하는 게 더 낫다고 주장하기도 한다. 이란 전쟁, 유가 급등, 한국은행이 시동을 걸고 있는 금리 인상까지. 변수가 너무 많고, 강력한 정부의 의지가 있기 때문에. 아무리 가격이 오른다고 해도, ‘살 수 있는 사람’이 없기 때문에 결과적으로 물건이 잠기게 될 것이라는 이야기다.

둘 다 근거가 있다고 생각한다. 그렇게 생각하면 그렇게 보이고, 저렇게 생각하면 저런 부분도 납득이 간다. 다만, 이게 모두에게 통용되는 점은 아니라는 것이다.

그 사람이 처한 상황, 감당할 수 있는 무게, 현재 자산과 추구하는 목표 등에 따라서 ‘어떤 가격대의 물건은 적합하고, 어떤 가격대의 물건은 적합하지 않다.’ 그렇기 때문에 너무 카더라에 휘둘리기 보다는 나를 정확하게 파악하고 결정을 내리는 게 필요하다. 결정했다면 그걸 밀고 나가는 힘도.